（2014）浦民一（民）初字第3086号
裁判日期: 2014-10-29
公开日期: 2017-01-03
案件名称
林瑶玮、汤嘉华与费连富、徐文莉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林瑶玮,汤嘉华,费连富,徐文莉,费炜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第3086号原告林瑶玮，女，1983年8月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告汤嘉华(TangJiahua),男，1980年2月4日生，现住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人吴海，上海市光大律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人夏心茹，上海市光大律师事务所律师。被告费连富，男，1951年7月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告徐文莉，女，1952年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告费炜，女，1978年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托代理人孙磊，上海孙磊律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人孙焱，上海孙磊律师事务所律师。原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)与被告费连富、徐文莉、费炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2014年6月11日、2014年10月28日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人吴海、夏心茹、三被告委托代理人孙磊、孙焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)诉称，原、被告于2013年9月4日就坐落于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价格为人民币(以下币种相同)290万元。之后，原告按合同约定支付了定金及首期房款共计90万元，并向银行申请办理了贷款手续，获审批通过。然而由于房价上涨等因素，被告直接向原告表示不愿意继续履行交易，故原告诉至法院要求被告继续履行买卖合同，向原告交付系争房屋、办理过户手续，并要求被告承担自2014年2月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。庭审中，原告表示，因银行贷款期限已过，原告无法以现金方式支付余款，故变更诉请，要求解除原、被告之间签订的买卖合同，被告返还原告已支付的房款90万元，被告向原告支付房款90万元的利息损失(以90万元为本金、参照逾期交房违约金日万分之五的计算标准，自2013年9月3日起至判决生效之日止)、被告承担公证费7,600元及房产评估费4,000元、诉讼费及保全费由被告承担。被告费连富、徐文莉、费炜共同辩称，双方签订的买卖合同仅为原告办理银行贷款，并非办理过户，被告不存在违约，同意解除合同及返还房款，但不同意承担利息损失及公证费、评估费；在合同解除的情况下，要求原告配合被告撤销房屋买卖合同的网签备案手续，同时，系争房屋的产证在中介处，中介要经过原告同意才返还产证，故要求原告返还产证。经审理查明，系争房屋产权登记于被告名下，产权登记日为2009年1月5日，产权证附记栏内登记有幢号为“1799弄12东号”、部位为“地下1层车位(人防)57”、建筑面积为31.51平方米的车位一个。2013年8月28日，原告林瑶玮作为购买方(乙方)、被告费炜作为出售方(甲方)、上海世上居房地产经纪事务所作为丙方(居间方)，三方签订《购房定金合同》一份，约定甲方将系争房屋以290万元的价格出售给乙方，合同约定乙方支付定金4万元、2013年9月5日前签订合同当日支付86万元、银行贷款195万元等。当日，原告林瑶玮向被告费炜支付定金4万元。2013年8月31日，原、被告共同至交易中心，原告称当日咨询了涉及原告外籍问题的过户、贷款事宜，没提及车位问题；被告称当日双方将签订的买卖合同提交交易中心，交易中心发现产证上有车位，买卖合同无车位，将买卖合同退回。2013年9月3日，原告向被告支付购房款86万元。2013年9月4日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为290万元，合同第六条约定，甲乙双方于2014年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年8月28日支付购房定金4万元；2、乙方于2013年9月5日前支付86万元作为首付款；3、乙方于2014年2月28日前向银行申请贷款195万元支付给甲方；4、乙方于2014年1月31日前房屋交接当日支付尾款5万元整。买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定。合同签订当日，双方办理了买卖合同的公证手续，原告支付公证费7,600元。2013年11月8日，原告与渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行签订了《房地产抵押贷款合同》，以系争房屋为抵押向后者贷款323,785.80美元(等同于人民币195万元)。