（2014）甬镇民初字第497号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2015-01-07
案件名称
周友海与保亿置业（宁波）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬镇民初字第497号原告：周友海。委托代理人：史小飞。委托代理人：周坚（系原告周友海的儿子。被告：保亿置业（宁波）有限公司。法定代表人：莫剑荣。委托代理人：王永法。委托代理人：徐能权。原告周友海与被告保亿置业（宁波）有限公司（以下简称保亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月23日和2014年9月28日公开开庭进行了审理。原告周友海及其委托代理人史小飞、周坚，被告保亿公司的委托代理人王永法、徐能权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周友海起诉称：2011年6月22日，原、被告签订合同编号为201100420371的《商品房买卖合同》一份及关于车位的《商品房买卖合同》两份（编号分别为201100420372、201100420373）。合同约定被告将其开发的、建筑面积为240.69平方米的保亿丽景英郡第6幢第5号低层住宅以合同总价人民币3676303元预售给原告，同时将第029幢-1-26号、-1-27号的两个车位以总价人民币20000元预售给原告。合同第九条约定被告应在2013年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用。被告应取得并出示房屋交付的有关证明文件、商品房须具备用水、用电、用气、道路等正常使用的基本条件。否则，被告逾期交房超过30日后，原告有权单方解除合同，并应向原告支付违约金或者赔偿损失。原告依据合同约定向被告支付了全部的购房款及购买车位款共计3696303元。但因房屋存在楼梯净高不足、房屋多处漏水、消防通道未达到4米等，严重影响到房屋的安全和正常使用。交付时被告出示的证明文件也不齐全。此外，房屋所在保亿丽景英郡小区的燃气至今仍未接通，被告迟延交付逾期超过30日。且合同约定的房屋是第6幢5号房，而被告准备交付的是第5幢5号房。被告的违约行为致使房屋交付逾期超过30日，满足《合同》约定的原告单方解除合同条件。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告签订的三份《商品房买卖合同》，返还购房款（包括车位）3696303元并赔偿原告损失561589.98元（暂计至2013年10月30日）。被告保亿公司答辩称：原告没有权利解除合同，本案也不符合约定和法定解除条件：1.涉案房屋在2013年6月30日前已经达到约定的交付条件；2.被告不存在逾期交房问题，被告已经书面通知原告2013年6月30日前办理交付手续，但是原告没有办理手续，经过被告多次电话通知，但是至今仍旧没有办理。根据补充协议第六条第三点规定，该情况应视为出卖人交付的该商品房于交付日期届满时已符合本合同约定的交付标准；3.原告尚欠被告物业专项维修资金，根据合同第9条第4点的约定，原告在此情况下的交房可以顺延；4.即使符合合同解除条件，原告因为没有在知道或应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知被告，双方应该按照不解除合同处理；5.针对原告提出的返还购房款和赔偿损失问题，被告认为原告无权解除合同，原告也就无权要求被告返还购房款，也无权基于合同解除向被告要求损失赔偿，即使合同解除，损失也应该按照合同约定来计算；6.即使原告陈述的房屋漏水、屋内楼梯净高不足、燃气未通等问题是事实的，也仅是质量瑕疵问题，可以通过维修处理，且已经整修完毕，不符合解除合同的条件，消防通道已经验收合格，不存在问题，房号约定是暂定的，最终定下来需要地名办决定，现在交付的就是当时约定的房屋，是地名办对房号做了变更。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告周友海在举证期限内向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同复印件三份，欲证明原、被告之间达成商品房（含车位）买卖协议及约定了房屋面积、购房款及房屋交付条件、原告单方解除合同条件的事实。经质证，被告对该组证据无异议，但双方除了买卖合同之外，还签订了补充协议，补充协议中对合同的解除条件进行了变更，进一步作了明确。本院对该组证据予以认定。2.销售不动产统一发票复印件四份，欲证明原告向被告支付了全部的购房款3696303元的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但原告的物业维修基金和面积差异款至今还未支付。本院对组证据的真实性予以认定。3.