（2014）韶乐法民一初字第149号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2014-12-29
案件名称
乐昌市凯越房地产诉林伟权、林伟雄房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事判决书
法院
乐昌市人民法院
所属地区
乐昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐昌市凯越房地产开发有限公司,林伟雄,林伟权
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条
全文
广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2014）韶乐法民一初字第149号原告：乐昌市凯越房地产开发有限公司。委托代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。被告：林伟雄。被告：林伟权。原告乐昌市凯越房地产开发有限公司诉被告林伟雄、林伟权房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李龙卫及其委托代理人成劲松，被告林伟雄、林伟权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市凯越房地产开发有限公司诉称：2011年4月27日，原告与被告签订《房屋拆迁产权置换安置合同》，约定被告房屋两栋（房屋所有权证号：粤房字第A号、房屋共有权保持证：粤房共字第B号，及房屋所有权证：粤房地证字第C号）办证建筑面积354.9平方米，加建面积165.1平方米，共520平方米交由原告拆迁，原告给予产权调换，安置面积520平方米包含车位一个18平方米（车位不办理房产证）。安置房为框架结构，毛坯房，一路水电表，有铝窗。被告应在合同签订后十日内将被拆迁房屋腾空，交付原告拆除。原告预付被告保证金伍万元整，原告交房后，被告一次性退还。被告签订合同时最先选择A栋301、302房及B栋703房作为安置房，随即要求全部以电梯房安置，遂改为2幢（即B幢）203、205、705安置，房产部门测量办证时重新编房号为2幢303、304、703房。建造过程中，按照被告的要求，原告对2幢303、304、703房厨房作了相应布局调整。被告房屋土地使用权证号为乐府国用字（94）第A号和乐府国用字（2000）第B号。其中乐府国用字（94）第A号原使用权人为毛应环，该土地证书多年未年检，手续不完备。原告为被告承担了完善手续及将该土地从毛应环过户给被告的费用十多万元。原告与被告签订拆迁合同之后，2012年11月8日，该两幅土地使用权均已办到原告名下（土地使用权证号：乐国用（2012）C号）。合同签订当天，原告向被告支付了保证金伍万元。之后被告以种种借口拒不履行合同义务，拒不腾空被拆迁房屋向原告交付，拒不接收原告已经竣工符合交付条件的2幢303、304、703房。原告多次与被告协商，并通过律师函催告，被告均置之不理。被告的行为已经构成违约，不但损害了原告合法利益，而且损害了诚实信用的公序良俗，应当承担相应的违约责任。为此，依据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院起诉，请求：1、判令被告继续履行合同，责令被告限期搬迁并将被拆迁房屋交付原告；2、判令被告退还保证金人民币50000元整；3、由被告承担诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向我院提供了如下证据：证据1，原告营业执照、组织机构代码，证明原告主体资格；证据2，被告身份证各一页，证明被告主体资格；证据3，房屋拆迁安置补偿合同，证明双方合同关系及权利义务内容；证据4，收据，证明被告收到原告支付的保证金5万元；证据5，粤房地证字第C号房地产权证、粤房地证字第A号房地产权证、粤房地共证字第B号房屋共有权保持证、乐府国用总字（94）第A号国有土地使用证、乐府国用总自（2000）第B号国有土地使用证，证明被告土地使用权及房屋所有权原状；证据6，乐国用（2012）第C号国有土地使用证及附图，证明被告房屋名下的土地已登记在原告名下；证据7，乐昌市商品房屋初始登记证，证明安置房已办好初始登记及房屋基本状况；证据8，房屋平面图一页，证明房屋编号变更的事实；证据9，相片，证明原告催告被告的事实；证据10，住户的商品房买卖合同与购买确认书各两份，用以证明楼层变化的事实。