（2014）嘉民（行）初字第3号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2015-03-16
案件名称
李生诉龚思相、上海市嘉定区土地储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李生,龚思相,上海市嘉定区土地储备中心,沈彩琴
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民（行）初字第3号原告李生。委托代理人翁剑荣（原告妻子）。被告龚思相。委托代理人李华（龚思相继女）。被告上海市嘉定区土地储备中心。法定代表人宗伟。委托代理人陈醉，上海律宏律师事务所律师。第三人沈彩琴。委托代理人杨智胜（沈彩琴女婿）。原告李生与被告龚思相、上海市嘉定区土地储备中心（下称土地储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。2014年9月17日，本院根据沈彩琴的申请依法追加其为第三人参加本案诉讼。同年10月9日，本院依法适用简易程序再次公开开庭审理了本案。原告李生及其委托代理人翁剑荣、被告龚思相委托代理人李华、被告土地储备中心委托代理人陈醉两次均到庭参加诉讼，第三人沈彩琴委托的代理人杨智胜到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月7日，案外人顾龚以被告龚思相的名义与被告土地储备中心签订了《补偿安置协议》，约定对本区安亭镇永安街56号房屋进行拆迁及补偿。因被告龚思相否定其曾委托顾龚与他人签订《补偿安置协议》，故顾龚擅自以被告龚思相名义与被告土地储备中心所签的上述协议显然是无效的。即便被告龚思相委托了顾龚与他人签署协议，但因上述协议所涉及的永安街56号房屋的大部分产权归原告所有，被告龚思相的委托行为也是无效的，顾龚以被告龚思相名义与被告土地储备中心签订的上述协议也当然无效。且被告龚思相与第三人沈彩琴结婚三十多年来，一直是合法夫妻，被告龚思相是在夫妻共同财产的情况下私下委托顾龚去签约，剥夺了原告及沈彩琴的处分权，所签协议应是无效。再者，原告另有104平方米房屋在上述协议上没有体现，也可作为协议无效的一个理由。故原告为维护自身利益，依法提起诉讼，要求确认两被告签订的上述《补偿安置协议》无效。被告龚思相辩称，原告所述情况基本属实。本被告是曾委托过顾龚，但之后因妻子沈彩琴不同意而否定了这份委托关系，且委托顾龚只是针对本被告自己在永安街56号房屋内的份额，而本被告在该房屋内的份额是很少的。本被告并曾对顾龚说，原委托其处理财产的协议没有生效，需开家庭会议进行析产。但顾龚却拿了协议去签了拆迁协议。本被告对此并不知情，直至有人来强拆房屋时方才知道有这回事。现原告要求确认该份补偿安置协议无效，本被告予以认可。被告土地储备中心辩称，本被告是依法取得拆迁许可证的拆迁人，被告龚思相是被拆房屋登记的唯一产权人。原告所谓拥有永安街56号房屋的大部分产权是通过析产调解予以明确的，即使析产是真实的，但因相关的拆迁许可证在此之前已经颁发，原告也不该作为被拆迁人。本被告按照相关拆迁实施细则实施动迁，将被告龚思相视为被拆迁人是合法有效的。拆迁过程中，被告龚思相出具委托书委托其孙子顾龚全权处理，并由顾龚持委托书前来与本被告签订补偿安置协议。因双方均是完全民事行为能力人，委托是真实有效的。事后，被告龚思相也并没有向本被告要求撤回对顾龚的委托。故顾龚受龚思相委托与本被告签订的补偿安置协议是合法有效的。至于被拆房屋是被告龚思相与第三人沈彩琴的夫妻共同财产，本被告现无异议。但拆迁后分配到的房屋依法仍应是被告龚思相与第三人沈彩琴的夫妻共同财产，第三人沈彩琴的权益并没有被侵害。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人沈彩琴述称，第三人与被告龚思相是合法夫妻。两被告所签拆迁补偿安置协议中的被拆房屋涉及夫妻共同财产，故该事情与第三人是有切身利益关系的。夫妻共同财产并不需要将夫妻两人的名字均予以登记。虽然第三人的名字并没有被登记在房屋产证上，但相关房屋仍是第三人的财产。根据婚姻法的规定，夫妻对共同财产有平等的处理权。第三人从未委托过任何人去处理本人的财产，对于签约一事也不知情，即使知情也不会同意。两被告是在第三人毫不知情的情况下签订协议，剥夺了第三人的处分权。故他们所签订的拆迁补偿安置协议是无效的。何况，被拆房屋的大部分是属于原告的。故第三人赞同原告的诉讼请求，协议就是无效的。经审理查明，被告土地储备中心的全称原为“上海市嘉定区土地储备开发中心”，于2013年1月23日变更为现名称即“上海市嘉定区土地储备中心”。