（2014）沈中民二终字第2558号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2014-11-24
案件名称
上诉人许焕莹、胡海英与被上诉人辽宁宝立房产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许焕莹,胡海英,辽宁宝立房产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）沈中民二终字第2558号上诉人（原审原告）：许焕莹，男，1980年11月22日出生，汉族，贺利氏信越石英（中国）有限公司工作人员，住址沈阳市铁西区。委托代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡海英，女，1979年9月30日出生，汉族，沈阳腾越建筑工程有限公司工作人员，住址沈阳市铁西区。委托代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁宝立房产开发有限责任公司，住所地沈阳市铁西区腾飞二街14-1号。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托代理人：程立，辽宁时进律师事务所律师。上诉人许焕莹、胡海英因与被上诉人辽宁宝立房产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第921号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉，代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月21日公开开庭审理了本案，上诉人许焕莹、胡海英及委托代理人于振森，被上诉人辽宁宝立房产开发有限责任公司委托代理人程立均到庭参加诉讼。原审原告许焕莹、胡海英诉称，2012年4月21日，被告将其开发的位于沈阳市铁西区北三西路17甲1-1号第C15栋2-4-1号房屋产权出售给两原告，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：出售房屋建筑面积100.29平方米，总价款737，917.77元，原告交付首款款447，917.77元，余款290，000元以住房公积金贷款形式支付；被告应于2012年12月31日将房屋交付给两原告。合同签订后，原告足额支付首付款，被告却迟迟不为两原告办理房屋登记备案及贷款手续，并且至今未交付房屋。经查询，原告得知被告已于2012年6月1日，设立他项权利，将出售给两原告的房屋产权抵押给中信银行股份有限公司，并且恶意对原告隐瞒抵押事实至今。两原告认为，被告未按合同约定时间交付房屋已构成违约，隐瞒或未告知出售房产已抵押事实致使两原告不能取得所购房屋已构成根本违约。故依据相关法律规定请求法院判令：1、解除两原告与被告于2012年4月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还两原告已付购房款447，917.77元及相应利息，同时按照已付房款的一倍向两原告支付赔偿金；3、判令被告承担本安全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、评估费及执行费等）。原审被告辽宁宝立房产开发有限责任公司辩称，同意解除与两原告签订的《商品房买卖合同》，合同中已经对违约赔偿做了约定，应当按约定进行处理，应该支付违约金而不是利息。被告并没有将出售给原告的房屋所有权进行抵押，只是进行了在建工程抵押，并没有违反审理商品房买卖合同司法解释相关法条的规定，因此，不应支付已付房款一倍的赔偿金。原审法院审理查明，二原告与被告于2012年4月21日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区北三西路17甲1-1号第C15幢2-4-1号房屋，建筑面积100.29平方米，房屋总价款为737，917.77元，付款方式约定为首付447，917.77元，余额290，000元为贷款。合同签订后，原告分别于2011年8月21日及2012年4月21日向被告支付50，000元及397，917.77元，贷款未办理。合同中同时约定出卖人应于2012年12月31日向买受人交付房屋，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并且出卖人应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另查明，2012年6月1日，被告将包括争议房屋在内的数栋房屋办理在建工程抵押。截止第一次法庭审理终结前，争议房屋未交房、尚未办理备案手续。又查明，在法庭审理过程中，被告同意解除合同并且同意返还已付购房款。原审法院认为，二原告与被告于2012年4月21日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，该合同有效，当事人应当按合同约定全面履行义务。关于原告请求被告解除合同并返还购房款的诉讼主张，因被告在法庭审理过程中对原告该项主张表示同意，本院予以确认。关于原告请求被告向其支付购房款利息的问题，由于被告的违约行为导致双方解除合同，因此原告依法可以向被告要求赔偿损失，故对原告向被告主张赔偿其利息损失的诉讼请求本院予以支持。关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向被告主张按照其已付房款的一倍支付赔偿金的诉讼请求，本院认为，该解释中规定的可以主张一倍赔偿责任的条件是，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情况，其中的房屋抵押与本案中的在建工程抵押属于不同的法律概念，并且依据相关法律规定，在建工程抵押登记与房屋抵押登记也应适用不同的抵押登记办理流程，因此，本案不符合该解释第八条的规定，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告许焕莹、海英与被告辽宁宝立房产开发有限责任公司于2012年4月21日签订《商品房买卖合同》；二、被告辽宁宝立房产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告许焕莹、胡海英返还购房款447，917.77元；三、被告辽宁宝立房产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告许焕莹、胡海英支付购房款447，917.77元的利息（其中50，000元自2011年8月21日起、397，917.77元自2012年4月21日起，至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，785元，由原告承担4，766元，由被告承担8，019（原告已预交，被告直接给付原告）。财产保全费3，482元，由被告承担（原告已预交，被告直接给付原告）。宣判后，许焕莹、胡海英不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、维持铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第921号民事判决第一、二、三项，撤销第四项；2、判令被上诉人向两上诉人支付447，917.77元的赔偿金；3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用（包括案件受理费和财产保全费）。主要上诉理由：原审判决认定事实不清、法律适用错误。一、两上诉人与被上诉人于2012年4月21日订立的合同是《商品房买卖合同》，两上诉人所购买的是商品房，而不是自建房在建工程，这一点是非常确定的；二、被上诉人于2012年6月1日将已出卖给两上诉人的房屋抵押给中信银行股份有限公司的事实不告知两上诉人已显现其主观上的恶意；三、退一步讲，即使两上诉人所购买的是在建工程房屋，那么也应是商品房在建工程项目中达到了预售条件的商品房，也就是通常讲的期房，不是现房而已，否则就不存在《商品房买卖合同》订立的事实。根据相关法律法规、规章的规定未达到预售条件的商品房在建工程房屋是不能销售的，同样也是不能办理抵押登记的。被上诉人辽宁宝立房产开发有限责任公司答辩称同意一审法院判决。本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、在建工程抵押登记申请书、在押工程抵押清单、商品房预售许可证等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中上诉人与被上诉人于2012年4月21日签订《商品房买卖合同》后，被上诉人于2012年6月1日将包括诉争房屋在内的数栋房屋办理了在建工程抵押，在建工程抵押登记的范围包含了本案诉争房屋，故本案应适用该解释，建议一审法院重审时根据该条的规定，并结合上诉人是否存在实际损失作出相应的裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第921号民事判决；二、发回沈阳市铁西区人民法院重审。审 判 长 刘 冬代理审判员 相 蒙代理审判员 郑竹玉二〇一四年十月三十日书 记 员 那萌萌本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。