（2014）朝民初字第33537号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2015-09-18
案件名称
张XX等与孟XX租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张ＸＸ,范ＸＸ,孟会来
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第33537号原告张XX，女，1960年10月21日出生。原告范XX，男，1982年1月17日出生。委托代理人赵永贵，北京桓标律师事务所律师。被告孟会来，男，1954年11月20日出生。委托代理人曲贵军，北京市鼎业律师事务所律师。原告张XX、范XX（以下简称二原告，分述时各称姓名）与被告孟会来（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵永贵、被告委托代理人曲贵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：张XX是范X1之妻，范XX系范X1之子，范X1于2008年11月16日病逝。范X1与被告于2007年4月25日签订《房屋租赁合同》，被告承租朝阳区平房乡XX号，租赁期满时间为2022年5月8日。合同约定每年的5月8日付下年度的租金，但被告自2013年5月8日开始以资金困难为由拖欠房屋租金至今。被告已构成违约，现要求：1、被告与二原告终止2007年4月25日签订的关于朝阳区平房乡XX号的《房屋租赁协议》，并于判决生效后3日内将房屋腾空交还给二原告；2、被告支付二原告房屋租金46251元（暂定），至实际交房日止；3、被告支付二原告房屋租金滞纳金24160元（暂定），至实际交房租日止；4、被告支付二原告电费42669元。被告辩称：不同意二原告要求解除合同的诉讼请求，要求继续履行合同。本案不符合解除合同的条件，我没有故意拖欠租金的行为，我一直要求支付租金，但二原告没有接收，其试图提高租金标准，双方无法就此协商一致。我同意交租金和电费，对二原告主张的租金滞纳金不同意。经审理查明：2007年4月25日，范X1与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于朝阳区平房乡XX号建筑面积为511平方米的房屋，租赁期限自2007年5月8日至2022年5月8日止；前5年每年租金55000元，中间5年每年租金65000元，后5年每年租金75000元，租金按年结算，采取上付制，范X1实际交付房屋当日，被告支付第一年租金，以后各年租金由被告于上年度的5月8日交付下一年度租金；在房屋租赁期间，水电费、煤气费、供暖费、物业管理费由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任；被告拖欠租金累计达6个月，范X1可终止合同并收回房屋；被告逾期交付租金的，每逾期一日，范X1有权按月租金的1%向被告加收滞纳金。被告承租房屋后，在该处注册成立北京中科九千建筑工程检测有限公司。经查，范X1于2008年11月16日去世。张XX为范X1之妻，范XX系范X1之子。庭审中，双方均认可涉案租赁房屋是范X1之父通过拍卖获得后由范X1继承并对外出租的事实。被告另称其承租后在租赁场地建设了一些厂房并有一些新的装修。二原告提交2013年5月8日被告支付租金的收据，显示被告在该日支付租金35000元，并注明“2013.5-2014.5，共65000，预付35000”字样，欲证明被告从2013年5月8日就开始拖欠租金。被告称由于原告要求提高租金标准，但该标准一直没有确定，因此才预付35000元，并非拖欠。二原告另提交2014年6月19日被告支付电费169854元的收据，上注明电费的计算方式“（262832-149596）=113236×1.5”。二原告提交照片一张，显示其最后一次查询租赁房屋的电表数为291278。经被告申请，证人李×出庭作证称：我是北京中科九千建筑工程检测有限公司的会计，大概是在2013年10月份，具体记不太清了，有一次我们在门口碰见房东，领导说房租该给了，房东说不着急；今年6月份，在我们财务室，房东过来拿电费，我们领导说房租什么时候来拿，房东说不着急，还有一些事，再等等。原告认为该证人与被告存在利害关系，对证言的真实性不认可。案件审理中，被告将包含尚欠租金、水电费等费用共计161829元，预交到法院，表明其要求继续履行合同的意愿。以上事实，有房屋租赁合同、收据、结婚证、死亡医学证明等书证、照片、证人证言及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：原、被告租赁合同合法有效，双方应依约履行。本案争议的焦点是被告有无违约行为，是否构成解除合同的条件。根据查明的事实，被告仅支付2013年5月至2014年5月的部分租金，未支付2014年5月至2015年5月的租金。原告称被告拖延支付租金，被告称原告拒绝接收。证人李×出庭证明被告的陈述，该证人与被告存在一定的利害关系，根据证据规则，此种证言不能单独作为认定案件事实的依据。换言之，该证言如能与其他案件事实相结合，法院仍可酌予采信。在本案中，被告在承租房屋内进行了新建和装修，具有稳定经营的意愿；此前被告长期依约履行合同，双方在此之前并未发生纠纷；被告对于远高于租金的电费亦能按时支付；从被告的抗辩意见分析，根据被告承租的房屋面积，双方约定的租金确与该地段市场租金存在一定差距；被告在案件审理中表达了愿意继续履行的强烈意愿，并将相应款项预交到法院；原告未能证明其积极进行了催缴。结合上述事实，本院认为李×的证言并不构成孤证，可以与相关案件事实相佐证，本院对于双方因租金标准的协商问题导致延误给付或接收租金的事实予以认定。据此该事实，本院难以认定被告存在违约行为，故对原告要求终止合同的请求不予支持。关于原告主张的租金，本院在原告诉讼请求的范围内判令被告支付拖欠至法庭辩论终结之日的租金，对于其他应付尚未付的租金，双方依约自行履行，本案不予处理。原告主张滞纳金，无事实依据，本院不予支持。关于电费，被告同意支付，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、被告孟会来于本判决生效后七日内支付原告张XX、范XX二〇一三年五月八日至二〇一四年五月七日的尚欠租金三万元；二、被告孟会来于本判决生效后七日内支付原告张XX、范XX自二〇一四年五月八日至二〇一四年九月二日的租金二万一千零一十三元七角；三、被告孟会来于本判决生效后七日内支付原告张XX、范XX电费四万二千六百六十九；四、驳回原告张XX、范XX的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零八十七元，由原告张XX、范XX负担五十元，由被告孟会来负担一千零三十七元（已由原告张XX、范XX预交，于本判决生效后七日内给付原告张XX、范XX）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇一四年十月二十八日书记员 张凯华 关注公众号“”