（2014）吴民终字第358号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2014-12-31
案件名称
上诉人虎生兵与汤玉印及徐得权确认合同无效纠纷一案二审民事判决书判决书
法院
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区吴忠市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
虎生兵,汤玉印,徐得权
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民终字第358号上诉人（原审原告）虎生兵，男，1964年11月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托代理人李晖，宁夏古峡律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）汤玉印，男，1927年3月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。被上诉人（原审被告）徐得权，男，1965年10月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托代理人吴广贤，宁夏民义达律师事务所律师。特别授权代理。上诉人虎生兵因确认合同无效纠纷一案不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2014）青民初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人虎生兵及其委托代理人李晖、被上诉人徐得权及其委托代理人吴广贤到庭参加诉讼。被上诉人汤玉印经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，汤玉印系虎生兵继父。1987年，虎生兵在青铜峡市邵刚镇玉西村2队建土木结构住房5间，1998年虎生兵迁回邵刚镇邵刚村2队居住，该房屋闲置，后由虎生兵母亲及汤玉印居住。2001年4月20日，汤玉印与徐得权签订协议，约定：汤玉印将原主是虎生兵的土房五间（北靠徐多利、南靠小杜、西接公路、东至十二斗渠）转让给徐得权，房价3800元，现付2000元，下余1800元于2001年付清，如徐得权款付不清，房及钱全归汤玉印；如汤玉印反口，2001年12月底付给徐得权4000元。签订协议时，虎生兵的母亲在场。2003年，汤玉印将房屋交付给徐得权，搬回与其子汤万春居住。2006年，徐得权要求虎生兵完善协议，虎生兵没有提出异议，现该房屋已拆除。另查明，本案争议的位于青铜峡市邵刚镇玉西村的宅基地为国有土地。原审法院认为，汤玉印系虎生兵继父，将虎生兵的五间住房以3800元转让给徐得权，价格合理，且该合同已实际履行。2006年，徐得权要求虎生兵完善买卖合同，虎生兵在知晓房屋被卖的事实后未作否认表示，也没有采取相应措施，视为对汤玉印处分其财产行为的追认，汤玉印与徐得权签订的买卖合同有效。徐得权取得该房屋的所有权，就取得了该房屋所占有的宅基地使用权。虎生兵要求确认买卖合同无效，确认甘城子乡玉西村二队的宅基地使用权归其所有的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告虎生兵的诉讼请求。案件受理费150元，由原告虎生兵负担。宣判后，虎生兵不服，提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判确认买卖合同无效，确认甘城子乡玉西村二队的宅基地使用权归上诉人所有，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定汤玉印与徐得权签订的房屋买卖合同有效严重违背事实和法律规定，实属错误。理由如下：1.汤玉印系上诉人继父，在其和上诉人母亲居住使用上诉人位于甘城子乡玉西村二队依法建设的五间土房期间，未经上诉人同意或认可与徐得权签订房屋买卖合同，属于无权擅自处分他人财产的违法行为，而原审法院以房屋转让价格合理，且该合同已实际履行为由认定房屋买卖行为有效，明显与法律的相关规定相悖。2.汤玉印与徐得权之间的房屋买卖合同上的签字不是汤玉印，合同上签的汤玉印系伪造，庭审证实汤玉印不识字，更不会写字，根本不是原审判决认定的小学文化程度，其本人对合同签字不予认可，再无相关证据印证，无法确定合同签字真实性，难以确定房屋转让行为系汤玉印真实意思表示，并且无任何证据证明徐得权支付购房款的事实是真实客观存在的，原审法院以明显存在重大瑕疵的证据认定房屋买卖合同有效，实属违法错误。3.原审法院对证据的认定违背相关司法解释，没有充分听取上诉人的质证意见。4.按照我国土地法、物权法及相关法律规定，徐得权至今没有办理宅基地变更登记手续，依据上诉人提交的证据证明，上诉人仍系涉案宅基地的合法有效使用权人。5.我国法律对农村房屋宅基地使用权实行确权登记制度，目前，政府土地管理部门出具证明证实上诉人系争议宅基地的使用权人，徐得权提出地随房走无法律依据。6.上诉人1987年在原甘城子乡玉西村二队依法建造五间土房，直到1998年将家迁回邵刚镇邵刚村二队居住，一共居住11年，这在甘城子玉西村是人人皆知的事实，当然也包括徐得权及其提交的作伪证的证人在内，因此，徐得权及其证人不知道房屋是上诉人所有，明显与交易客观情况不符，据此徐得权应当知道转让人无权转让。因此，徐得权受让五间房屋系善意取得缺乏真实有效证据，完全属恶意取得。