另外原告还申请了两证人出庭作证，用以证明两被告选定凯越花苑2幢303、304号、703号房屋作为其安置房；在庭审后还提交了两份住户的商品房买卖合同与购买确认书。被告林伟雄、林伟权辩称：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的法律规定，答辩人与被答辩人签订的《房屋拆迁产权置换安置合同》是合法在效的，双方必须依法不折不扣的履行。《中华人民共和国合同法》第七条“当事人协商一致，可以变更合同”。正如被答辩人在起诉书中所承认的，最先签订合同时，被答辩人与答辩人约定是由被答辩人给A栋301、302给答辩人作为安置房的，后又经双方协商一致，改为用B栋（2幢）203、205、605房给答辩人作为置换房。但是，现在被答辩人却未经答辩人同意，就擅自变更合同，用B栋（2幢）303、304、703房来置换给答辩人，完全是践踏法律尊严的强盗行为！视双方依法签订的《房屋拆迁产权置换安置合同》为儿戏！还堂而皇之的先行起诉无辜受损害的答辩人，上演一出贼喊捉贼的丑剧！《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被答辩人借口说是房产部门测量办证时重新编房号导致房号变更，试问被答辩人在何证据证明现在强逼答辩人接受的B栋（2幢）303、304、703房，就是原来签订合同时双方约定的B栋（2幢）203、205、605房？连楼层、朝向、布局、面积都完全不一样的各三套房子，怎么可能只是重新编号这么简单？完全是一个骗局，欲盖弥彰！被答辩人将原来合同约定给答辩人的三套楼层、朝向、布局、面积都好的房子卖给了别人，现在却想利用法庭的强制力将难以卖出的三套次等房来强逼答辩人接受，用法律来强行欺诈，是法律的被愚弄？还是被答辩人的可耻？由于被答辩人的单方违约，将原先约定置换给答辩人的房子卖给了其他人，致使双方签订的《房屋拆迁产权置换安置合同》已无法实现原来的合同目的，完全是被答辩人的责任！应由被答辩人负全部责任。被答辩人在起诉书中提到什么花了多少钱办理土地手续，这完全与双方签订的《房屋拆迁产权置换安置合同》无关，更何况，被答辩人在征收拆迁该小区地块前，肯定是在明知他所要使用的土地性质和手续完备情况的，才有可能拆建，才能与答辩人签订《房屋拆迁产权置换安置合同》，被答辩人搞房地产所必须支出的相关费用，不应成为被答辩人强行单方变更合同，变更交付原约定置换给答辩人的三套房屋的理由！被答辩人必须依法按原合同履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被答辩人先期支付的保证金5万元，其性质就是定金，根据以上法律和事实，是被答辩人违约不履行合同，被答辩人的起诉完全是恶人先告状，敬请人民法院依照双方签订的合同，依法切实保护答辩人的合法权益。敬请人民法院：1、判决解除、终止双方签订的《房屋拆迁产权置换安置合同》；2、判决驳回被答辩人要求返还5万元保证金（定金）的诉讼请求；3、判令被答辩人要么按原合同双方的约定，给答辩人B栋（2幢）203、205、605房作为置换房；要么按原合同双方约定给答辩人B栋（2幢）203、205、605房的面积，由答辩人选择小区、楼层、朝向、布局，由被答辩人出资购买三套住房给答辩人作为置换房；要么归还《房屋拆迁产权置换安置合同》所指的答辩人楼房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，将产权重新过户回转给答辩人，所有相关的过户费用和损失由被答辩人承担，并赔偿答辩人因被答辩人违约而造成楼房空置3年多的租金和楼房贬值的损失10万元；4、判决被答辩人承担一切诉讼费用。被告林伟雄、林伟权向我院提交了一份房屋拆迁安置补偿合同，用以证明双方原约定原告是给B栋（2幢）203、205、605房给被告作为置换房的，以及证明原告没有按合同约定履行。经庭审质证，两被告对原告的证据1、2、3、4、5、6及两证人的证词无异议；对证据7有异议，原告办理的房子不是协议约定的房子；对证据8无异议；对证据9无异议；对原告的两份住户的商品房买卖合同与购买确认书没有否认。