（2014）宿中民终字第1685号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2014-12-27
案件名称
吴振与宿迁市嘉汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴振,宿迁市嘉汇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第1685号上诉人（一审原告）吴振。委托代理人王海峰，江苏苏扬律师事务所律师。被上诉人（一审被告）宿迁市嘉汇房地产开发有限公司，住所地宿迁市黄河路128号。法定代表人管郁明，该公司董事长。委托代理人周跃，江苏河滨律师事务所律师。上诉人吴振因与被上诉人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第0868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年2月27日，吴振与嘉汇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴振以257123元的价格购买嘉汇公司开发的嘉汇·枫景园3幢203室商品房一套。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”本案中，嘉汇公司因逾期交付房屋已向吴振支付了违约金。现吴振以嘉汇公司逾期办理房屋产权证和土地使用权证构成违约为由，请求判令嘉汇公司支付逾期办证违约金20000元。庭审中，吴振对逾期办证造成的实际损失，未能提供证据证实。一审法院认为，吴振与嘉汇公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当恪守合同，全面履行合同义务。嘉汇公司没有按合同约定向产权登记机关提交需由其报送的资料，构成违约，应当承担违约责任。关于违约造成的损失，吴振没有提供证据，也没有足以令人信服的理由表明其因嘉汇公司违约给其造成了实际损失或预期利益损失，因此，本案约定按已付房款万分之三的违约金，显然已过分高于造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少，故嘉汇公司要求调整违约金的请求应予支持。违约金调整的理由还有：1.本案逾期交房影响到逾期办证，而嘉汇公司因逾期交房已支付过违约金；2.房屋产权登记证书的办理是房管、土地行政部门的职能，逾期办证的原因很多，本案房屋交付后延迟办证是出卖人和买受人的责任界限没有证据证实，难以区分，合同约定开发商负责办证只能是代办行为；3.同期同类案件在裁判处理时掌握的尺度和标准应当保持平衡和统一，兼顾公平原则；4.违约金具有双重性，除了补偿损失的性质，还兼具一定的惩罚性。综上，一审法院酌情将本案违约金调整为房屋价款的1%，计人民币2571元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告宿迁市嘉汇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告吴振逾期交证违约金人民币2571元。案件受理费减半收取150元由被告宿迁市嘉汇房地产开发有限公司负担。上诉人吴振不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。其主要上诉理由是：一审法院对于违约金的调整理由不合理，被上诉人嘉汇公司应当按照合同约定向其支付违约金，上诉人的诉讼请求应当得到支持。被上诉人嘉汇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本案的争议焦点是：本案逾期办证违约金的计算标准是否过高，应否调整。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案上诉人吴振与被上诉人嘉汇公司签订的商品房买卖合同依法成立，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，被上诉人嘉汇公司应当按照商品房买卖合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是被上诉人嘉汇公司未能在约定的期限内办理上述手续，致使上诉人吴振逾期取得房屋产权证和土地使用证，其行为构成违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。但是关于违约金标准问题，应以违约行为造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案中，考虑到被上诉人嘉汇公司因逾期交房已经向上诉人吴振给付过违约金，而上诉人吴振亦未提交证据证实其因逾期办证造成的损失，故一审法院将双方约定的逾期办证违约金标准调整为按照房屋总价款的1%计算并无不当，应予维持。综上所述，上诉人吴振的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人吴振负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟新权代理审判员 孙芳远代理审判员 王冬冬二〇一四年十月三十日书 记 员 张 红第页／共页 关注公众号“”