（2014）海中法民一终字第893号
裁判日期: 2014-10-29
公开日期: 2014-12-23
案件名称
李柠肖与海南三叶制药厂有限公司商品房销售合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李柠肖,海南三叶制药厂有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第893号上诉人（原审原告）：李柠肖。委托代理人：吴南兴。上诉人（原审被告）：海南三叶制药厂有限公司。法定代表人：李明泉。委托代理人：杨虹，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人李柠肖因与上诉人海南三叶制药厂有限公司（以下简称三叶公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判员詹晓黔担任审判长，与代理审判员陈铭、王春芬共同组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李柠肖的委托代理人吴南兴、上诉人三叶公司的委托代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年7月6日，李柠肖、三叶公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由李柠肖购买三叶公司开发的位于海口市海垦路XX号GSP医药物流商城配套公寓（九九·城南郡）X幢X幢XXX房；建筑面积为140.81平方米，每平方米5670.72元，总金额为798494元，三叶公司应当在2011年12月28日前，将经验收合格（单位（子单位）工程竣工验收）的商品房交付李柠肖使用；出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日的，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在收到买受人提出的书面异议并经双方确认后30日内进行整改达到合同约定标准，整改期间不视为出卖人逾期交房。合同签订后，李柠肖依约付清全部购房款。2012年8月30日，九九·城南郡通过单位（子单位）工程竣工验收合格。2012年9月30日，三叶公司与其投资商海南玖九投资开发有限公司（下称玖九公司）联合在《海南日报》上刊登《九九城南郡项目入伙通知书》，公告通知买受人于9月30日办理交房手续。2O13年6月26日，李柠肖与玖九城南郡客户服务中心办理房屋交接手续，双方均在《房屋交付验收表》上签字盖章予以确认。另查，2009年11月16日，李柠肖在三叶公司与投资商玖九公司的《VIP登记表》上签字，认购九九·城南郡X幢8层02号房，正式成为九九·城南郡VIP会员。该《VIP登记表》载明涉案房屋折扣后单价为5670.72元／平方米。2010年12月1日，三叶公司与海南盛世铭匠装饰工程有限公司（下称盛世公司）签订一份《装修工程合同书》，约定三叶公司将九九城南郡室内装修工程发包给盛世公司承包；工程项目及承包范围见房屋业主与三叶公司、盛世公司签订的《装饰工程合同书》；工程造价具体金额根据业主与三叶公司、盛世公司双方确认所采用的材料及工程量计算；工程开工时间（空白）；若业主与盛世公司直接签订装修合同，业主将装修款项直接支付给盛世公司时，付款方式盛世公司与业主自行协商；盛世公司装修的房屋经三叶公司、业主、盛世公司三方验收合格后，在95%的工程款结清当日办理钥匙移交手续。2011年7月6日，李柠肖向三叶公司出具一份《承诺书》，同意装修交房，承诺涉案房屋的装修在交房前由三叶公司统一委托装修公司进行装修并支付装修款，并承诺在2011年8月1日前与三叶公司指定的装修公司签订装修合同；装修款项具体额度待装修清单和报价方案确认后在以后签署的装修合同中注明，装修款在交房时付清。在本案审理过程中，李柠肖向原审法院申请对三叶公司逾期交房和装修违约给李柠肖造成的损失进行鉴定，经原审法院委托，海南中明智资产评估有限公司于2013年12月12日出具司法鉴定意见书，认定XXX房装修违约造成的损失为77265元，鉴定费2500元，同时对逾期交房的损失不予鉴定。