（2014）江中法民一终字第496号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2014-12-30
案件名称
罗虹与黄均安、鹤山市工联资产经营��限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）江中法民一终字第496号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗虹。委托代理人：冯卫文，系广东叠力律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄均安。委托代理人：钟柳，系广东华南律师事务所律师。原审第三人：鹤山市工联资产经营有限公司。法定代表人：余秉科。上诉人罗虹因与上诉人黄均安、原审第三人鹤山市工联资产经营有限公司（以下简称“工联公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法民二初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审意见2014年4月8日，罗虹向原审法院提起诉讼，请求判令：一、黄均安非法转租多收罗虹的租金差额152000元及风险金（保证金）30000元、合共l82000元归还给罗虹；二、黄均安承担诉讼费用。主要事实和理由是：罗虹、黄均安于2012年3月8日签订《商铺租凭合同》，约定黄均安将鹤山市沙坪镇某号商铺出租给罗虹使用，租用期为：2012年3月16日至2014年3月15日止，每月租金13000元，合同签订后黄均安须支付风险金（即保证金）30000元。黄均安按照约定支付了1年租金及风险金后进场开设经营“山项美食”分店，1年期满后又再支付了4个月的租金，共支付了共l6个月租金208000元。2013年7月罗虹黄均安知该商铺实际为鹤山市国有资产，现管理方为工联公司，黄均安只是向工联公司租赁该商铺而并非商铺的业主、每月租金3500元，而且工联公司与黄均安签订的《租赁合同》中明确约定：���租赁期内，乙方（即黄均安）必须依法经营，未经甲方（即工联公司）同意，不得将承租的房屋转租给第三方，所订立的合同无效，甲方有权收回出租之房屋”。工联公司得知黄均安将商铺转租给罗虹后出面制止，并于2013年11月8日向罗虹、黄均安发出《告知书》称：黄均安承担转租标的房无效合同的全责，并视黄均安的承租自行终止。罗虹与黄均安及工联公司多次协商后，工联公司同意由罗虹直接支付租金给工联公司来承租商铺，但黄均安多次以非法方式干扰及阻止罗虹正常经营，后更无理锁上商铺的大门致使罗虹无法经营、导致罗虹造成极大的经济损失。罗虹与黄均安所签订的《商铺租凭合同》为无效合同，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，黄均安除向工联公司每月支付租金3500元、16个月共支���租金56000元，共向罗虹多收取了租金差额l52000元，另外收取罗虹的风险金30000元也应归还给罗虹。黄均安答辩称：一、黄均安通过租赁方式取得商铺的使用权，并将商铺的使用权转租给罗虹，转租合同合法有效。黄均安自1998年起租赁鹤山市沙坪镇某号商铺经营，取得该商铺的使用权。2012年3月8日，黄均安与罗虹在自愿、平等的基础上，经双方协商一致签订租赁合同，黄均安将商铺转租给罗虹。2012年4月，黄均安交当月租金给商铺业主时，将商铺转租罗虹的事实告知商铺业主，商铺业主当时没有意见。2013年11月，罗虹已拖欠商铺租金四个多月。罗虹为了不支付租金，就跑到业主的公司内闹事。业主公司部分不明真相的人员就向黄均安提出收回商铺，但经黄均安向业主多次解释和协商，业主又同意黄均安继续转租给罗虹，并按月收取黄均安支付的租金。直到��均安与罗虹租赁合同届满后的今天，黄均安仍然租赁该商铺使用。因此，黄均安与罗虹之间的租赁合同合法有效。商铺业主公司就在该商铺附近，黄均安于2012年3月将商铺转租给罗虹，但商铺业主在2013年11月前从未提出过异议，从中也证明商铺业主对黄均安转租的事实没有意见。二、罗虹使用商铺直至合同期满，黄均安与罗虹之间租赁合同并没有受到黄均安不是商铺业主的影响，罗虹无论如何也应按合同约定支付租金给黄均安。