（2014）佛城法民一初字第771号

裁判日期: 2014-10-28

公开日期: 2015-06-15

案件名称

雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司与徐艳娥物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司,徐艳娥

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2014）佛城法民一初字第771号原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，住所地。注册号：440600500002230。负责人冯欣。委托代理人黄颖怡。委托代理人江健勋。被告徐艳娥，女，1973年12月17日出生，住江西省乐平市。原告雅居乐物业管理有限公司佛山分公司诉被告徐艳娥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审理。后因被告下落不明需公告送达，本院依法于2014年7月13日作出（2014）佛城法民一初字第771-1号民事裁定，裁定本案转为普通程序继续审理。本案依法由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄颖怡、江健勋到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告接受委托为佛山雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区××0号××座××006房业主，于20××2年4月××9日办理入住登记手续。根据小区前期物业管理委托合同（下称“合同”）约定，被告应按每月××63.93元（佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书）的标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之一的滞纳金。根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》［粤价（××997）××73号］，被告还应当按份承担公共设施、电梯、水泵园林路灯的公摊费用。被告自20××3年8月××日起拖欠物业管理费及各项公摊费用。原告于20××4年4月委托律师向被告发送《律师函》，催告被告尽快付清欠款。但被告未予理会，一直拖欠物业服务费及各项费用至今。据此，被告应向原告支付20××3年8月××日起的物业管理费暂计至20××4年5月××日为××639.30元、滞纳金暂计至20××4年5月××日为224.26元；20××3年3月起的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用，暂计至20××4年3月3日为298.46元。请求法院判令：××、被告向原告支付从20××3年8月××日暂计至20××4年5月的物业服务费及滞纳金共计××863.56元；2、被告向原告支付20××3年3月3日暂计至20××4年3月3日的园��、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用共计298.46元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确涉案房屋系带电梯住宅，诉请第一项中的物业服务费及滞纳金均主张计算至20××4年5月份。诉请第二项的公摊电费包括园林、梯灯、水泵用电公共分摊费用和电梯用电的分摊，公摊电费均是每两个月公示收取一次，有相应的通知予以佐证，公摊电费主张计算至20××4年3月。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：××、业主信息登记表、业主授权印鉴书、业主文件钥匙签收表、商品房买卖合同及补充协议。证明被告是涉案房屋的业主并接受原告的物业服务。2、物业管理委托合同。证明原、被告之间的物业服务关系和物业管理服务费的收费标准。3、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书及建筑面积表两页（复印件）。��明被告物业服务费的计收面积。4、收费通知单2张、通知8份、××0号区组团／区园林用电及灯用电分摊表7份、佛山雅居乐花园××0号区电梯用电分摊表7份、佛山雅居乐花园梯灯及水泵用电分摊明细7份。证明被告拖欠的物业服务费及其他费用的金额和清单且原告每两个月公示收取公摊电费。5、律师函（复印件）及EMS快递单。证明原告20××4年4月××7日委托律师发函向被告书面催款，但被告是拒收的。6、××0号区绿化园林公摊电费缴费流水清单。证明原告代为垫付的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯公摊电费。企业营业执照、变更核准登记、组织机构代码证、资质证书。证明原告诉讼主体资格。本院依职权调取涉案房屋的《房地产登记信息查询结果》5份。诉讼中，被告没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证及质证等诉讼权利。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。原告提供的证据××、证据5中的EMS快递单、证据6均有原件核对，本院对真实性均予以确认；原告提供的证据2，原告提供了由合同当事人加盖公章予以确认的复印件供核对，故本院对真实性予以确认；原告提供的证据3，系复印件，本院不予采信；原告提供的证据4，系原告单方制作，本院将结合本案其他证据待后予以认定；原告提供的证据5中的律师函，虽系复印件，但原告称原件随邮件寄出符合常理，本院对真实性予以确认。