原审中李柠肖提出的诉讼请求为：1、三叶公司向李柠肖支付逾期交房违约金100800元（从2011年12月29日暂计至2013年3月25日，每日万分之三，共计450天）；2、三叶公司向李柠肖支付装修违约金84486元（暂以每平方装修金600元，合同约定建筑面积共140.81平方米）；3、三叶公司承担本案诉讼费。原审法院认为：一、关于三叶公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。李柠肖、三叶公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，且已实际履行，应确认合法有效。李柠肖、三叶公司双方应当全面履行合同义务。合同签订后，李柠肖已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，而三叶公司未按合同约定的期限将涉案房屋交付给李柠肖使用，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。三叶公司通过在报纸上刊登公告的方式通知所有的买受人交房，通知中没有限定办理交房手续的具体时间，三叶公司虽然已尽到通知义务，但应给予业主合理期限办理交房手续，实际交房时间可酌定为公告后一个月，即2012年10月29日，三叶公司支付违约金的起始时间应为2011年12月29日至2012年10月29日。双方合同约定的逾期交房违约金偏低，李柠肖请求调整至每日万分之三，原审法院予以支持。三叶公司应当向李柠肖支付的逾期交房违约金为：798494元×0.0003／天×302天=72343元。李柠肖请求违约金计至2013年3月25日，没有事实依据，原审法院不予支持。二、关于三叶公司是否应当向李柠肖支付装修款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条虽对涉案房屋的装修标准作出约定，但从三叶公司提供的其与盛世公司签订的《装修工程合同书》和李柠肖出具的《承诺书》来看，三叶公司是统一委托盛世公司对九九·城南郡项目进行装修，所需装修款由业主承担。对此，也可从李柠肖为认购涉案房屋而登记成为九九·城南郡VIP会员而由三叶公司提供的《VIP登记表》证实。该《VIP登记表》载明的房屋单价与《商品房买卖合同》约定的房屋单价是一致的，均为5670.72元／平方米，只是房屋建筑面积有所出入。另外，从李柠肖提供的其于2013年6月26日收房时在《房屋交付验收表》上确认的交房检验项目来看，三叶公司交房的标准并未包含合同附件三标准。若三叶公司交房的标准包含合同附件三的标准，那么三叶公司应会在《房屋交付验收表》上列明，李柠肖对此也应当知晓，如未列明，李柠肖应当及时提出异议，并因此拒绝收房。但事实上，李柠肖却签字确认三叶公司交付的房屋符合合同约定的标准而予以收房。故李柠肖要求三叶公司支付装修款的诉请，缺乏事实根据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、三叶公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李柠肖支付逾期交房违约金72343元。二、驳回李柠肖其他诉讼请求。本案诉讼费4006元，由李柠肖承担2003元，三叶公司承担2003元，鉴定费2500元，由李柠肖自行承担。三叶公司应于本判决发生法律效力之日起七日将诉讼费2003元支付给李柠肖。李柠肖上诉称：一、原审判决将有证据证明、事实清楚、证据确凿充分、因果关系明确、应当认定的事实不予认定，是错误的。1、有充分证据证明李柠肖请求的逾期交房时间应为2011年12月29日暂计至2013年3月25日，共计450天，原审法院在没有任何证据的情况下，违法采纳违法的证据判定逾期交房时间为2011年12月29日至2012年10月29日，属认定事实错误。首先，在《商品房买卖合同》中对交房的时间、通知方式都做了明确的唯一性的约定，明确了三叶公司应当以书面通知李柠肖，对双方都具有约束力。其次，三叶公司通过在报纸上刊登公告的方式通知所有的买受人交房的做法是三叶公司单方面的违法的行为，对买受人没有约束力，三叶公司的该做法是故意为长时间逾期交房，逃避责任，不能受法律保护。再次，前期业主曾到过省住建厅等部门反映过开发商违约问题，三叶公司均是蛮横不讲理，不予以理睬，百般推诿抵赖。