黄均安通过租赁取得该商铺的使用权，虽然不是商铺的业主，但黄均安将商铺转租给罗虹后，罗虹已按合同的约定从2012年3月至2014年3月使用了商铺，期间，罗虹使用商铺并不存在黄均安不是商铺业主这一因素的影响，罗虹使用商铺的实际状况与转租合同约定的完全相符。如果罗虹认为转租租金过高，也不会与黄均安签订合同，更不会在2013年11月明知黄均安不是商铺业主的前提下，仍然继续使用商铺直至租赁期满。因此，罗虹无论如何也应支付租金给黄均安。三、罗虹将商铺转租给他人，又拒不支付租金，属违约行为，保证金依约不予退回。罗虹租赁商铺后，又将商铺转租给一名广西人陈春妹经营，罗虹并限定商铺经营者只能向其采购点心。罗虹未经黄均安同意另行租给他人属违约行为。黄均安与罗虹之间的合同约定租金支付方式为每次支付一年的租金。对租赁合同第二年的租金，直到租赁期届满，罗虹只支付了四个月的租金，仍有八个月的租金没有支付。罗虹拒不支付租金的行为也属违约行为。罗虹上述二种违约行为，根据黄均安与罗虹签订的租赁合同第八条，罗虹另租他人或违约的，黄均安将不退回商铺保证金。故黄均安无须退回保证金给罗虹。工联公司陈述称：由法院依法判决。2014年4月21日，黄均安向原审法院提起反诉，请求判令：一、罗虹立即支付租金l04000元给黄均安：二、罗虹支付租赁期间的水电费l500元给黄均安；三、本案诉讼费用由罗虹承担。主要事实和理由是：黄均安自1998年起租赁鹤山市沙坪镇某号商铺（建筑面积30平方）使用。2012年3月8日，罗虹与黄均安签订一份商铺租赁合同，约定黄均安将位于鹤山市沙坪镇某号商铺（建筑面积30平方）租赁给罗虹，租赁期限为二年，自2012年3月16日至2014年3月15日；租金为l3000元／月。合同签订后，罗虹立即使用商铺经营，直至租赁期满。罗虹不但拖欠八个月的租金共104000元，还拒不交回商铺。2014年3月17日和l8日，罗虹、黄均安因租赁商铺事宜发生争执。公安人员到场责骂罗虹无理后，罗虹才将商铺交回黄均安。罗虹对黄均安的反诉答辩称：根据有关法律的规定，黄均安与业主所签订的合同约定，黄均安转租的行为为无效，无效合同自始无效，罗虹是无需继续支付租金给黄均安，罗虹不同意黄均安认为业主口头转租的讲法，因为业主告知转租合同无效是以书面方式，业主书面告知双方转租合同无效，并且送达给罗虹和黄均安，如果业主是收回了告知书，就应该同样以书面方式告知双方，同时黄均安在庭审中讲出罗虹的告知书与黄均安告知书的差别，在相隔半年后，如果当时只是看过是没有可能记得这么清楚的，这证明了黄均安当时是收到书面的告知书，告知无效及解除合同，同时业主已经收取罗虹的租金至2014年5月，因此足以证明业主将商铺租给罗虹使用，黄均安之前只不过是一个承租人无权出租这个商铺，对于反诉的事实，罗虹是没有将商铺交还给黄均安，是黄均安阻扰罗虹正常营业才被逼关门，黄均安在反诉状里称公安人员到场责骂罗虹无理、罗虹交回商铺不是事实，公安人员当时是根据公安部的规定告知双方如果存在民事纠纷应提交法院解决，不能够用违法的手段干扰正常的社会秩序，所以黄均安所陈述的不是事实。工联公司对黄均安的反诉陈述称：由法院依法判决。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：罗虹、黄均安于2012年3月8日签订《商铺租凭合同》，约定黄均安将鹤山市沙坪镇某号商铺出租给罗虹经营使用，租期为2年，即从2012年3月16日至2014年3月15日止；商铺租金每月为13000元，在签订合同后，罗虹一次性支付1年租金，即156000元，风险金（保证金）30000元，合约期满后退回罗虹，12个月为计租年度；租赁期间商铺所用到的水电及城镇管理等各项费用由罗虹自行承担；双方在租赁经营期间不能收回铺面或另租他人，罗虹在合约期内违约，黄均安将不退回租赁商铺的风险金，如黄均安违约，则应补偿罗虹的损失等。合同签订后，罗虹按约支付黄均安1年租金156000元及风险金（保证金）30000元，后进场开设经营“山项美食”分店。1年期满后，罗虹再支付了4个月的租金52000元给黄均安，剩余8个月的租金104000元至今未付给黄均安。