2004年7月21日，被告土地储备中心就“安亭镇老街3号地块”项目建设，取得沪嘉房管拆许字（2004）第022号《房屋拆迁许可证》。该许可证的拆迁期限经被告土地储备中心申请，相关行政主管部门同意延长至2014年9月30日。本区安亭镇永安街56号房屋于1990年10月以被告龚思相名义申报土地使用权登记，属上述拆迁许可证确定的拆迁范围。该房屋所有权证记载，该房分为两个部分，一部分为砖木结构，建筑面积为17.7平方米，另一部分为混合结构，建筑面积为140.2平方米，合计建筑面积157.9平方米，所有权人为被告龚思相（未登记共有权人），填发日期为1994年7月31日。嘉定区房地产登记处就该房屋出具的房地产登记信息显示，该房屋中的17.7平方米部分为1949年之前建造且来源为继承，140.2平方米部分则为1983年新建。2010年1月4日，被告龚思相出具《委托书》一份，内容为：“我因年事已高，有关本次动迁事议，全部委托我孙子顾龚前来办理（属于我名下的部分）”。同年1月11日，被告龚思相又出具一份《声明》，内容为：“本人龚思相年事已高，对于此次永安街56号拆迁事宜，委托我孙子顾龚全权负责办理，并将拆迁测量总平方的四分之一全部自愿赠与我的孙子顾龚”。2012年9月7日，顾龚持上述《委托书》和《声明》，作为被告龚思相的代理人与被告土地储备中心签署了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，就被告龚思相名下的安亭镇永安街56号房屋（建筑面积157.9平方米）的拆迁补偿安置等相关事宜进行了约定。其中明确，被告龚思相应在签订协议后的15日内即2012年9月22日前搬离原址，将空房移交被告土地储备中心，并在签约当日将被拆房屋的房地产权证交被告土地储备中心报有关部门注销；被告土地储备中心则应在被告龚思相搬离原址后支付被告龚思相各类补偿款（含搬家补助费、奖励费、购房补贴等）合计632435元。2014年7月9日，本案被告土地储备中心以本案被告龚思相未能按上述拆迁补偿安置协议约定履行搬迁义务而诉至本院，要求龚思相将永安街56号房屋腾空后向其交付，并交付该房所有权证原件。而原告李生则以安亭镇永安街56号房屋中的大部分房屋归其所有，上述拆迁补偿安置协议应为无效为由，于同年7月31日向本院提起本次诉讼。另查明，被告龚思相与第三人沈彩琴系夫妻，双方于1977年5月8日登记结婚，均系再婚，且双方婚前各自均已生育子女。原告李生即系第三人沈彩琴与前夫所生。2010年2月，被告龚思相曾向本院起诉，要求与第三人沈彩琴离婚，并要求分割夫妻共同财产（二上三下楼房及厨房一间）。同年4月13日，龚思相又到庭表示，其与沈彩琴婚后夫妻感情一直很好，只是因永安街老房将被拆迁导致双方子女间产生纠纷，而其本人也想主张应得的房产份额，才起诉离婚，故经考虑决定暂不离婚，申请撤回起诉。对此，本院于当日口头裁定予以准许。2011年8月5日，被告龚思相与第三人沈彩琴作为甲方，与作为乙方的原告李生及作为丙方的案外人李华签署《析产协议》一份，就安亭镇永安街56号房屋的分割进行了约定。其中明确，上述房屋中的东面的一上一下房屋归龚思相、沈彩琴所有，西面的一上一下及一间平房、一间厨房归李生所有，李华放弃上述房屋的产权。2014年4月29日，本院受理了李生诉龚思相、沈彩琴分家析产纠纷一案。李生在该案中的诉讼请求为要求确认永安街56号西面一上一下及一间平房、一间厨房归其所有。该案审理中，经本院主持调解，李生与龚思相、沈彩琴自愿达成如下协议：一、坐落于上海市嘉定区安亭镇永安街56号西面的一上一下及一间平房和一间厨房归李生所有；二、坐落于上海市嘉定区安亭镇永安街56号东面的一上一下房屋归龚思相、沈彩琴所有。上述事实，有房屋拆迁许可证及延期通知、机构编制事项批复、土地使用权申报登记表、房屋所有权证、房地产登记信息、委托书、声明、房屋拆迁补偿安置协议、结婚申请书、结婚证、民事诉状、撤诉申请、调查笔录、析产协议、（2014）嘉民一（民）初字第3195号民事调解书以及当事人陈述等证据为证，本院依法予以认定。诉讼中，原告李生提供了社员建房施工许可证及（2013）嘉民一（民）初字第452号民事调解书各一份，以证明永安街56号西侧的104平方米房屋系合法建造并经法院调解确认归原告及妻子所有。对此，其他当事人均无异议。但被告土地储备中心同时认为，其与被告龚思相所签协议涉及的仅是建筑面积为157.9平方米的永安街56号房屋，并未涉及上述104平方米的房屋，故上述证据与本案无关。