（2014）深中法房终字第1231号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2015-01-15
案件名称
祝宁与深圳市鑫业投资有限公司,深圳市五洲风情商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祝宁,深圳市鑫业投资有限公司,深圳市五洲风情商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1231号上诉人（原审原告）：祝宁，女，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：陈义胜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市鑫业投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：刘景杰，董事长。委托代理人：禹喜斌，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，该公司法务。被上诉人（原审被告）：深圳市五洲风情商业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：叶彦华。上诉人祝宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院的（2013）深龙法民三初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：祝宁于2004年7月1日向深圳市鑫业投资有限公司（以下简称鑫业公司）购买了万鑫五洲风情购物中心c2-xxx号商铺。祝宁通过向广东发展银行深圳分行按揭贷款的方式付清了全部购楼款。2004年7月4日，祝宁与深圳市五洲风情商业管理有限公司（以下简称五洲风情公司）签订了《“万鑫五洲风情购物中心”委托经营协议书》（以下简称“协议书”），约定五洲风情公司对祝宁所购买的万鑫五洲风情购物中心商铺进行返本经营，委托经营期限自供楼日起满十年止。第三条第2（b）项约定，祝宁选择按揭方式，五洲风情公司实行即买即返前三年相当于总房款24％的租金给祝宁，祝宁首期付款为总房款的16％，祝宁办理银行按揭手续，祝宁供铺三年后（即2004年7月1日至2007年7月1日），另七年（即2007年7月2日至2014年7月1日）由五洲风情公司代供铺，祝宁不再供铺，第十一年（即2014年7月2日起）开始祝宁取得商铺的经营权。同时，协议书第六条第二款还约定：五洲风情公司未能按协议书规定时间向祝宁支付返本本金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金，超过三个月，祝宁有权终止协议。祝宁选择第三条第2（b）项作为经营方式，起租日为第一个供楼日，其按揭贷款的每月供楼日为每月20日。协议书签订后，鑫业公司、五洲风情公司以总房款24％的租金抵扣房款外，鑫业公司、五洲风情公司未再向祝宁支付租金，祝宁遂向原审法院起诉。祝宁请求鑫业公司、五洲风情公司支付代供铺款自2011年11月21日起计算，未计算的计算到应付之日止，并向原审法院提交的广发银行深圳龙岗支行对账单，显示2011年11月21日至2013年11月20日祝宁向广发银行深圳龙岗支行支付的贷款本息共计21694.92元。一审庭审中，祝宁称其主张鑫业公司、五洲风情公司支付滞纳金，应按照《委托经营协议书》第六条约定按照每天应付本经的万分之三的违约金计算。另查，2004年8月16日，鑫业公司与五洲风情公司签订了《万鑫五洲风情购物中心商业管理授权委托书》，约定鑫业公司委托五洲风情公司对万鑫五洲风情购物中心的招商、签订租赁合同等商业事务进行管理，并接受商铺业主的委托与商家签订租赁合同。2008年4月3日，涉案商铺在龙岗区建设局进行了竣工验收备案，于2009年11月24日取得深圳市国土资源和房产管理局核发的深房地字第××号房地产证。又查，祝宁与五洲风情公司签订协议书时，五洲风情公司的股东为深圳市鑫业投资有限公司和曾某，出资比例分别为90%和10%。再查，祝宁因鑫业公司、五洲风情公司欠付代供铺款起诉至原审法院，原审法院于2011年12月14日作出（2010）深龙法民三初字第3146号民事判决书，判决：一、祝宁与五洲风情公司签订的《“万鑫五洲风情购物中心”委托经营协议书》有效；二、鑫业公司、五洲风情公司自该判决生效之日起十日内向祝宁支付2009年7月20日起至2011年11月20日止的租金共计39141.16元；三、鑫业公司、五洲风情公司向祝宁支付拖欠租金的违约金（违约金于当期应付款日第二天计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回祝宁的其他诉讼请求。