上述铺位在合同期内一直由罗虹合理使用。另查明：鹤山市沙坪镇某号商铺的产权属鹤山市国有资产，由工联公司负责管理。2011年10月20日，黄均安与工联公司签订《租赁合同》，约定工联公司将座落在鹤山市沙坪镇某号房屋租给黄均安作为商铺使用，租期为1年，从2011年9月1日起至2012年8月30日止；租金每月3500元；计租时间从2011年9月1日起，从计租之月起12个月为一个计租年度，租金在每月5日前交清；租赁期内，黄均安必须依法经营，未经工联公司同意，不得将承租的房屋转租给第���方，所订立的合同无效，工联公司有权收回出租的房屋等。合同签订后，黄均安一直按时向工联公司交付租金。2012年8月22日，黄均安与工联公司签订《租赁合同》，约定工联公司将座落在鹤山市沙坪镇某号房屋租给黄均安作为商铺使用，租期为1年，从2012年9月1日起至2013年8月30日止；租金每月3500元；计租时间从2012年9月1日起，从计租之月起12个月为一个计租年度，租金在每月5日前交清；租赁期内，黄均安必须依法经营，未经工联公司同意，不得将承租的房屋转租给第三方，所订立的合同无效，工联公司有权收回出租的房屋等。2013年11月8日，工联公司作出《告知书》，内容为：“黄均安知人：黄均安、罗红，我单位根据罗红的咨询和投诉，现就位于鹤山市沙坪镇某号商铺的租赁事项告知如下：一、我单位（出租方，甲方）于2012年8月22日与黄均���（承租人）签订标的铺《租赁合同》，该合同规定：未经甲方同意，不得将承租的房屋转租给第三方……。黄均安未经我单位同意而将标的铺转租给罗红，黄均安承担转租标的房的无效合同的全责，并视黄均安的承租自行终止。二、黄均安每月承租标的铺租金为3500元，其转租租金为每月13000元，我单位保留追讨黄均安非法所得租金全部金额的权利。三、现标的铺的实际使用人（转承租人）罗红，对于黄均安欠缴付租金的金额承担连带缴付责任，并直接缴付给我单位”。上述《告知书》均已送达给罗虹、黄均安。其后，商铺继续由罗虹使用，黄均安每月继续向工联公司缴付租金3500元，直至合同期满。另罗虹已向工联公司缴付2013年12月至2014年5月的租金合共21000元。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案属租赁合同纠纷。本案中，罗虹认为��商铺租凭合同》中的出租商铺属鹤山市国有资产，由工联公司负责管理，工联公司将该商铺出租给黄均安，在双方签订的《租赁合同》中工联公司明确约定黄均安承租的商铺不得转租，否则所订立的合同为无效合同，据此，罗虹认为《商铺租凭合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，黄均安私自将不得转租的商铺出租给罗虹使用不属法律规定的合同无效的情形，故罗虹主张《商铺租凭合同》无效的理据不足，本院不予采纳。综上，罗虹、黄均安签订的《商铺租凭合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。一、本诉部分。关于归还已付租金的问题。罗虹、黄均安签订的《商铺租凭合同》是合法有效的，双方应按照合同的约定履行义务。罗虹使用黄均安出租的商铺，应负向黄均安缴付租金之义务。本案中，工联公司于2013年11月8日发出《告知书》要求解除与黄均安的《租赁合同》，故2013年11月8日前黄均安拥有出租商铺的使用权，其将商铺转租给罗虹，罗虹才获得商铺的使用权，综上，罗虹应按约支付2012年3月16日至2013年11月8日间（共19个月零24日）的租金给黄均安，鉴于罗虹只付给黄均安2012年3月16日至2013年7月15日（共16个月）的租金合共208000元，现罗虹在没有付清租金的情况下还请求黄均安归还其已付的租金152000元，罗虹的该请求明显理据不足，原审法院不予支持。关于风险金（保证金）的问题。罗���向黄均安交付风险金30000元，根据双方签订的《商铺租凭合同》的约定，罗虹在合约期内违约，黄均安将不退回租赁商铺的风险金（保证金），否则，合同期满后，黄均安应退还风险金（保证金）给罗虹。