被告龚思相另表示，其出具的《委托书》中特别以括号方式补充说明，委托顾龚处理的仅是“属于我名下的部分”，表明被拆房屋并非其一人所有，否则就没有必要以括号方式补充说明了，且其当时告知顾龚需等其与沈彩琴的离婚案件判决后其才会在委托书上按手印，但因离婚案件最终未判决，故手印未按，委托书也就自动作废了。对此，被告土地中心表示，系争协议所涉及的被拆房屋登记在龚思相名下，就可视为是龚思相所有，至于委托书需安了手印才生效、否则自动作废的说法，从委托书中看不出有相应的内容。此外，原告、被告龚思相、第三人沈彩琴对房地产登记信息显示永安街56号房屋中的17.7平方米房屋的来源为继承持有异议。其中，原告、第三人沈彩琴认为该房实际是沈彩琴以前夫工伤死亡后获得的抚恤金所购买，之后沈彩琴再与龚思相结婚，并在之后又翻建了另外的140.2平方米的房屋。而被告龚思相在对上述房屋来源情况予以认可的情况下，另补充表示，购买的房屋实际面积为三十几平方米，翻建的房屋面积为157.9平方米。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告土地储备中心取得安亭镇永安街56号房屋所在地块的拆迁许可证后，具有拆迁人资格，有权与该房屋的所有权人即被拆迁人就补偿方式、补偿金额、搬迁期限等事宜签订拆迁补偿安置协议。根据法律规定，我国对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案系争协议所涉及的被拆房屋即本区安亭镇永安街56号房屋被登记在被告龚思相一人名下，被告土地储备中心基于不动产登记的公示、公信原则，有理由相信被告龚思相系该房屋的完全权利人，其因此将其作为被拆迁人，并与其签订拆迁补偿安置协议，符合相关规定。而被告龚思相作为完全民事行为能力人，在进行民事活动时有权委托他人代为进行。其出具的《委托书》和《声明》，明确表明委托顾龚全权处理永安街56号房屋的拆迁事宜。顾龚因此作为其代理人与被告土地储备中心签署房屋拆迁补偿安置协议，亦符合法律规定。被告龚思相以其未在委托书上按手印为由，认为委托书自动作废的意见，缺乏依据，不能成立。虽然被告龚思相出具的委托书中以括号形式注明可处理的是“（属于我名下的部分）”，即其个人名下部分房屋。但永安街56号房屋系登记在被告龚思相一人名下，即便龚思相在委托书上注明上述内容的本意是表明该房实际并非其一人所有，被告土地储备中心对此也无从知晓。其相信永安街56号房屋系龚思相一人所有、顾龚有权就永安街56号房屋的全部代表龚思相，而同意由顾龚代理龚思相与其签订系争拆迁补偿安置协议，并无过错。至于原告与被告龚思相、第三人沈彩琴及案外人李华就永安街56号房屋所签署的析产协议，仅是其家庭内部协议，未经登记并不发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人。在无证据证明被告土地储备中心签约前明知存在该协议的情况下，不影响其与被告龚思相所签协议的效力。而原告与被告龚思相、第三人沈彩琴就永安街56号房屋的分割在本院主持调解下所达成的调解协议，实质内容仍是三人及案外人李华原签署的析产协议，且该事实发生在两被告签署系争的拆迁补偿安置协议之后，亦不影响系争协议的效力。第三人沈彩琴基于与被告龚思相系夫妻的事实，认为依婚姻法的规定系争协议所涉及的永安街56号房屋涉及其夫妻共同财产，其享有平等的处理权，符合法律规定。但并不能就此否定物权公示的对外效力。被告土地储备中心以永安街56号房屋登记在被告龚思相一人名下为信赖基础，与被告龚思相签署系争协议，并无过错，其信赖利益应受到保护。系争协议的效力并不能因此而被否定。至于原告提及的其另有的104平方米房屋，因不属两被告所签系争协议的范围，与本案无关。原告以该房屋未被系争协议涉及而认为系争协议无效的理由，显然不能成立。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而原告在诉讼中未能提供足以证明两被告所签订的拆迁补偿安置协议，存在上述法律规定的无效情形的相应证据，应由其承担不利的法律后果。其要求确认两被告就本区安亭镇永安街56号房屋所签订的拆迁补偿安置协议无效的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李生的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告李生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 赵永兴二〇一四年十月三十日书记员 金恣晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”