原告对被告证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为变更房号是双方协商变更的。本院认证意见：被告对于原告的无异议的证据，本院经审查，依法对其证据的证明效力予以确认；对于被告有异议的原告的证据，各证据之间能形成一个完整的证据链，故对其证明效力，本院亦依法予以确认。对于被告的证据，本院经审查，对其真实性予以确认，但不能达到被告的证明目的，因此本院对其证明效力依法不予确认。综合到庭双方当事人的陈述和举证、质证及本院的认证意见，本院确认如下法律事实：2011年4月27日，原告作为甲方（拆迁人）与被告林伟雄、林伟权（被拆迁人）的乙方签订了一份《房屋搬迁产权置换安置合同》，其中约定：乙方将其位于鲤鱼岭路段内的房屋两栋（房屋所有权证号：粤房字第A号，房屋共有权保持证：粤房共证字第B号，房地产权证：粤房地证字第C号），办证建筑面积354.9平方米，加建面积165.1平方米，共520平方米交由甲方拆迁。甲方对乙方按产权调换方式予以补偿安置。安置房建筑面积为520平方米（以发证证载面积予以结算），其中包含车位一个18平方米（车位不办理房产证）。安置房为框架结构，毛坯房，一路水电表，有铝窗。乙方应在合同签订后十日内将被拆迁房屋腾空，交付甲方拆除。甲方预付乙方保证金伍万元整，甲方交房后，乙方一次性退还。安置房两套，分别为A栋（也称1幢）301、302房，2012年9月4日，经原、被告双方同意，将安置房改为3套，分别是B幢（也称2幢）203、205、605房。合同签订后，原告将被告原房屋的土地使用权证号：乐府国用字（94）第A号和乐府国用字（2000）第B号，变更至原告名下（土地使用权证号：乐国用（2012）C号），并建造了两幢十三层（含地下负一层）的楼房，每幢楼房一梯四户。建造过程中，按照被告的要求，原告对2幢203、205、605房的厨房作了相应的布局调整。原告于合同签订当天向被告支付了保证金50000元。由于原告在编房号时，未将二层非住宅及房号“4”纳入编号范围，导致房管部门在测绘办证时重新编的房号与原告的房屋编号不一致，安置房屋的房号成了2幢303、304、703房。为此被告以原告所交房屋与合同不符为由拒不腾空被拆迁房屋，也不愿意接收原告的安置房。原告多次与被告协商，并通过律师函催告未果后，特此起诉。另查明：房屋所有权证号为粤房字第A号的房屋位于乐昌市西石路三巷21号（原房地产权证地址：乐昌县乐城镇西联村江弯坳），房屋所有权证为粤房地证字第C号的房屋位于乐昌市西石岩路某号（原房地产权证地址：乐昌市乐城镇鲤鱼岭某号）。本院认为：原、被告签订的《房屋搬迁产权置换安置合同》是在双方自愿的条件下签订的，合同合法有效，双方应遵照执行。虽然双方提交的合同内容有所不同，但经庭审质证，双方均对对方的合同内容予以认可，因此应按变更后的合同执行。但由于原告在编房号时，未将二层非住宅及房号“4”纳入编号范围，导致房管部门在测绘办证时重新编的房号与原告所编的房号不一致，双方约定的安置房屋的房号成了2幢303、304、703房，因此双方约定的安置房屋应以房管部门登记的2幢303、304、703房为准。被告辩称双方约定的安置房是2幢203、205、605房，但根据房管部门出具的“房屋平面图”中的有关说明（即原告的证据8），二层是非住宅，结合楼房一梯只有四户没有五户及住户购房时反映的事实，本院依法采信原告的主张，被告理应尊重事实。故原告的证据确实、充分，能形成一个完整的证据链，被告辩称证据不足，本院不予支持，被告理应按双方的约定腾空房屋，将被拆迁房屋交付原告并退还保证金50000元。对于被告在答辩状提出的诉求，因其在庭审中明确表示不提反诉，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告林伟雄、林伟权应继续履行合同，并在本判决生效后10日内腾空位于乐昌市西石路某号的被拆迁房屋两栋，并将房屋交付原告拆迁。二、被告林伟雄、林伟权应在本判决生效后10日内退还保证金50000元给原告。本案受理费1150元，由被告林伟雄、林伟权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长 曾庆秀代理审判员 曾 维代理审判员 曾德利二〇一四年十月二十八日书 记 员 赵巧芳 关注微信公众号“”