在承租期内，罗虹有部分租金未支付给黄均安，鉴于罗虹欠付租金的原因是得知其承租的铺位是由黄均安向工联公司租赁所得，且黄均安和工联公司所签订的《租赁合同》中约定，未经工联公司同意，黄均安不得将承租的房屋转租给第三方，否则，所订立的合同无效，工联公司有权收回出租的房屋。现罗虹担心铺位可能被工联公司收回，而没有向黄均安按时交付租金，罗虹的上述行为属罗虹行使不安抗辩权的行为，不属罗虹的违约行为；另，黄均安认为罗虹已将铺位转租给他人使用，属违约行为，不应退回风险金（保证金）。鉴于黄均安提供的证据无法证实罗虹已将商铺转租，故对罗虹的该意见不予采纳。综上，罗虹没有违约，在合同履行完毕后，黄均安应退回罗虹风险金（保证金）30000元，现罗虹请求黄均安退回风险金（保证金）30000元的理据充分，原审法院予以支持。二、反诉部分。关于工联公司与黄均安的《租赁合同》是否解除的问题。黄均安认为其收到《告知书》后，要求继续承租工联公司的商铺，工联公司已口头同意继续出租商铺给黄均安，从工联公司继续收取黄均安缴纳的租金至2014年3月15日足以证实，故认为《租赁合同》没有解除；工联公司则认为其与黄均安的《租赁合同》已于2013年11月8日发出《告知书》时解除，其后工联公司没有同意继续出租商铺给黄均安使用，至于工联公司继续收取黄均安缴付的租金的原因是工联公司内部正进行重组，工联公司的财务人员并不知道工联公司与黄均安的《租赁合同》已解除，只要出具银行的进账单据，公司财务人员就会开具租金缴费收据给缴费人。在本案中，罗虹向工联公司缴纳了出租商铺2013年12月至2014年5月租金，黄均安向工联公司缴纳出租商铺的租金至2013年3月15日，工联公司均向罗红、黄均安出具租金缴费收据，鉴于工联公司发出《告知书》后，罗红、黄均安均向工联公司缴纳出租商铺的租金，工联公司均有出具缴费收据，可见，只要有银行缴费单据，缴费人均能获得工联公司的租金缴费收据，故不能单凭租金缴费收据认定工联公司同意继续将商铺出租给黄均安使用，现黄均安没有提供其他证据证实工联公司继续将商铺出租给黄均安使用，且工联公司明确其与黄均安的《租赁合同》于2013年11月8日发出《告知书》时解除，黄均安在收到《告知书》后没有作出回复，亦没有提起诉讼，视为黄均安同意解除与工联公司之间的《租赁合同》，故原审法院认定黄均安与工联公司的《租赁合同》于2013年11月8日解除。关于拖欠租金的问题。黄均安请求罗虹支付2013年7月16日至2014年3月15日间所拖欠的租金合共104000元。本案中，罗虹、黄均安签订的《商铺租凭合同》是合法有效的，双方应按照合同的约定履行义务。鉴于黄均安与工联公司签订的《租赁合同》于2013年11月8日解除，由于当时商铺的实际使用人是罗虹，故视为工联公司已于2013年11月9日收回出租商铺，并由罗虹使用，即从2013年11月9日起，黄均安没有提供商铺给罗虹使用，罗虹则无需支付租金给黄均安。现罗虹使用黄均安出租的商铺至2013年11月8日止，故罗虹应负向黄均安缴付该段时间租金之义务。罗虹已付2012年3月16日至2013年7月15日共16个月的租金，尚欠2013年7月16日至2013年11月8日（共3个月零24天）的租金未付，该���付的租金数额为49400元（13000元／月×3个月＋13000元／月÷30天×24天=49400元），综上，罗虹应支付租金49400元给黄均安，对黄均安请求的超出部分不予支持。关于代付水电费问题。黄均安请求罗虹返还其代付的水电费1500元，鉴于罗虹对返还1500元水电费给黄均安没有异议，故对黄均安的该请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十八条、第一百零九条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、黄均安应于本判决发生法律效力之日起十日内退还风险金（保证金）30000元给罗虹；二、罗虹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金49400元给黄均安；三、罗虹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费1500元给黄均安；四、驳回罗虹的其他诉讼请求。