原告提供的证据7，有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年6月8日，佛山市雅居乐房地产有限公司作为甲方与原中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司作为乙方就佛山市禅城区佛��雅居乐花园签订《前期物业管理委托合同》，约定由原中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司为涉案花园提供物业服务，主要约定：“……第三章委托管理期限第十七条委托管理期限：自2007年××2月××日0时起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止。……第六章物业管理服务费用第二十一条物业管理服务费××、本物业的管理服务费，由乙方按下面标准按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取。带电梯住宅每月每平方米××.7元；低层住宅每月每平方米3.2元；商铺每月每平方米××.8元；……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天××‰交纳违约金。第二十二条车位使用费由乙方按佛山政府有关部门规定向车位使用人收取（日后如有调整，按政府有关部门规定调整）；……第二十四条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：高层楼房电梯运行电费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取，按政府规定收费标准实际公摊；2、其他公用水电费，按政府规定收费标准实际公摊。……”佛山市雅居乐房地产有限公司、原中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司均在合同上盖章签名确认。20××0年4月××4日，被告与佛山市雅居乐房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向该公司购买佛山市禅城区绿景三路××0号一座××006房。20××2年4月××9日，被告在业主文件／钥匙签收表、业主授权印鉴书上签名确认接收了涉案房屋。20××3年3月30日，原告客户服务中心向小区业主发出《关于收取小区公摊水电费用的通知》，主要内容为自××0号区交楼以来，物业公司本着回馈业主和感恩的心态，一直未向小区业户业主／住户收取公摊水电费。但随着小区业户入住数量不断增加，业户公摊水电费剧增，物业公司已经无力承担该项巨额费用。根据广东省物价局发布的《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价［××997］××73号），物业公司定于20××3年3月××日起向小区业户收取所在区域的公摊水电费（包括住宅楼内走廊、楼梯、公告设施的公用水、用电费用，电梯用电费用，小区范围内的路灯用电费用等）。请广大业主相互知照，详情请咨询服务热线0757-83933788。备注该通知有效期至20××3年4月30日。后原告分别于20××3年8月4日、20××3年9月4日、20××3年××0月××0日、20××3年××2月5日、20××4年2月7日、20××4年4月××0日、20××4年6月6日向小区业主发出《关于小区公共用电分摊系数的通知》，主要内容为根据广东省物价局《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》：小区公共用电向业主收取公摊费用，分摊系数如下：一、水泵用电分摊：从使用水泵楼层开始，按用户数平均摊分。水泵用户分摊电量=水泵电量／使用水泵楼层的用户户数；二、电梯摊分方法：电梯摊分按楼层系数法，按公安门牌号码，××-5层位第一段，系数为××，5-××0层位第二段，系数为××.2，××0-××5层为第三段，系数为××.4，如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为××＋（N-××）×0.2，首层不使用电梯的用户不用摊分。①基本电量=电梯电量／一段户数＊××＋二段户数＊××.2＋。＋N段户数＊［××＋（n-××）＊0.2］.（××段）（2段）（3段）（N段）。②各段用户摊分电量=基本电量×［××＋（n-××）×0.2］×入住率按××00%算。③开发商或物业管理公司承担部分。电梯电量-用户分摊电梯电量和。④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交电力部门。三、梯灯分摊：按有安装梯灯的楼层用户数，平均分摊梯灯电量。梯灯分摊电量=梯灯电量／已安装梯灯楼层用户数。四、园林用电机路灯：按组团／区园林用电及路灯用户，平均分摊电量。园林用电及路灯分摊电量=（园林用电及路灯电量／组团（区）住宅面积）＊用户住宅面积。根据以上公摊公示，分别计收20××3年3月3日至20××3年5月3日、20××3年5月3日至20××3年7月3日、20××3年7月3日至20××3年9月3日、20××3年9月4日至20××3年××××月3日、20××3年××××月4日至20××4年××月3日、20××4年××月4日至20××4年3月3日、20××4年3月4日至20××4年5月3日的公共用电分摊的数据，并附用电分摊表及《用电分摊明细》。原告提供的公摊电费缴费流水清单显示原告垫付了20××3年××月份-20××4年7月份××0号××座电梯及梯灯××、2、生活水��的公摊电费。