直到2013年2月16日，三叶公司向李柠肖发出《入伙通知书》，要求李柠肖收房，李柠肖接到书面通知后前去验房时，发现房子没有按合同的约定进行装修，李柠肖当场拒绝收房并向三叶公司提出整改，多次找到三叶公司要求履行合同约定，但开三叶公司态度恶劣拒不整改，也不给予理睬，李柠肖于2013年2月25日向海南省农垦总局提交材料反映三叶公司恶意不履行合同约定装修交房的事实，并要求三叶公司履行合同整改交房，三叶公司在之后长达4个月的时间里既没有进行整改，对李柠肖提出的书面异议也不予理睬，李柠肖为了减少损失，迫于无奈才于2013年6月26日收房走法律途径维权，但同时在《房屋交付验收表》注明了三叶公司没有履行合同约定进行装修交房，但三叶公司仍然坚持恶意违约毛坯交房，不能因为三叶公司没有履行合同约定就一直不接房使用，李柠肖只能向法院起诉三叶公司赔偿损失。二、三叶公司应向李柠肖赔偿经评估鉴定的装修违约损失77265元，事实清楚，证据确凿充分，但原审法院却歪曲事实，主观臆断，将违法的、毫无事实、法律根据的证据作为判决的依据，不支持李柠肖的请求，实属认定事实错误。1、三叶公司与盛世公司签订《装修工程合同书》，是其双方的权利，但李柠肖没有与三叶公司、盛世公司签订过任何合同书，而且三叶公司与盛世公司私自签订的《装修工程合同书》装涉及到李柠肖的事项是非法的，所以其双方签订的《装修工程合同书》对李柠肖来说是非法的，没有约束力，与李柠肖没有任何法律关系。2、《承诺书》系三叶公司提供，而非李柠肖提供。该《承诺书》在其他业主的案件中，已有生效判决书确认无效，没有任何约束力。3、该《承诺书》的签订时间已做涂改，已是非法的，无效的。4、该《承诺书》载明“本承诺书作为双方签订的《商品房买卖合同》的补充，特此承诺。”而当时双方未签订任何合同，何来补充？这也是三叶公司对《承诺书》签订时间做出涂改的原因之一。5、购房合同中的《附件七：合同补充协议》第七条明确约定：“本《合同补充协议》和《商品房买卖合同》是明确双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该商品房及相关设施的所有书面或口头的协议、同意、承诺、宣传、允许或说明等，均对双方无约束力。”据此，在签订《商品房买卖合同》之前所签订的《承诺书》，对李柠肖、三叶公司均无约束力，应属无效。6、该《承诺书》是三叶公司拒不签订购房合同的情况下被逼迫所签，并非李柠肖的真实意思表示。本案中，李柠肖与三叶公司只有商品房买卖的法律关系，更不存在委托装修的法律关系。三叶公司所作所为及其所提供的证据严重违背了相关法律的基本原则，侵害了李柠肖的合法权益，实属无效。7、《VIP登记表》唯一证明的事实是李柠肖约定以5670.72元／平方米的单价购买三叶公司开发的九九城南郡X幢XXX房屋及面积，并不存在涉及任何装修的事项；一审法院认可李柠肖提供的《房屋交付验收表》上确认的交房验收项目来看，三叶公司交房的标准并未包含合同附件三标准，一审法院却违背基本的逻辑和事实，将对双方都没有约束力的《承诺书》和没有关联性及证明力的《VIP登记表》作为李柠肖要求三叶公司支付装修款的诉求，缺乏事实根据。综上，李柠肖的诉求有充分的事实和法律依据，证据确凿充分，一审判决认定事实错误，二审法院应当依法改判支持李柠肖合理合法的全部诉求：1、支持李柠肖请求的逾期交房时间应为2011年12月29日暂计至2013年3月25日，每天万分之三，共计450天的请求。2、三叶公司向李柠肖支付装修违约金77265元。3、三叶公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。三叶公司答辩称：一、一审法院认为本案逾期交房违约金应从三叶公司违约之日起计算至公告交房后一个月，是合法合理的判定。李柠肖与三叶公司之间《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年12月28日前。而涉案商品房建设项目于2012年8月30日通过验收合格，达到法定及合同约定的交付使用条件。三叶公司于同年9月29日在《海南日报》公告通知于2012年9月30日交房。李柠肖至2013年3月25日在《房屋交付验收表》上签字并受领房屋。