（2014）新民三初字第4０8号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2014-11-26
案件名称
李林军与新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园、新疆广汇物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市新市区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李林军,新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园,新疆广汇物业管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民三初字第4０8号原告：李林军，男，汉族，1962年11月7日出生。委托代理人：ＸＸ，男，汉族，1967年9月20日出生。被告：新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园，住所地：乌鲁木齐市长沙路2号。负责人：关峙，该公司总经理。委托代理人：吴乃新，男，汉族，1976年12月27日出生。被告：新疆广汇物业管理有限公司，住所地：乌鲁木齐市新华南路68号广汇大厦10楼A座。法定代表人：王斌，该公司经理。委托代理人：骆峰，男，汉族，1975年6月23日出生。原告李林军与被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园（以下简称：广汇美居物流园）、新疆广汇物业管理有限公司（以下简称：广汇物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告李林军的委托代理人ＸＸ，被告广汇美居物流园的委托代理人吴乃新到庭参加诉讼。后本院依职权追加被告广汇物业公司，于2014年9月23日公开开庭进行审理。原告李林军的委托代理人ＸＸ，被告广汇美居物流园的委托代理人吴乃新，被告广汇物业公司委托代理人骆峰到庭参加诉讼参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李林军诉称：我于2005年从被告广汇美居物流园购买商品房一套，地址为美居物流园A幢二单元1-0351号房，建筑面积共15.3846平方米，该商品房单价为每平方米13000元，房价共计200000元。我于2005年6月30日前将房款一次性付清后，一直未取得该房屋的所有权证，被告广汇美居物流园违反合同义务，应当赔偿我的经济损失。2005年6月30日，我与被告广汇物业公司的美居物流园分公司签订房产委托合同，将购买的房屋交由被告广汇物业公司的美居物流园分公司管理，管理期限八年，被告广汇物业公司的美居物流园分公司承诺管理期限届满后，我要求办证的，按照每平方米13000元执行。合同期限届满后，被告广汇物业公司至今未给我办理房产证。两被告均违反了合同约定。现诉至法院，要求被告广汇美居物流园退还原告购房款200000元，要求被告广汇美居物流园承担商品房买卖合同违约责任，支付违约金9.31万元；要求被告广汇物业公司支付原告房产收益39000元，要求被告广汇物业公司支付房产收益违约金2398.5元，且由两被告承担本案的诉讼费用。被告广汇美居物流园辩称：同意退还原告购房款200000元；对于原告主张的违约责任不同意支付，我美居物流园与原告没有事实上的买卖关系，没有真实的意思表示；原告主张的收益金一直是我美居物流园在支付，被告广汇物业公司没有参与过支付，第八年的收益我美居物流园通知原告来领取，但原告一直未来领取，对于原告主张的金额我美居物流园不认可；原告要求的收益违约金我美居物流园不同意支付，原告与被告广汇物业公司之间不存在真实的委托管理关系，房屋亦没有实际的交付委托，原告当时没有将房屋真实交付给广汇物业公司的美居物流园分公司。被告广汇物业公司辩称：我公司一直没有参与过委托管理，一直是被告广汇美居物流园在履行合同，原告与被告广汇美居物流园没有买卖关系，实际是一种投资收益形式，房屋一直在被告广汇美居物流园的管理下，我公司没有参与。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2005年6月30日，原告与被告广汇美居物流园签订一份商品房买卖合同，约定原告购买广汇美居物流园A座二层1-0351号房屋。该合同约定商品房建筑面积共15.3846平方米（其中套内建筑面积11.1483平方米，公摊4.2363平方米），单价13000元，总价款200000元。合同签订当日，原告将全部房款付清，房屋交付期限也为2005年6月30日。同日，原告与被告广汇物业公司的美居物流园分公司签订一份房产委托管理合同（八年期），原告将上述房屋委托广汇物业公司的美居物流园分公司进行管理、从事商业经营，委托管理年限为八年（2005年6月30日至2013年6月30日，被告广汇物业公司的美居物流园分公司按每年21800元向原告交付房产收益，该收益额中包含由原告承担的5.5%的营业税及附加和12%的房产租赁房产税；，第一年至第四年房产收益于当日支付、第五年及以后各年的房产收益在上年房产收益支付后1年的对应日期支付；双方还约定，每年各项税后净收益为9%，八年后若原告要求办理退房款手续，被告广汇物业公司的美居物流园分公司一次性退还已付房款200000元，房屋折旧费由被告广汇物业公司的美居物流园分公司承担，原告若要求办理产权证则单价按每平方米13000元执行。