综上，请二审法院依法撤销一审判决，依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人徐得权答辩称，一、一审判决正确，本案上诉人的撤销权已经消灭，再者，本案二被上诉人签订的房屋买卖合同是当事人之间的真实意思表示，内容合法，属有效合同。根据《合同法》的五十五条的规定，撤销权在当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使或在当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权而消灭。上诉人虎生兵经常去甘城子表明其在被上诉人徐得权于2002年开发、种植庄台地时已知道其继父汤玉印出卖房屋这一事实。上诉人虎生兵至迟于被上诉人徐得权2006年拆除棚台或经被上诉人催告完善手续时知道被上诉人徐得权受让房产。上诉人却在上述知道撤销事由之日起一年内未对此提出异议，即法律规定的没有行使撤销权和以自己的行为放弃撤销权，因而在法定的除斥期间经过后，上诉人不再享有撤销权。上诉人以其继父汤玉印未签字为由主张合同无效亦无法律依据。因汤玉印不会写字，但其在合同书上摁手印，依据合同法的相关司法解释，摁手印也具有法律效力。上诉人所称的其继父汤玉印未经其许可擅自出售房屋的理由显然是不能成立的，因为上诉人在知道其继父汤玉印将房屋出卖给被上诉人徐得权后未提出异议即视为同意。被上诉人徐得权在受让房屋后，以居住、给邻居出借的方式使用房屋了三年多，且在宅基地边种植了杨树和果树。在受让房屋至今11年期间，上诉人虎生兵是经常去甘城子的，怎么会对房屋及宅基地的变化不知道，怎么会不过问自己的房屋为什么由徐得权居住。而且在2006年知道房屋旁边的棚舍被被上诉人徐得权拆除后也未做任何反对表示及主张，这于情于理不相符，只能推定，上诉人对其继父汤玉印出卖房屋的事实是知道和认可的。根据《民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”的规定，上诉人虎生兵事实上认可了其继父汤玉印的转让行为。二、假设汤玉印无权处分房屋，本案房屋转让合同也因上诉人的追认而使合同效力待定的合同有效。2006年，上诉人在玉西村委会办理自己在宅基地附近的耕地转让手续时，被上诉人就完善宅基地手续一事催告过上诉人，上诉人当即表示已经都卖与并且交付给被上诉人了，他知道且同意，无需再做手续。依据合同法的相关规定，上诉人的这一行为是对其继父汤玉印处分房屋行为的追认。三、徐得权对涉案房屋构成善意取得，上诉人无权追回房产。1.在二被上诉人签订的合同书中明确载明“原房主虎生兵”，依照交易习惯，徐得权有理由相信现房主是汤玉印，因为上诉人在签订合同时已离开玉西村举家迁往邵刚村居住了三年，又加上汤玉印是上诉人的继父，且在签订合同时，上诉人的母亲也在场。鉴于以上事实，被上诉人已尽到了合理、谨慎的注意义务。2.在签订合同时，2001年，以3800元购买甘城子乡的五间土坯房亦符合当时当地的市场行情，徐得权支付了合理的价款。3.徐得权也完成了支付价款的义务，房屋也交付徐得权使用。四、被上诉人徐得权是经过合法的买卖房屋行为得到宅基地的使用权，依据地随房走、房地一体的原则，虽然经过环境整治房屋被拆除，但该片宅基地使用权当属于徐得权，被上诉人不存在侵权行为。在房屋转让后，被上诉人对土地进行了改造，种植了果树和杨树，现在树木已成材了。当时房屋的钥匙由被上诉人徐得权持有，被上诉人徐得权管理房屋，接通了水电。上诉人对这些情况是知道的，事后也催过上诉人办理相关土地手续，上诉人说已经卖给被上诉人了，慢慢办理手续。综上，上诉人的上诉请求不能成立，望二审法院明察，驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人虎生兵与被上诉人徐得权未向法庭提交新的证据。二审审理查明，一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点是被上诉人汤玉印与被上诉人徐得权于2001年就上诉人虎生兵位于青铜峡市邵刚镇玉西村的房屋所签订的买卖合同是否有效。上诉人虎生兵上诉认为，被上诉人汤玉印系擅自处分其财产，其与被上诉人徐得权签订的房屋买卖协议系无效行为。但经审理查明，被上诉人汤玉印系上诉人虎生兵继父，与上诉人虎生兵母亲共同居住使用上诉人虎生兵位于青铜峡市邵刚镇玉西村的五间房屋，因此在被上诉人汤玉印出卖房屋时，被上诉人徐得权有理由相信被上诉人汤玉印有权处分房屋。在协议签订后，被上诉人徐得权已支付了合理的价款，被上诉人汤玉印也将房屋交付被上诉人徐得权管理使用。而之后，在房屋被出售后长达十几年的期间，上诉人虎生兵在当地生产生活，亦未提出异议，应视为对被上诉人汤玉印对其房屋处分行为的追认，被上诉人汤玉印与被上诉人徐得权签订的房屋买卖合同有效。被上诉人徐得权在取得房屋的所有权后，按照现行房地产制度，房屋所属宅基地使用权也一并转移。上诉人虎生兵认为被上诉人汤玉印系无权处分，要求确认买卖合同无效、确认房屋所属宅基地使用权归其所有的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人虎生兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永生代理审判员 张 军代理审判员 马春燕二〇一四年十月三十日书 记 员 王利武本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理；（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼进行法律监督。 微信公众号“”