（2014）喀民终字第992号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2014-12-09
案件名称
乌什县燕山房地产开发有限责任公司与郭远彪商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乌什县燕山房地产开发有限责任公司,郭远彪
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2014）喀民终字第992号上诉人（原审被告）乌什县燕山房地产开发有限责任公司住所地：新疆阿克苏乌什县英买里巷**号。法定代表人庹万才，董事长。委托代理人刘学莲，新疆诚丹律师事务所律师。委托代理人郑薇上诉人（原审原告）郭远彪委托代理人郑新宇，新疆驼铃律师事务所律师。上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司因与被上诉人郭远彪商品房预售合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2014）泽民初字第201号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司的委托代理人刘学莲、郑薇，被上诉人郭远彪及其委���代理人郑新宇到庭参加诉讼。现已审理终结。一审原告诉称：2012年10月13日被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司泽普分公司与原告签订了一份《泽普南疆明珠商业广场认购协议书》，约定原告购买被告开发的泽普南疆明珠商业广场九区一层112号商铺一间，总价款为625605元，银行按揭付款，并在2012年11月13日前依据认购书所约定的房号、价款及原告签订正式的《商品房购销合同》等主要内容。2012年10月13日原告向被告支付购房定金及购房款50000元，2012年10月27日原告向被告再次支付购房款275105元。2013年12月，被告通知原告，原告所购房屋公摊面积增加了7.5平方米，购房款增加了84970元，让原告补交购房款后再签订《商品房买卖合同》，否则被告不签订商品房买卖合同，也不给原告交房。原告认为，原、被告之间签订的认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，���被告已经收受了购房款，应当按照法律、法规及司法解释的具体规定认定为商品房买卖合同，且合法有效。被告违反规定擅自超标准增加房价的单方行为损害了购房户的核心利益，即购房户的主要权利，应属无效。被告的行为侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、判决被告按《泽普南疆明珠商业广场认购协议书》约定的面积在承建商竣工后合理期限一个月内给原告交房，同时依法按照协议约定的方式办理银行按揭并接受余款；2、被告返还原告一倍定金125121元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原审法院查明：被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司于2012年9月14日开发建设了泽普南疆明珠商业广场工程，并于2012年11月2日取得了泽普南疆明珠商业广场的房屋预售资格。2012年10月13日，乌什县燕山房地产开发有限责任公司泽普分公司与原告签订了一份《泽普南��明珠商业广场认购协议书》，约定：原告认购公司的泽普南疆明珠商业广场九区一层112号商铺，参考建筑面积（含公推面积）为57.6平方米（以正式《商品房购销合同》载明数据为准），商铺总价为625605元，交纳定金为325605元，定金于双方签订《商品房购销合同》后转入购房款内，付款方式为：签订协议书之日交付购房定金50000元，原告在签订协议之日起十日内将有效贷款资料备齐交与被告，被告为原告办理300000元的银行按揭付款手续，剩余购房款275605元由原告于2012年10月27日前向被告足额付清。协议约定原告应于2012年11月13日前依据认购协议书约定的房号、价款与被告签订《商品房购销合同》。签订协议当日，原告向被告交纳了商铺定金50000元，2012年10月27日，原告又向被告交付购房定金275105元，被告给原告出具一份《收款收据》，并约定商铺总价优惠500元后的实际���格为625105元，原告虽两次向被告支付了购房定金325105元，但原告未按协议约定在2012年10月23日前将银行按揭贷款300000元的相关资料备齐交与被告。之后原告找到被告要求与被告签订正式的商品房买卖合同，但被告以原告购买的商铺实际面积尚未测绘，拒绝与原告签订商品房买卖合同。后被告申请新疆万事达测绘工程技术有限责任公司对商业广场的房屋进行测绘，该公司于2013年5月28日出具了《房产面积测绘报告》结论为：泽普南疆明珠商业广场的泽普南疆明珠商业广场九区一层112号商铺套内建筑面积为49.12平方米、分摊系数为0.331610，共有分摊面积为16.29平方米，产权总面积为65.41平方米。2013年6月被告将房屋竣工、商铺面积有所增加和必须补交房款的信息口头告之原告后，原告认为房屋增加了7.81平方米，公摊面积太大，拒绝交纳剩余房款，遂于2014年1月20日向本院提起诉讼。基于以上事实，原审法院认为，原、被告经协商一致签订了《泽普南疆明珠商业广场认购协议书》，协议中约定原告所买商铺的购房定金为325105元，该定金超过了合同标的额625105元的20%即125021元，对于超过部分的200084元，应视为原告向被告交纳的购房预付款，该协议中除定金条款外。其他内容均符合法律规定，不损害国家、集体和第三人的合法权益，本院对该协议的其他内容确认合法有效。