同日，原告领取收益金72000元。原告在2010年至2012年的三年期间每年从被告广汇美居物流园领取18000元，收款收据上均记载该款项为投资收益金。2005年被告广汇美居物流园以投资收益、即时返利进行营销宣传，其中报刊广告宣传投资期限可选择3年、5年和8年，最低投资额为100000元，投资当时即可兑现；其中投资八年的年收益率为10.9%（含税），年收益额为10900元。被告广汇美居物流园一期一段房产面积测量技术报告书中，A区二层房号1-0347-0364的套内建筑面积为186.59平方米，分摊面积70.9平方米，产权面积为257.49平方米。其他房号的产权面积最大为261.70平方米，最小为48.30平方米，无0351房号。另查明，被告广汇物业公司的美居物流园分公司于2012年1月18日被注销营业执照。上述事实有商品房买卖合同、房产委托管理合同、收款收据、报刊复印件、房产面积测量技术报告书及庭审笔录存卷为证。本院认为：原告与被告广汇美居物流园虽订立了商品房买卖合同，但从合同内容、履行情况以及其他相关证据来看，双方之间并非买卖关系。双方合同虽约定的标的物为A座二层1区0351号商铺，但房产面积测量报告书中无此房号，具体位置不能确定或者进行划分；在标的物不确定之下，原告向被告广汇美居物流园支付的20万元，每年的含税的收益款21800元（10900元＊2）与被告广汇美居物流园营销宣传的投资收益金额相符，故原告向被告广汇美居物流园支付的20万元非标的物转让的对价；签订买卖合同的同时将房产委托被告广汇物业公司的美居物流园分公司管理，原告即时领取了前四年的收益，而与被告广汇美居物流园无标的物交接的相应手续，与被告广汇物业公司的美居物流园分公司亦无相应的交接手续，不符合商品房买卖、房产委托管理的交易习惯，故原告与被告广汇美居物流园及被告广汇物业公司的美居物流园分公司之间名义上是商品房买卖和房产委托管理合同关系，实际上是一种企业与自然人之间融资、借贷关系，故原告与被告广汇物业公司的美居物流园分公司签订的名为房产委托管理合同，实为履行被告广汇美居物流园与原告之间的融资、借贷合同关系。现原告与被告广汇美居物流园之间的融资、借贷合同关系履行期限已届满，故原告要求返还20万元借款的请求本院予以支持。本案中名义上有商品房买卖合同和房产委托管理合同，实仅存在被告广汇美居物流园与原告之间的融资、借贷合同关系，融资、借贷合同关系中，被告广汇美居物流园一直作为一方相对人向原告支付投资收益款，故被告广汇美居物流园应向原告返还20万元的借款。原告与被告广汇美居物流园借贷合同在2013年6月30日已到期，被告广汇美居物流园未将20万元借款返还原告，构成违约，故原告要求被告广汇美居物流园支付违约金的请求，本院予以支持，双方间合同虽未约定违约责任，但原告的损失实为被告广汇美居物流园占用20万元期间的利息，故被告广汇美居物流园应向原告支付违约金的金额应为7800元（200000元＊4.875‰＊8月，2013年7月至2014年2月）。被告广汇美居物流园认可未将2013年的投资收益支付给原告，且原告的投资收益款一直是被告广汇美居物流园向原告支付，故原告要求支付收益款的请求，本院予以支持，金额应为18000元，应由被告广汇美居物流园向原告支付。被告广汇美居物流园未按照约定向原告支付投资收益，构成违约，故原告要求支付投资收益违约金的请求，本院予以支持，双方间合同未约定违约条款，故原告主张的违约金实为被告广汇美居物流园迟延支付收益款的利息，故违约金金额应为702元（18000＊4.875‰＊8月，2013年7月至2014年2月）。原告与被告广汇物业公司之间不存在真实的房产委托管理合同关系，故原告要求被告广汇物业公司支付收益违约金的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款之规定，判决如下：一、被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园返还原告李林军投资款200000元；二、被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园支付原告李林军迟延返还投资收益款违约金7800元；三、被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园支付原告李林军投资收益款18000元；四、被告新疆亚中物流商务网络有限责任公司广汇美居物流园支付原告李林军迟延支付投资收益款违约金702元；五、驳回原告李林军对被告新疆广汇物业管理有限公司的诉讼请求。上述被告给付款项，被告于本判决生效之日起十日内给付，逾期不支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案请求标的334498.5元，给付标的226502元，占请求标的66.71%％.本案案件受理费6317.5元（原告已预交）。案件受理费现由被告广汇美居物流园承担4214.4元，原告承担2103.1元。被告广汇美居物流园承担的案件受理费可连同本案案款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 张 静人民陪审员 张成胜人民陪审员 李红郁二〇一四年十月三十日书 记 员 井国栋 关注公众号“”