（2014）昆巴民初字第0493号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2015-04-16
案件名称
徐华强与李浩波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐华强,李浩波,昆山海佳酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆巴民初字第0493号原告徐华强。委托代理人周明，江苏君中律师事务所律师。被告李浩波。第三人昆山海佳酒店有限公司，住昆山市巴城镇前进西路3052号，组织机构代号：05523779-3。法定代表人李浩波，该公司总经理。原告徐华强与被告李浩波、第三人昆山海佳酒店有限公司（以下简称海佳酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法由审判员沈中昊独任审判。本院于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周明到庭参加诉讼，被告李浩波、第三人海佳酒店公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐华强诉称：2011年12月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，由原告将位于昆山市巴城镇前进西路XXXX号房屋出租给被告，被告支付租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告在支付完部分租金（2011年12月22日-2013年12月21日）后，并未按约定支付下一年度租金47300元（2013年12月22日-2014年12月21日）。原告多次催要，被告拒绝。后原告得知，被告在未经原告同意的情况下擅自将房屋转租给第三人。现原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同，恢复原状；2、被告支付原告租金47300元；3、被告支付原告违约金4335元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告李浩波和第三人昆山海佳酒店有限公司均未答辩。经审理查明：2011年12月17日，原告作为出租方（甲方）与被告李浩波作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房坐落在昆山市巴城镇前进西路XXXX号，建筑面积约126.4平方米；租赁期限为壹拾年（自2011年12月22日起到2021年12月21日止）；租金及支付方式：租赁房租金为第一年人民币肆万元整（2011年12月22日至2012年12月21日），第二年为人民币肆万叁仟元整（2012年12月22至2013年12月21日），第三年至第十年的租金为每年租金在前一年租金的基础上增加10%（不含其他费用），租金每半年支付一次，先付后用，甲方在收到乙方支付的租金时向乙方出具收据；一切装修费用由乙方负责，添装的一切设备属乙方所有，租赁期满退房时，乙方拆走添装设备而不损坏房屋的可予同意；乙方如故意或者过失造成房屋、设备及设施损坏时，应由乙方负责修复或者赔偿经济损失；保证金条款：签订合同时，乙方向甲方支付租房保证金4000元，该保证金在租赁期满后退还，但是乙方租赁期限内违反本合同约定的甲方有权扣留保证金，不予返还乙方；违约责任有四点：1、甲方不按约交付房屋给乙方，乙方每天按月租金的5‰赔偿乙方损失。2、租期内甲方解除合同，按本合同约定租赁期差额的天数乘以月租金的5‰每天结算向乙方依法赔付违约金，退还保证金。3、租期内乙方解除合同，按本合同约定租赁期差额的天数乘以月租金的5‰每天结算向甲方依法赔付违约金，退还保证金。4、乙方不按合同规定时间支付租金的，乙方按月租金的5‰按日向甲方支付违约金，但是乙方逾期支付租金满一个月的是为乙方违约金，甲方有权单方终止本租赁合同，甲方收回出租房，切断水电源、清理室内物件，由此引发的一切责任及损失均由乙方承担。同时该合同下方注明：“电费存折1张、水卡1张”。该合同由甲方徐华强和乙方李浩波分别署名。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。合同履行中，由于被告李浩波未能按约在2013年12月22日和2014年5月22日支付第三年度（2013年12月22日至2014年12月21日）期间的上半年和下半年两部分租金合计47300元，原告于2014年7月14日发出律师函催讨未付租金。原告因多次催讨无果，后又得知，被告在未经原告同意的情况下，擅自将房屋转租给第三人，原告遂诉至法院。庭审中，原告就将海佳酒店公司列为第三人解释：当时房屋租赁合同是被告个人与原告签订的，原告经现场考察后发现实际使用人是海佳酒店公司。本案中无任何依据可证实原告同意被告可以转租之事实。另查明：坐落于昆山市巴城镇前进西路XXXX号房屋产权人系原告徐华强。审理中，原告解释目前现该房屋由名为乡村大院的饭店实际使用中。上述事实由原告提供的房屋租赁合同一份、房产证复印件一份、律师函一份、快递底单、快递查询单以及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告徐华强与被告李浩波签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护；双方在签订合同后，均应遵守双方约定，诚信履行协议。由于被告未能按约在2013年12月22日和2014年5月22日支付第三年度（2013年12月22日至2014年12月21日）期间的上半年和下半年两部分租金合计47300元，引发纠纷，本案错在被告李浩波，李浩波应对此承担全部民事责任。关于租赁合同解除事宜，双方有约在先“乙方逾期支付租金满一个月的是为乙方违约金，甲方有权单方终止本租赁合同，甲方收回出租房”，现被告不履行租金支付义务已逾期数月，经催讨被告又迄今未能支付分文，原告主张解除双方的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，原告该主张符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求恢复租赁房屋原状之主张，因庭审中原告未能具体明确恢复原状之确切要求，本院在本案对此不予理涉。至于被告李浩波欠付租金数额，被告应交付的第三年度的租金总计为47300元，按约应该已经支付，由于该数额对应的租期截至2014年12月21日，履行方式：以判决生效日为双方合同解除生效日，此前为房屋租金，此后为房屋使用费，总欠付款按47300元年租金除以365天／年乘以从2013年12月22日至实际退房日的前一日的实际天数计算，如果退房时不足365天的，按前述标准针对不足天数以47300元为基数据实扣减，反之则增加。至于逾期支付租金的违约金，原告主张按年租金金额为标准每日千分之五计算，原告该主张无事实依据，本院不予支持；实际双方合同约定按月租金的5‰按日向甲方支付违约金，该约定并无不当，本院予以采信，具体该违约金计算至本判决生效时止。至于海佳酒店公司，因该主体不是租赁合同的相对方，在本案中不承担任何民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐华强与被告李浩波于2011年12月17日签订的房屋租赁合同予以解除，被告李浩波在本判决生效之日起十日内将其租赁的坐落于昆山市巴城镇前进西路XXXX号房屋退还原告徐华强。二、被告李浩波在判决生效后十日内一次性支付原告徐华强租金（房屋使用费），计算方式：按47300元年租金除以365天／年乘以从2013年12月22日至实际退房日的前一日期间的实际天数予以计算，如至退房时的实际天数不足365天的，以47300元为基数按前述标准对不足天数部分据实计算并扣减，反之则增加。三、被告李浩波在判决生效后十日内一次性支付原告徐华强租金逾期支付的违约金，计算方式：按47300元年租金除以12乘以千分之五标准乘以从2013年12月22日至本判决生效日的实际天数予以计算。四、驳回原告徐华强其余诉讼请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1112元，减半收取556元，由被告李浩波负担。该费用原告已预交本院，本院不再退还，被告在履行上述给付义务同时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审判员 沈中昊二〇一四年十月三十日书记员 陆晓芸附相应法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”