五、驳回黄均安的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1205元，由罗虹负担862.35元，黄均安负担342.65元；本案反诉受理费1970元，由罗虹负担534.70元，黄均安负担1435.30元（本诉受理费1205元罗虹已预交，反诉受理费1970元黄均安已预交，罗虹、黄均安负担的受理费相抵扣后，罗虹还应支付受理费192.05元给黄均安，该受理费于支付款项时迳付给黄均安，原审法院不再收退）。当事人二审的意见罗虹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项和第四项；二、改判黄均安归还非法转租的租金差额152000元给罗虹���三、本案两审诉讼费由罗虹负担。主要事实和理由是：黄均安与工联公司签订的租赁合同中明确约定，黄均安未经工联公司同意，不得将承租的房屋转租给第三方，否则所订立的合同无效，工联公司有权收回出租的房屋。黄均安隐瞒真实情况，将涉案商铺转租给罗虹，其行为违反了与工联公司签订的租赁合同的约定，损害的工联公司所管理的国有资产利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的规定，应认定黄均安与罗虹签订的《商铺租凭合同》无效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。黄均安以每月13000元的标准，向罗虹收取了16个月的租金，合计208000元，扣除黄均安向工联公司按照每月3500元的标准支付的16个月租金共56000元外，黄均安应向罗虹归还租金差额152000元。同时，由于《商铺租凭合同》无效，故黄均安无权要求罗虹继续支付2013年7月15日至2014年3月15日的租金；其以向罗虹收取的风险金（保证金）30000元也应当返还给罗虹。黄均安对罗虹的上诉答辩称：黄均安与罗虹的租赁合同经双方协商一致签订，没有损害第三人利益，也无威胁情形的存在，所以该合同合法有效。即使合同无效，因罗虹一直使用涉案商铺至2014年3月15日，其也应支付房屋使用期间的房屋占用费。黄均安不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项；二、变更原审判决第二项为罗虹支付租金104000元给黄均安；三、本案诉讼费用由罗虹负担。主要事实和理由是：一、罗虹认为黄均安多收了租金提出本诉，黄均安认为罗虹没有支付租金提出了反诉，本案争议的是黄均安与罗虹之间的租赁合同关系，故本案审理的范围应限于黄均安与罗虹之间的租赁合同法律关系。原审判决不仅认定了工联公司于2013年11月8日解除了其与黄均安的租赁合同，还认定了工联公司收回了涉案商铺，上述事实属于黄均安与工联公司之间的租赁合同法律关系的内容，工联公司与黄均安对双方之间的租赁合同关系没有争议，也没有提起诉讼，原审法院对该法律关系的内容进行审理和认定，超出了本案应当审理的范围。二、原审判决认定罗虹不交租金是行使不安抗辩权明显不当。在黄均安与罗虹的租赁合同中，黄均安是出租方，应先履行债务将商铺交给罗虹使用；罗虹是承租方，使用商铺后才按约定支付租金。只有先履行债务的一方才有权行使不安抗辩权，罗虹不是先履行债务的一方，依法不能行使该权利。罗虹不按租赁���同约定支付租金，故黄均安无须退回保证金。三、原审判决认定工联公司于2013年11月9日收回商铺与事实不符，涉案铺位至今仍由黄均安使用。2013年11月8日，黄均安向工联公司解释，因妻子在广州医院住院治疗，故黄均安把涉案商铺转租给罗虹经营。之后，工联公司并未要求黄均安交回商铺，黄均安也继续按以前的方式向工联公司支付租金。2014年3月17日，黄均安因与罗虹的租赁合同到期而收回商铺。2014年4月3日，工联公司出具一份《产权证明》，明确涉案商铺出租给黄均安使用，黄均安因此领取了工商营业执照，并使用该商铺经营至今。如果工联公司在2013年11月9日收回了商铺，就不可能在2014年4月3日出具《产权证明》给黄均安，黄均安也不可能至今仍继续使用该商铺。四、黄均安与罗虹之间的租赁合同履行至合同期届满，不受黄均安与工联公司之间租赁合同的影响。