该判决送达后，祝宁不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第1714号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。祝宁诉讼请求：1、鑫业公司、五洲风情公司向祝宁支付代供铺款17398.87元（暂计算自2011年11月21日到2013年5月20日，共计19期应付代供铺款），未计算的计算到应付之日止。2、鑫业公司、五洲风情公司向祝宁支付因迟延支付代供铺款产生的滞纳金1430.69元（暂计算到2013年5月20日），未计算的计算法院确定的履行期满之日。3、本案的诉讼费（含保全费、公告费）由鑫业公司、五洲风情公司承担。一审庭审中，祝宁增加诉讼请求：鑫业公司、五洲风情公司向祝宁支付代供铺款2691元（自2013年5月21日至2013年8月20日，共三期应付代供铺款）。原审法院认为：祝宁与五洲风情公司之间签订的《“万鑫五洲风情购物中心”委托经营协议书》，约定五洲风情公司自2004年7月至2007年7月固定向业主支付年租金为总房款8%的租金收益，之后由五洲风情公司代供铺，其性质应认定为租赁合同，是双方真实意思表示，且涉案商铺已取得房地产证，该协议书没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。鑫业公司、五洲风情公司在祝宁与五洲风情公司签订协议书期间，鑫业公司系五洲风情公司出资额占90%的股东，且协议书是五洲风情公司签订的，而前三年的返租租金直接抵扣购房款，祝宁无须再向鑫业公司支付，可见，鑫业公司、五洲风情公司属于混合经营，应当共同向祝宁履行协议书约定的义务。所以，鑫业公司以其未与祝宁签订协议书为由主张其不是本案适格被告，理由不成立，原审法院不予采纳。上述协议书约定五洲风情公司代祝宁支付按揭款，即其应于起租日起第四年起（即2007年7月2日至2014年7月1日）由五洲风情公司代供铺，每月的供楼日向祝宁支付租金（金额为每月到期贷款本息）。五洲风情公司未尽其上述合同义务，其行为已构成违约，依法应向祝宁承担违约责任。祝宁诉请被告按照合同约定违约金的计算方式支付迟延付款滞纳金，符合合同约定，原审法院予以支持。违约金应按到期应付租金每日万分之三的标准，从每期应付款之日起算至本判决确定的付款日止。祝宁于2013年5月23日起诉至原审法院，2012年5月20日之前的租金至祝宁起诉时已超过一年的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，因此，鑫业公司辩称2012年5月20日之前的部分租金过了诉讼时效，原审法院予以采纳，祝宁请求被告支付2011年11月21日至2012年5月20日止的租金及违约金，原审法院不予支持。2012年5月20日起至原审法院确定的租金及违约金，鑫业公司、五洲风情公司应向祝宁支付。经查，2012年5月20日至2013年11月20日祝宁向广发银行深圳龙岗支行支付的贷款本息共计17157.34元，鑫业公司、五洲风情公司应当支付予祝宁，在此之后的代供铺款祝宁未举证，尚无法确定支付金额，故原审法院暂不处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款的规定，判决：一、鑫业公司、五洲风情公司自判决生效之日起十日内向祝宁支付2012年5月20日至2013年11月20日止的租金共计17157.34元；三、鑫业公司、五洲风情公司向祝宁支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金于2012年5月21日起计，以当期应付款为基数，按到期应付租金每日万分之三的标准，自当月应付款日之次日起计算至本判决确定的付款之日止）；四、驳回祝宁的其它诉讼请求。鑫业公司、五洲风情公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费270元、公告费400元，共计670元，由祝宁负担113元，鑫业公司、五洲风情公司负担557元。祝宁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、鑫业公司、五洲风情公司立即向祝宁支付2011年11月20日至2013年11月20日广发银行所扣祝宁的款项共计23708.19元，即除原判决确认的数额外，还应支付祝宁65**.85元；2、鑫业公司、五洲风情公司立即向祝宁支付拖欠款项的滞纳金（滞纳金于2011年11月21日起计，即以当期银行实际所扣款为基数，按每日万分之三的标准，自当月至次日起计算至法院判决确定的付款之日止）；3、一、二审诉讼费由鑫业公司、五洲风情公司承担。