根据协议书的约定，因其内容不具备商品房买卖合同的多项主要内容，故原告认为本案为商品房买卖合同的意见与事实不符，本院不予支持。双方在履行商品房预售合同过程中，原告按协议约定按时交纳了购房定金325105元，但被告未及时与原告签订《商品房买卖合同》，被告存在违约，而原告在履行协议过程中，未按照约定的时间即2012年10月23日前将需要办理银行按揭付款手续的300000元贷款资料备齐交与被告，原告亦存在违约，本案中原、被告双方均有违约行为。原、被告在庭审中均要求继续履行双方签订的《南疆明珠商业广场认购协议书》，对此本院予以支持，原、被告应在合理期限内按照相关行业规定签订正式的《商品房买卖合同》。原告要求被告在竣工一个月内交付房屋的意见，与事实不符，本院不予支持。原告起诉要求被告按照约定为其办理银行按揭付款手续，本院应予以支持，原告应向被告提供完备的银行贷款手续后，被告为原告办理300000元的银行按揭付款手续。原告要求被告返还一倍定金125121元的诉讼请求，因原、被告双方在履行协议中均有违约行为，对此项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百二十条、第一百一十五条、《中华人民���和国担保法》第二条、第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条之规定，判决：一、原告郭远彪与被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司继续履行双方于2012年10月13日签订的《泽普南疆明珠商业广场认购协议书》；二、原告郭远彪于本判决生效之日起十日内将银行有效贷款资料备齐交与被告，被告负责为原告所购买的泽普南疆明珠商业广场九区一层112号商铺办理300000元（叁拾万元整）银行按揭付款手续；三、驳回原告郭远彪请求被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司返还一倍定金125121元的诉讼请求。案件受理费用1402元，由原告郭远彪负担701元，由被告乌什县燕山房地产开发有限责任公司负担701元。宣判后，乌什县燕山房地产开发有限责任公司不服一审判决，上诉称，双方签订《认购协议书》裁明了面积及总价都是暂定，签订《认购协议书》时只是房屋预售，没有进行正式测绘，因测绘后商铺面积比约定面积增加7.5平方米，由被上诉人郭远彪补交增加的84970元房款后，双方才能签订正式的商品房买卖合同。请求撤销泽普县人民法院（2014）泽民初字第201号民事判决书，改判被上诉人按约定补交房款84970元后履行双方签订的《泽普南疆明珠商业广场认购协议书》。郭远彪答辩称，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。经审理，本案二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，根据当事人的上诉与答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人郭远彪是否应给上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司补交购房款84970元。被上诉人郭远彪与上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司签订《泽普县南疆明珠商业广场认购协议书》系双方真实意���表示，合法有效。因该协议对买卖房屋的当事人、具体位置、房屋总价及付款方式都进行了明确约定，即由被上诉人郭远彪购买上诉人开发的泽普县南疆明珠商业广场九区一层112号商铺，商铺总价为625605元，付款方式为首付款后不足部分进行银行按揭。同时该认购协议书签订后，被上诉人郭远彪依约于2012年10月13日、10月27日分两次向上诉人支付购房定金共计325105元，并申请剩余300000元由上诉人代为办理银行按揭。根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”之规定，故上诉人与被上诉人所签订的认购协议书依法应认定为商品房买卖合同，一审认为双方签订的认购协议不具���商品房买卖合同的主要内容，不属商品方买卖合同，认定不当，本院予以纠正。现上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司提出双方签订认购协议书载明的面积及总价都是暂定，签订认购协议书时只是房屋预售，没有对商铺进行正式测绘，因测绘后商铺面积比约定面积增加7.5平方米，由被上诉人郭远彪补交增加的84970元房款后，双方才能签订正式的商品房买卖合同。本院认为，双方签订的认购协议书中对商铺面积及单价均未进行任何约定，但对被上诉人郭远彪购买商铺所在的具体位置、区号、楼层及房号进行了明确约定，并对该商铺的总价款也进行了明确约定，该协议明显属于按套计价的房屋买卖协议，故上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司要求被上诉人按照测绘面积补交房款的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院虽未将双��当事人签订的《认购协议书》认定为《商品房买卖合同》，但在实体处理方面并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1924元由上诉人乌什县燕山房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 红代理审判员 张荣琴代理审判员 王红云二〇一四年十月二十八日书 记 员 贺双龙 百度搜索“”