黄均安与罗虹签订的租赁合同约定租赁期限自2012年3月16日起至2014年3月15日止，罗虹也确实在该期间内使用涉案商铺进行经营，故双方之间的租赁合同履行至合同期届满而终止。黄均安与罗虹之间的租赁合同不受黄均安与工联公司之间租赁合同是否解除而影响。工联公司已明确没有出租商铺给罗虹，如果罗虹不是使用黄均安提供的商铺，没有履行双方之间的租赁合同，就不可能使用涉案商铺至2014年3月16日。五、罗虹使用商铺至租赁合同约定的租赁期届满，其应当支付使用期间的租金。黄均安与罗虹共同确认罗虹使用涉案商铺至2014年3月16日，但罗虹只向黄均安支付租金至2013年7月15日。如果按照原审判决所确定的罗虹只需支付租金至2013年11月8日，那么罗虹在2013年11月9日至2014年3月16日就是无偿使用涉案铺位，该情形明显与民事活动等价有偿原则相违背。罗虹对黄均安的上诉答辩称：一、黄均安并非涉案铺位的业主，该铺位是其向工联公司租赁所得，因此双方的租赁合同是否有效，由黄均安与工联公司的租赁合同决定，根据我国《合同法》第二百二十四条的规定，结合合同的约定，未经工联公司同意，黄均安不得将商铺转租，而且该商铺属于国有资产，黄均安更不能以违法的方式利用国有资产牟利。二、租赁合同是互相先后履行关系，罗虹支付了大笔的装修和设备费用，是预期在合同约定的期限内可以合理经营，在得知商铺不是黄均安本人所有后，自然担心因为业主收回商铺而无法继续使用，该情形符合我国《合同法》第六十八条第四款的规定，罗虹有权暂时中止履行交租的义务。三、工联公司已经明确表示在2013年11月9日终止与黄均安的租赁关系，将商铺直接租赁给罗虹经营，而且收取了罗虹的租金，罗虹与工联公司的租赁关系与黄均安无关。黄均安在2014年3月强占了商铺，并欺骗工联公司称罗虹已经将商铺交还其经营。四、我国《合同法》第二十四条规定，承租人未经出租人同意不可以将租赁物转租第三人，而且争议的商铺属于国有资产，黄均安将本属于工联公司所得的租金收入差额据为己有，损害了国家利益，因此根据合同法的规定，合同无效，各方所得应各自返还。工联公司二审无陈述意见。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，罗虹于2012年10月18日以涉案商铺为经营场所，成立鹤山市沙坪前进山顶美食店，并领取个体工商户营业执照。该店登记的经营者为罗虹，组成形式为个体经营。又查明，工联公司于2014年4月3日出具《产权证明》，内容为：兹有位于鹤山市沙坪镇某号商铺，面积约为27平方，产权物业为鹤山市国资办所有。此商铺的产权证统一由市国资办保管，铺位租赁已移交给我公司管理，现出租给黄均安作商铺用途，请给予办理相关证照事项。特此证明。另查明，工联公司在原审庭审中表示2013年11月8日向黄均安、罗虹发出了《告知书》，视为与黄均安解除了租赁合同，其在合同解除后继续收取黄均安租金，也收取罗虹租金，原因是工联公司内部正进行重组，有人交钱就收，至于是否有多收的待重组后再处理。本院判决理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事��上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对罗虹、黄均安提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、罗虹与黄均安签订的租赁合同是否无效？二、罗虹是否应向黄均安支付租金以及黄均安是否应向罗虹归还租金？三、黄均安是否应向罗虹退回保证金？关于罗虹与黄均安签订的租赁合同是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定���虽然黄均安未经工联公司同意将涉案商铺转租给罗虹，但其一直按照合同约定向工联公司交付租金，该转租行为不属于法律规定的合同无效情形。而且，工联公司于2013年11月8日才向黄均安、罗虹发出《告知书》，终止其与黄均安签订的租赁合同，故罗虹关于其与黄均安签订的租赁合同无效的主张，理据不足，本院不予采纳。关于罗虹是否应向黄均安支付租金以及黄均安是否应向罗虹归还租金的问题。