事实与理由：一、一审判决遗漏了祝宁20**年11月16日寄送邮政快递催收代供铺款的事实。祝宁在起诉时向法院提交了2012年11月15日《邮政快递单》，快递单中注明了快递文件的标题《催缴供楼款通知》，而快递单中的地址及法定代表人都是当时工商登记中所注明的，一审庭审中双方对此也作了质证，但判决书中没有提到该事实，也没有对祝宁快递行为有效性作出法律分析，一审法院遗漏了祝宁催告的事实。二、一审法院适用法律错误。1、根据诉讼时效的规定，2012年11月15日之前二年的诉讼时效自2012年11月15日中断，未付款的诉讼时效自2012年12月15日重新起算。2013年5月23日，祝宁提起起诉，诉讼时效再次中断，诉讼时效自起诉时再次重新起算。2、《委托经营协议书》约定鑫业公司、五洲风情公司应支付“租金收益”，但是合同具体约定中将“租金收益”转化约定为代供楼款，其义务也转化为代供楼，而不是支付租金。鑫业公司、五洲风情公司没有代供楼，祝宁不得不垫付。祝宁垫付的款项都应由鑫业公司、五洲风情公司承担。因此，此类约定不应以租金的诉讼时效来认定，而应适用按揭供楼的时效或一般欠款的时效规定。因此，请贵院依法改判，支持祝宁的请求。鑫业公司口头答辩称：一、祝宁的上诉请求超出其一审的诉讼请求，法庭依法不能支持。二、我方认为一审法院对租赁合同性质的认定和租金数额的认定是正确的。三、我方不同意一审判决关于我公司要承担连带责任的判项，但我方没有提起上诉。本院经审理查明：2012年11月15日，祝宁向鑫业公司住所地邮寄了一封特快专递，该特快专递的“物品信息”栏中记载“催缴供楼款通知单”，邮件在2012年11月17日被签收。鑫业公司确认，祝宁在2011年11月20日后至2013年8月20日的每期应扣款金额为894.05元、903.26元、911.32元、906.20元、911.70元、905.08元、1104.34元、907.55元、900.92元、907.41元、900.92元、901.46元、914.03元、908.50元、903.59元、921.30元、912.06元、906.20元、899.32元、904.22元、897.72元、897.26元。原审查明的其他内容属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据祝宁的上诉理由，本案的争议焦点为祝宁请求的2011年11月21日至2012年5月20日期间的租金是否超过诉讼时效。本院认为，祝宁已经于2012年11月15日向鑫业公司邮寄了催缴供楼款通知单，催促鑫业公司催缴供楼款，主张了自己的合同权利，因此，祝宁要求的2011年11月21日至2012年5月20日期间的租金没有超过诉讼时效，鑫业公司、五洲风情公司应当予以支付。原审对此认定有误，本院对此予以纠正。鉴于祝宁在一审仅主张租金至2013年8月20日，原审判决租金至2013年11月20日属于超诉讼请求判决，对于超出祝宁诉请的部分本院予以撤销。综上，原审认定事实部分有误，本院予以纠正。祝宁的上诉有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院的（2013）深龙法民三初字第235号民事判决第三、四项；二、变更深圳市龙岗区人民法院的（2013）深龙法民三初字第235号民事判决第一项为“一、深圳市鑫业投资有限公司、深圳市五洲风情商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向祝宁支付2011年11月21日至2013年8月20日止的租金，分别为894.05元、903.26元、911.32元、906.20元、911.70元、905.08元、1104.34元、907.55元、900.92元、907.41元、900.92元、901.46元、914.03元、908.50元、903.59元、921.30元、912.06元、906.20元、899.32元、904.22元、897.72元、897.26元”；三、深圳市鑫业投资有限公司、深圳市五洲风情商业管理有限公司向祝宁支付拖欠以上租金的滞纳金（滞纳金以当期应付款为基数，按到期应付租金每日万分之三的标准，自合同约定的当月应付款日之次日起计算至本判决确定的付款之日止）。一、二审案件受理费、公告费共计783元，由深圳市鑫业投资有限公司、深圳市五洲风情商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一四年十月三十日书 记 员 杨泽芳（兼）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自