（2014）衡民二初字第454号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2015-03-12
案件名称
李圣杰与葛炳炎租赁合同纠纷一审民事判决书[1]
法院
河北省衡水市中级人民法院
所属地区
河北省衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘新会,李圣杰,葛炳炎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）衡民二初字第454号上诉人（原审第三人）刘新会。被上诉人（原审原告）李圣杰。被上诉人（原审被告）葛炳炎。上诉人刘新会因与被上诉人李圣杰、葛炳炎为租赁合同纠纷一案，不服桃城区人民法院（2014）衡桃民二初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘新会、被上诉人葛炳炎、被上诉人李圣杰的委托代理人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年5月1日，原告将人民西路1723号仁和医药公司楼下3号门店租赁给被告使用，租期自2005年5月1日至2014年9月30日，每月租金1200元。协议达成后，原告将房屋交予被告使用，被告葛炳炎缴纳租房押金1000元并按约定交纳租金。2014年2月，原告委托衡水市泰华物业服务有限公司与被告解除租赁关系，并于2014年3月2日、3月9日退还剩余租金8400元及租房押金1000元。另查明，2013年10月1日，被告与第三人签订房屋租赁协议，被告将租赁原告的房屋转租给第三人，租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，租金每月1600元，每三个月缴纳一次；第三人负责看护被告门头的牌子、LED屏、门口西侧灯箱、东侧的牌子，并负责每月所消耗的电费；门店卷帘门上方是被告的搬迁信息，第三人负责保护。双方就其他事宜亦进行了约定。合同签订后，被告将房屋交第三人使用，第三人已向被告缴纳房租至2014年2月底。以上事实有原告、第三人提交证据及庭审笔录在案为据。原审法院认为：原告将房屋租赁给被告，被告按约定交纳租金，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。原、被告双方在履行合同过程中，被告私自将房屋转租给第三人使用，并未征得原告认可，已属违约，致使双方解除合同后原告无法收回房屋，原告的损失理应由被告承担，原告要求自2014年3月10日至退还房屋之日止按每月1200元计算损失合理合法，应予支持。现原、被告于2014年3月9日已解除租赁合同，被告与第三人之间的房屋租赁合同已失去了继续履行的基础，原告要求被告及第三人退还房屋有据可依，应予支持。被告与第三人之间的房屋租赁合同未予得到房屋所有权人即原告认可，属无效合同，第三人主张与被告存在租赁合同，无据证实租赁物为被告所有和有权处分，应予解除。第三人与被告之间如就该房屋租赁存有争议或纠纷，应另行解决。遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除被告葛炳炎与第三人刘新会签订的房屋租赁合同。第三人刘新会于判决生效后十日内从被告葛炳炎处租赁原告所有的位于衡水市桃城区人民西路1723号的房屋交予原告李圣杰；二、被告葛炳炎自2014年3月10日始至第三人刘新会交与原告房屋之日止，按每月1200元赔偿原告李圣杰租赁损失。诉讼费130元由被告负担。一审判决后，第三人刘新会不服，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，发回重审或予以改判驳回被上诉人李圣杰的诉讼请求。上诉的事实及理由如下：被上诉人李圣杰不具有对上诉人诉讼的主体资格。按李圣杰的一审诉状所述，是泰华物业服务有限公司与葛炳炎达成的口头房屋租赁协议，由此可以说明李圣杰没有诉权。上诉人与葛炳炎订有租赁合同，上诉人租赁房屋后，从没有人提过异议。葛炳炎使用管理涉案房产多年，上诉人一直认为涉诉房产是葛炳炎的，是葛炳炎将房屋租赁给上诉人使用，并且上诉人与葛炳炎之间的租赁合同未到期。上诉人就租赁房屋支付了高额的租金，上诉人从来不知李圣杰的存在。上诉人与葛炳炎的合同是合法有效的。依据《城市房屋租赁管理办法》第19条的规定“房屋租赁当事人按照租赁合同约定，享有权利，并承担相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人的同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿”。我方租赁房屋后投入巨大资金进行经营，如解除合同会给我方造成巨大损失。一审认定上诉人与葛炳炎的合同属无效合同，解除我方与葛炳炎的房屋租赁合同是错误的，严重的侵害了我的合法权益。被上诉人李圣杰口头答辩称，葛炳炎未经李圣杰同意将房屋转租，李圣杰要求葛炳炎、刘新会返还房屋符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人葛炳炎未提供答辩意见。本院经审理查明：本案涉诉房屋归李圣杰所有，李圣杰委托衡水泰华房地产开发有限公司（后为衡水泰华服务有限公司）对外出租，2005年5月1日，衡水泰华房地产开发有限公司就涉案房屋的出租与葛炳炎的合伙人李连柱签订房屋租赁协议，租期自2005年5月1日至2006年5月1日，并约定承租方不得私自转租。该协议到期后，双方并未从新订立租赁协议，除租金变化外，其他内容双方表示与原协议一致。葛炳炎一直租赁涉案房屋。其它事实与一审查明一致。本院认为：根据李圣杰方提交的房产证及各方当事人的陈述，可以认定涉案房产归李圣杰所有。李圣杰在本案中具有一审原告主体资格。葛炳炎在未取得出租人同意情况下，擅自将涉案房屋转租与刘新会，并与刘新会签订门店转租协议，明显违反原租赁合同的约定，该协议应属无效。因葛炳炎与刘新会签订的协议中，多处标出了“转租”的字样，刘新会对此是清楚的，因此刘新会辩称其认为涉诉房屋归葛炳炎所有，其与葛炳炎签订的租赁协议有效的主张，本院不能支持。刘新会在与葛炳炎签订租赁协议时，对葛炳炎是否有权出租涉案房屋未尽审查义务，应承担相应的后果。刘新会所主张的损失问题，应另行处理。综上，本院认为，一审判决认定事实基本清楚，但在认定刘新会与葛炳炎签订的租赁合同无效的情况下，再判决解除该合同显然不当，应予纠正。上诉人刘新会认为其与葛炳炎签订的租赁合同有效，如解除合同，其损失应受到赔偿的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2014）衡桃民二初字第111号民事判决的第二项，即被告“葛炳炎自2014年3月10日始至第三人刘新会交与原告房屋之日止，按每月1200元赔偿原告李圣杰租赁损失”；二、变更维持河北省衡水市桃城区人民法院（2014）衡桃民二初字第111号民事判决的第一项，即“解除被告葛炳炎与第三人刘新会签订的房屋租赁合同。第三人刘新会于判决生效后十日内从被告葛炳炎处租赁原告所有的位于衡水市桃城区人民西路1723号的房屋交予原告李圣杰”为“被告葛炳炎与第三人刘新会签订的房屋租赁合同无效。第三人刘新会于判决生效后十日内将从被告葛炳炎处租赁原告所有的位于衡水市桃城区人民西路1723号的房屋交予原告李圣杰”一审案件受理费的负担情况不变，二审案件收费130元，由上诉人刘新会负担。本判决为终审判决。审判长 张宝芳审判员 刘梦辉审判员 房军见二〇一四年十月三十日书记员 王聪颖 搜索“”