罗虹与黄均安签订的《商铺租凭合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方均具有法律效力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。黄均安自2012年3月16日至2013年11月8日按照合同约定将涉案商铺交给罗虹经营，但罗虹只交租至2013年7月15日，故原审判决罗虹按照合同约定13000元／月的租金标准向黄均安支付2013年7月16��至2013年11月8日租金49400元，处理恰当，本院予以维持。黄均安已按照合同的约定将涉案铺位交给罗虹使用至2013年11月8日，罗虹要求黄均安向其归还租金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。至于罗虹是否应向黄均安支付2013年11月9日至2014年3月15日租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，工联公司以黄均安未经其同意将涉案铺位转租为由，于2013年11月8日向黄均安送达《告知书》，通知黄均安解除双方签订的租赁合同，故黄均安与工联公司之间的租赁合同于2013年11月8日解除。与工联公司之间的租赁合同解除后，黄均安对涉案铺位没��使用权，无法履行将涉案铺位交付给罗虹使用的合同义务，故黄均安关于罗虹应向其支付2013年11月9日至2014年3月15日租金的主张，理据不足，本院不予支持。黄均安主张其于2013年11月8日向工联公司解释后，工联公司未要求其交回商铺，其继续按照以前的方式向工联公司交租，而且工联公司于2014年4月3日出具的《产权证明》也可以证明工联公司没有收回涉案商铺，故涉案商铺一直由其租赁使用。首先，涉案铺位在2013年11月9日至2014年3月15日期间由罗虹使用经营，黄均安没有占有使用该商铺。其次，虽然黄均安2013年11月至2014年3月期间每月均向工联公司交纳涉案商铺的租金，但罗虹也向工联公司交纳了2013年12至2014年5月的租金，工联公司表示2013年11月8日向黄均安、罗虹发出了《告知书》，视为与黄均安解除了租赁合同，其在合同解除后继续收取黄均安租金，也收取罗虹租金，原因是工联公司内部正进行重组，有人交钱就收，至于是否有多收的待重组后再处理。最后，虽然工联公司2014年4月3日出具的《产权证明》的内容为涉案商铺“现出租给黄均安作商铺用途”，但该《产权证明》不足以证明该商铺在2013年11月9日至2014年4月2日期间也是出租给黄均安。综上，黄均安提交的证据不足以证明涉案商铺在2013年11月8日至2014年4月2日期间由其租赁使用，其上述主张，理据不足，本院不予认可。关于黄均安是否应向罗虹退回风险金（保证金）的问题。黄均安与罗虹签订的《商铺租凭合同》约定，双方在租赁经营期间不能收回铺面或另租他人，罗虹在合约期内违约，黄均安将不退回租赁商铺的风险金，如黄均安违约，则应补偿罗虹的损失。从该约定可以看出，黄均安可以不退回风险金（保证金）的违约事由为罗虹将商铺另租他人，不包括未交租金的情形。罗虹于2012年10月18日以涉案商铺为经营场所，成立鹤山市沙坪前进山顶美食店，并领取个体工商户营业执照。该店登记的经营者为罗虹，在没有相反证据的情况下，可以认定该商铺为罗虹自行使用，没有另租他人。黄均安主张罗虹将商铺租给他人经营，但未能提交足够证据证明，对其主张，本院不予采纳。黄均安与罗虹所签订的《商铺租凭合同》的合同期限已届满，按照该合同的约定，黄均安应向罗虹退回风险金（保证金）30000元。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。罗虹、黄均安的上诉均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6320元，由��虹负担4421.05元，黄均安负担1898.95元。罗虹已预交2140元，需补交2281.08元；黄均安已预交2980元，多交的1081.05元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈史豪代理审判员 潘丽芳二〇一四年十月二十八日书 记 员 刘现流 微信公众号“”