（2014）秦民初字第4213号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2016-03-29
案件名称
原告夏伟与被告李春妍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏伟,李春妍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民初字第4213号原告夏伟，男，1986年2月12日生，汉族。委托代理人夏如斌，江苏维世德律师事务所律师。被告李春妍，女，1983年8月1日生，汉族。委托代理人李有信，男，1952年12月9日生，汉族。原告夏伟与被告李春妍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马巍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏伟及其委托代理人夏如斌，被告李春妍及其委托代理人李有信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏伟诉称，2014年2月17日，原、被告在我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间斡旋下签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定，被告购买原告位于本市秦淮区天堂街15号x室房屋（以下简称诉争房屋）一套，建筑面积为49.31平方米，房屋总价款为99万元。合同签订后，原告积极配合被告办理房屋贷款申请及产权转移手续，但被告支付1万元后，就未再依据双方签订的合同支付其余房款，也未在2014年2月28日前与贷款银行签订借款合同。被告怠于申请房屋贷款也无法按期以现金方式补足应支付房款，致使原告出售房屋目的无法实现。自签署合同至今已经6个月，由于被告的违约行为导致原告无力继续购买别人的房屋而形成连环违约，加之房价的波动使原告遭受了巨大的经济损失。根据双方签订的合同约定，被告应当承担违约责任。现原告特诉至贵院，请求判令被告承担违约责任，给付原告违约金75280元，本案诉讼费由被告承担。被告李春妍辩称，2014年2月17日晚，被告与原告签订购房合同意向书，当时交付定金1万元。因时间仓促，合同书靠后的诸多条款并未商定。中介公司套用的合同模板多处存在瑕疵，合同书上被告的名字书写错误，并隐瞒了房屋产权未满5年的事实，关于“由乙方承担营业税、个税、契税等全部交易费用”的条款，拟订合同时并未商定。次日，被告到多家银行询问贷款事宜，银行表示办理商业贷款有困难。交付定金5天后（2014年2月22日），被告即向原告陈述购房有困难，并会同中介公司商讨解决办法。原告拒绝中介公司取消合同，不影响房屋出售的调和方案。当晚，原告伙同他人至被告单位，冲进病房、医护值班室，干扰正常的医疗秩序，踢门砸窗，并扬言找院长损毁被告的名誉。当晚，原告还多次打被告电话进行人身威胁，被告无奈至辖区派出所备案。自此，原、被告再无联系。原告于今年8月20日通过快递向被告寄来解除《南京市存量房交易合同》通知书，决定解除合同。原告认为，原、被告2014年2月17日签订的合同没有体现公平公正公开原则，合同的有效性令人质疑。原告身为南京报业集团工作人员，以隐瞒威胁手段妄图促成房产交易以获不义之财的举动令人瞠目结舌。原告在诉状中称“积极配合被告办理贷款及产权转移手续”的事实根本不存在。房屋产权从未转移，房屋的所有权和处置权在原告手上，原告根据自己的需要有选择买卖获益的权利，也承担受市场规律影响房价波动的风险。原告蓄意拖延时间，致使房屋出售受阻，期间的经济损失应自行承担。原告没有购买他人房屋，属于个人选择，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年2月17日，经我爱我家公司居间，原、被告及我爱我家公司三方签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定原告将诉争房屋出售给被告。房屋转让价款为99万元，其中含定金5万元，尾款2万元。被告于2014年4月30日前将首付款23万元解交监管账户。原告同意被告向贷款银行申请个人住房抵押贷款69万元，用于支付房屋转让价款的余额。被告同意于2014年2月28日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户。若被告不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，被告同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户。被告无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，原、被告双方解除本合同，被告承担违约责任并支付违约金5万元。被告逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。营业税、个税、契税、双方相关交易手续费由被告承担。我爱我家公司完成委托事项，且办理房屋交易核准登记的，被告支付中介佣金19760元。合同签订当天，被告即向原告支付购房定金1万元，并出具欠条一张，确认尚欠夏伟定金4万元，于2014年2月22日付清。2014年2月22日，被告向原告表示，因无力支付购房款，不再购买诉争房屋。当天，我爱我爱公司召集原、被告商谈解约事宜，因原、被告未就违约责任的承担协商一致，商谈未果。2014年8月20日，原告向被告寄送解除《南京市存量房交易合同》通知书一份，表示因被告未能按约付款，决定解除合同。2014年8月29日，原告诉至本院，要求被告承担违约责任，支付违约金75280元。原告陈述，其主张的违约金75280元，系按合同约定被告无法以现金方式支付贷款资金不足部分需承担的违约金5万元加上4个月逾期付款的违约金35280元，扣除被告已付定金1万元所得。另，诉讼中，经本院释明后，被告认为合同约定的违约金数额过高，要求予以调整。上述事实，有原、被告陈述以及《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、定金收条、欠条、解除《南京市存量房交易合同》通知书、调查笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。本案中，原、被告于2014年2月17日签订房屋买卖合同，被告于同年2月22日即表示不再购买诉争房屋，原告于2014年8月29日发出解除合同通知书，原、被告之间的买卖合同解除。被告拒绝履行合同的行为显属违约，应承担违约责任。现原告主张的违约金包括被告无法支付购房款的违约金和逾期支付购房款的违约金，本院认为，被告无法支付购房款的违约责任应当涵盖逾期付款的违约责任，原告不应重复主张，故对其主张被告逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。依据法律规定，当事人一方违约后，守约方有防止损失扩大的义务。同时法律规定，合同约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告签订合同数天后，被告即明确表示不再履行合同。此时，原告即享有单方解除合同，将诉争房屋另售的权利。但原告直至2014年8月底才发出解除合同通知书，客观上造成损失扩大。故本院酌情将被告无法支付购房款所需承担的违约金数额调整为2万元，原告收取被告的定金1万元应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李春妍于本判决生效之日起十日内支付原告夏伟违约金2万元。二、原告夏伟于本判决生效之日起十日内退还被告李春妍定金1万元。合并执行以上两条，被告李春妍于本判决生效之日起十日内支付原告夏伟1万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1615元，减半收取807.5元，由被告李春妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审 判 员 马巍二〇一四年十月二十八日见习书记员 陶瑜 来源：百度“”