根据李柠肖与三叶公司之间的《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续，买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。”结合上述事实，根据合同约定，逾期交房违约金应从2011年12月29日计算至2012年10月15日。一审法院认定逾期交房违约金计算的起止时间应从三叶公司违约之日起至公告交房后一个月，虽然对合同约定买受人的验收交接房屋的期限予以延长，但考虑到三叶公司逾期交房的时间较长，三叶公司服从这一判定。二、一审判决驳回李柠肖装修违约金的诉请，认定事实清楚、证据充分。虽然三叶公司与李柠肖之间的《商品房买卖合同》第十七条约定：交付使用的房屋按照合同附件三约定的标准进行装修。但合同并未对装修费用的承担及装修义务主体进行约定，更没有装修违约金的约定。为此，李柠肖在合同签字当日同时向三叶公司出具《承诺书》，承诺：买受房屋交房前由三叶公司委托装修公司进行装修，装修款在交房时再由李柠肖付清。之后，根据承诺书的内容，三叶公司与盛世公司签订《装修工程合同书》，该合同书第一条第八款及第二条第2款第2向直接明确地体现了装修费由买受人自行承担的内容。此外，在三叶公司与李柠肖签订上述合同及承诺书之前，李柠肖以登记为VIP会员的方式内部认购涉案商品房。在该登记表上，双方对所购房屋的购房款进行了约定，该购房款亦未明确载明购房款是否包含装修费用。且该表约定的商品房单价与之后签订的《商品房买卖合同》的购房单价完全一致。可见，买受人自行承担装修费是其真实意思表示。涉案房屋之所以没有按照合同约定进行装修后交房，起因是买受人签订《商品房买卖合同》及承诺书后，认为装修款已包括在购房款之中，不愿执行承诺书的约定，未与相关装修公司签订合同所致。因业主与装修公司最终没有签订合同，达到合同约定的装修标准所需装修费用也相应没有确定。此后，双方多次协商并由相关行政机关进行协调，均未能就装修交房达成一致意见，遂成讼。综上所述，一审判决对逾期交房违约金的计算期间及装修违约金的事实认定清楚、证据充分，请二审法院予维持。三叶公司上诉称：一审判决三叶公司按已付房价款的日万分之三向李柠肖支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据。根据三叶公司与李柠肖之间《商品房买卖合同》的第十一条约定：“逾期在90日内，出卖人应按己付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。”三叶公司认为该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的。一审中李柠肖认为约定的违约金过低，主张将违约金计付标准提高至日万分之三。对于李柠肖的这一主张，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款“当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，李柠肖应对自己的损失承担举证责任，而其并没有就遭受损失的事实举证。进一步而言，李柠肖如果确实无法举证证明因违约金过低而给自己造成的损失大小，一审法院基于公平的原则认为合同所约定的违约金过低而需要调整。那么调整的幅度也应合法合理。三叶公司认为，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在相似性。一审法院完全按照李柠肖的主张将违约金标准调整至日万分之三，这一判定也远超出前述租金损失，是没有任何事实根据的，也有悖法律规定。综上，李柠肖主张违约金过低而要求调高，却未尽相应举证责任。一审判决调整逾期交房违约金至日万分之三，没有事实和法律依据。本案应按照合同约定的违约金标准计付违约金。故请二审法院改判按已付房价款日万分之0.5计付逾期交房违约金。李柠肖答辩称：李柠肖认为逾期交房违约金应该按照李柠肖上诉状中要求的日万分之三计算。二审期间，三叶公司未向本院提供新证据。