2013年12月18日，被告费炜向原告林瑶玮手机发送短信，内容为：“我爸觉得你们太搞，叫我把钱还掉，他不卖了。”次日，被告费炜再次向原告林瑶玮手机发送短信，内容为：“原来那个合同肯定是没效了，你现在可以去外面再看下房子，你有更好的选择我马上把钱还给你，要是你还是比较喜欢我这套房子，我跟我爸再说说看，不过房子和车位一起卖，你那个贷款是一月底的，你春节前给我个答复，到时可以直接来找我……。”2014年1月，原告诉至本院，诉请如前。庭审中，法庭询问原、被告于签订《上海市房地产买卖合同》时对车位问题如何约定，原告答复签订合同时被告称车位问题自行解决，故双方最终签订房屋买卖合同，对车位问题未作补充，被告应于房屋过户前转移车位；被告则答复双方签订该份买卖合同仅为原告办理贷款需要，车位问题双方尚未协商，被告一直在等原告协商。庭审中，原告提供了开票时间为2014年5月9日、金额为2,900元的评估费发票，以证明其为办理银行贷款花费评估费4,000元，被告对该证据关联性不予认可。庭审中，原告申请的证人陆光梅向法庭陈述：“原、被告房屋买卖合同是我们中介居间的，签定金合同时被告没提到车位，签买卖合同时被告才提到车位，被告说可以把车位卖给亲戚朋友，或者把车位挂在原告名下，等以后被告找到买主，由原告协助把车位卖给买主；双方对车位价格没有说，被告自己起草了一份关于车位的协议，后来双方没签，房东说反正车位也不急，等房子过户好以后再签也无所谓；后来房子涨价了，房东又把房子开价300多万元挂在网上卖，我们去被告处三四次要求被告来协商，被告不开门不肯谈；后来被告开价40万元出售车位，我们觉得太离谱了……。”上述事实，由《购房定金合同》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产抵押贷款合同》、房地产权证、定金收条、房款收据、公证费发票、短信记录、陆光梅的证言等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。因系争房屋房地产权证上附属车位产权，根据上海市相关规定，房屋过户时产证上附属车位应一并转让或过户前单独转让给特定买受人。被告作为系争房屋的出售方，就系争房屋的实体和权利交付系其主要合同义务。现双方买卖标的明确为系争房屋并不包括车位，且双方于2013年9月4日签订买卖合同时均已知晓车位对房屋过户的影响，在此情况下双方既签订了买卖合同，则被告负有消除房屋上过户障碍的义务即将车位产权转移，至于被告辩解买卖合同仅为原告办理银行贷款而签订的意见，其未提供相应证据，本院不予采信。现被告未于买卖合同约定的房屋过户期限内积极处理车位问题，更通过短信向原告明确表达了拒绝履约的意思表示，致双方最终未能于约定期限完成房屋过户，系被告违约。原告据此提出解除房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述买卖合同解除后，被告已收取的房款90万元应返还原告，双方办理系争房屋的网签撤销手续，至于被告提出的产证返还问题，因被告自述产证交予中介而非原告，非本案合同解除原、被告应承担之后果，现其要求原告返还，无相应事实及法律依据。因买卖合同解除系被告违约造成，虽双方买卖合同中对合同解除的违约责任未作约定，但原告仍有权要求被告赔偿因合同解除导致的实际损失。现原告要求被告支付房款的利息损失，于法有据，但原告主张利息的计算标准按逾期交房的违约责任计，无相应合同依据，本院根据合同履行情况及违约情形，确定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。至于原告诉请要求被告支付评估费及公证费，因公证费的发生确系合同解除的实际损失，本院予以支持，但评估费原告未提供评估发生依据，且金额及开票时间均与原告主张不符，故本院对原告主张的评估费不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)与被告费连富、徐文莉、费炜就上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，双方于本判决生效之日起十日内办理上述合同的网上备案撤销手续；二、被告费连富、徐文莉、费炜于本判决生效之日起十日内返还原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)房款90万元；三、被告费连富、徐文莉、费炜于本判决生效之日起十日内支付原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)房款利息(以90万元为基数，从2013年9月3日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止)；四、被告费连富、徐文莉、费炜于本判决生效之日起十日内赔偿原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)7,600元；五、驳回原告林瑶玮、汤嘉华(TangJiahua)的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,000元，财产保全费5,000元，共计35,000元，由被告费连富、徐文莉、费炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张春华代理审判员 周 箐人民陪审员 陈丽华二〇一四年十月二十九日书 记 员 秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”