另查明，原告于20××4年4月2××日向涉案房屋所在地址邮寄《律师函》，限期被告交清其所购买的××0号××座××006房截止至20××4年4月××日的物业管理费及分摊费共计××929.55元，但被告至今未有履行。再查明，涉案佛山市禅城区绿景三路××0号一座××006房屋的建筑面积为96.43平方米，已被查封。又查明，原中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司于20××0年××2月4日经工商部门核准变更登记，变更企业名称为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，即本案原告。诉讼中，原告陈述：涉案小区尚未成立业主委员会；公摊电费每两个月公示收取一次，每次均在被告所在楼宇大堂进行张贴公示；被告一般于每月5日交纳物业管理费；涉案房屋尚未装修，无人居住。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与佛山雅居乐花园小区的开发单位佛山��雅居乐房地产有限公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对原告及包括被告在内的全体业主均具有约束力，各方均应全面善意履行合同的约定。关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费的问题。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。根据《前期物业管理委托合同》的约定，涉案物业为带电梯住宅，其管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米××.7元向业主或物业使用人收取。原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。被告作为该小区的业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用”的规定，理应按时足额向原告交纳合同约定的物业服务费。原告主张被告欠缴20××3年8月至20××4年5月期间涉案物业的物业管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。故，被告应向原告交纳20××3年8月至20××4年5月期间佛山市禅城区绿景三路××0号一座××006房的物业管理费××639.3××元（96.43平方米×××.7元／平方米／月×××0个月）。原告仅诉请××639.30元，是对其诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告支付自20××3年3月3日暂计至20××4年3月3日的园林��梯灯、水泵、电梯等公摊电费的问题。诉讼中，原告提交了公摊电费缴费流水清单、《关于收取小区公摊水电费用的通知》、《关于小区公共用电分摊系数的通知》用以证实原告已经实际垫付20××3年××月至20××4年7月的公共分摊电费及向小区业主公示收取20××3年3月3日-20××4年5月3日公摊电费的情况，虽然对于应分摊的公共电费金额是由原告单方计算得出，但上述《前期物业管理委托合同》第二十四条第二项已约定“其他公用水电费按政府规定收费标准实际公摊”，且原告已向小区业主发出相应的收费通知，并已在相关的用电分摊表详细备注了相应的分摊情况计算说明，且被告亦未到庭举证证明该计算方法及结果存在不合理之处，本院对原告代被告垫付的公摊电费数额予以确认，原告诉请被告支付该费用有事实依据，本院予以支持。故被告应向原告支付20××3年3月3日至20××4年3月3日的公摊电费共计298.46元。关于滞纳金的问题。上述《前期物业管理委托合同》约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天××‰交纳违约金。”，而被告至原告起诉时止仍拖欠物业管理费，已构成违约，由于被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭对原告的起诉进行抗辩和举证，故应承担相应的违约责任。原告诉讼中称被告一般于每月5日前交纳物业管理费，但未提供证据予以证明，上述合同中也并未约定每月物业管理费的交纳日期，而原告提交的律师函亦未有证据佐证已有效送达给被告，故被告应当从原告起诉之日即20××4年6月××8日起计付违约金给原告。但原告仅诉请被告支付20××3年8月至20××4年5月期间的滞纳金，故原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条��第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告徐艳娥于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付2013年8月至2014年5月期间佛山市禅城区绿景三路10号一座1006房的物业管理费1639.30元；二、被告徐艳娥于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司支付2013年3月3日至2014年3月3日的公摊电费共计298.46元；三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费50元，由被告徐艳娥负担。如不��本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　田　媛审　判　员　　谢燕贞人民陪审员　　李玉珠二〇一四年十月二十八日书　记　员　　吴晓蓝附引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的��实有责任提供证据加以证明。更多数据：