李柠肖向本院提供证据如下：1、海口市住建局市场管理处出具的通知，证明业主和开发商之间因为违约交房已经进行交涉；2、三叶公司出具的承诺书，证明三叶公司就业主提出的延期交房问题进行了承诺；3、三叶公司出具的关于九九城南郡项目相关问题的复函，证明三叶公司否认9月29日授权给他人登报；4、九九城南郡项目现场协调会会议部署；5、关于九九城南郡小区业主反馈投资商和开发商的意见；6、玖九公司出具的关于九九城南郡毛坯房验收标准的回复，证据4-6证明内容均与证据1相同；7、购房人向三叶公司发的函件，证明购房人对三叶公司登报提出异议。经质证，三叶公司发表意见如下：证据1真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明内容有异议，该通知仅能证明三叶公司与买受人曾经于2012年7月25日在相关行政机关的主持下开过协调会议，但在协调会上双方并未达成明确的合意；证据2真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明内容也没有异议，三叶公司对于逾期交房一直是承认的；证据3真实性、合法性、关联性均予以认可，但是对证明内容有异议，三叶公司对9月29日刊登的复函确实是不知情，本案房地产开发项目销售及交房根据合作协议都交予玖九公司负责，三叶公司是一家国有企业，履行盖章手续都比较迟缓，所以通知先出，盖章在后，三叶公司也承认，虽然这份证据当中所记载的三叶公司不知道登报，但事后已予以追认；证据4真实性、合法性、关联性都没有异议，但是对证明力有异议，对逾期交房按合同约定或按标准补偿，双方虽然在行政机关的主持下进行协商，但双方并未达成一致合意；证据5真实性、合法性、关联性都没有异议，对证明内容有异议，该意见证明李柠肖在2012年9月30就已经看到入伙通知的公告，对于这个李柠肖是知道的，且该意见中业主和开发商之间对装修问题有着不同的争议；证据6真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明内容有异议，玖九公司在该回复中并没有明确对装修进行赔偿，且也没有明确赔偿的标准，而是要求业主对毛坯房进行收房；证据7真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据并没有显示有李柠肖的签字，证明内容同样有异议，买受人不能以拒绝验收房屋来构成对房屋拒绝交付的抗辩。本院认证如下：李柠肖提供的证据不属二审新证据，且不能支持李柠肖所提出的上诉请求，故对上述证据，本院不予采纳。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于逾期交房违约金问题。李柠肖与三叶公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当涉案房屋符合双方约定的交付条件时，三叶公司应及时履行将涉案房屋交付李柠肖的义务，李柠肖也有积极接收房屋的义务。本案中，三叶公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故原审法院认定三叶公司支付违约金的截止时间为公告后一个月并无不当，本院予以维持。同时，双方约定逾期交房违约金标准为按日支付已付房价款万分之0.5的违约金，而一审时李柠肖提出增加违约金至日万分之三的请求，原审法院综合全案情况，酌情将违约金调整为日万分之三并无不妥，本院亦予以维持。二、关于房屋装修费问题。虽然《商品房买卖合同》附件三中约定了房屋应达到的装饰标准，但并未约定装修费由哪一方承担，而李柠肖同时签署的《承诺书》中已明确载明李柠肖同意所购房屋由三叶公司指定的装修公司进行装修，装修款在交房时再付清。由此可见，李柠肖支付的购房款并不包含装修款。本案是由于李柠肖未能与三叶公司委托的盛世公司签订装修合同，才致使承诺书中关于装修的约定未能实际履行。因此，李柠肖诉请三叶公司支付房屋装修费，无事实和法律根据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，李柠肖及三叶公司的上诉请求和理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3611元（三叶公司预交1608元、李柠肖预交4006元），由三叶公司负担1608元，李柠肖负担2003元。退还李柠肖2003元。审 判 长 詹晓黔代理审判员 陈 铭代理审判员 王春芬二〇一四年十月二十九日书 记 员 韦佳艺 百度搜索“”