保亿丽景英郡交房流程表复印件一份，欲证明被告办理交房时没有出示合同第九条规定的应该向原告出示证明文件的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，被告于2013年6月30日通知原告收房时已出具了合同约定的相关证明文件。本院认为，该交房流程表登记的业主系朱旭东，而非原告，故本院对该证据不予认定。4.音像资料一组（共十六片段），欲证明被告9月14日擅自砸掉楼梯至今未修复、燃气至今未开通、办理交付的证明文件不齐备等事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对该证据的认证意见将在下文阐述。5.照片八张，欲证明燃气管道未接通、房屋漏水等影响房屋正常使用的事实。经质证，被告对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片内容看不清，其次时间也没有显示。本院对该证据的认证意见将在下文阐述。6.人员来访登记表复印件二份、排屋楼梯整改施工方案及保亿丽景英郡排屋楼梯整改方案会审专家意见复印件各一份，欲证明房屋漏水、楼梯净高不足、原告在2013年8月15日之前就向被告提出过楼梯净高不足的问题以及被告擅自敲掉楼梯、严重影响房屋正常使用的事实。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对该证据的真实性予以认定。7.验房问题记录单一份，欲证明房屋存在漏水、楼梯净高不足等严重质量问题的事实。经质证，被告对验房问题记录单的真实性有异议，认为该验房问题记录单没有被告盖章确认，并认为即使房屋存在质量问题，也不是严重的质量问题，是可以修复的。本院对该证据的真实性予以认定。被告保亿公司向本院提交了以下证据：1.合同补充协议复印件一份，欲证明原、被告就商品房买卖合同达成了补充协议，以及双方补充约定的相关权利义务等事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为这是格式合同，格式合同中有些条款是无效的。本院对该证据的真实性予以认定。2.房屋建筑工程竣工验收备案表二份、房屋建筑工程竣工验收备案证明书二份、镇海区建设工程竣工档案验收证明书复印件一份，欲证明涉案房屋经竣工验收质量合格，以及被告已取得验收备案证明等事实。经质证，原告对房屋建筑工程竣工验收备案表、房屋建筑工程竣工验收备案证明书的真实性无异议，对镇海区建设工程竣工档案验收证明书需要核实原件，该证据不能证明被告向原告出示过这些文件。本院对房屋建筑工程竣工验收备案表、房屋建筑工程竣工验收备案证明书的真实性予以认定，对镇海区建设工程竣工档案验收证明书的认证意见将在下文阐述。3.浙江省建设工程规划核实确认书、宁波市安全技术防范工程竣工技术检查意见、消防验收合格存档资料、宁波市人防工程专项验收意见书、镇海区房地产开发项目对口单位竣工验收意见各一份，欲证明被告已取得法律、行政法规规定应当由规划、消防等部门的认可文件或准许使用文件的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为：①消防大队出具的消防验收明确是抽查，是对高层部分的抽检，不是全部验收，不能证明对别墅区的消防验收也是合格的。②对口单位竣工验收意见缺少环保部分的验收。本院对该组证据的真实性予以认定。4.镇海区房地产开发项目交付备案书一份，欲证明被告已获得房地产开发交付备案表的事实。经质证，原告认为该份交付备案书与被告在售楼处的交付备案书中的房屋面积不一致，说明相关部门出具的文件不严肃性，真实性不好确认。本院认为，原告对该证据虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。5.快递底单复印件及网上快递查询信息、2013年6月30日宁波日报公告各一份，欲证明被告已书面通知原告办理房屋交付手续的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为书面通知是收到的，原告也去了被告处，但被告出示的相关文件不齐全，所以原告就没有收房。本院对该组证据的真实性予以认定。6.所在地环境保护行政主管部门初步验收意见一份，欲证明涉案小区（骆兴西路南侧1、2号地块项目）环保设施通过竣工验收的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。7.燃气竣工验收报告一份，欲证明燃气工程已于2013年4月21日通过竣工验收的事实。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为：施工单位的公章是复印的，真实性不能明确，验收时间是2014年4月21日，但是建设单位没有填写时间，验收时间不清楚。该报告是复印件，只有建设单位兴光燃气公司是红章，而上面签字人邱小萌在原告提供的录像资料中明确表示燃气没有通过验收，说明建设单位的公章是补盖的。该证据即使是真实的，也只能证明该项目的户内管道验收合格，不能证明户外管道已经验收合格。本院认为，因原告未提交相反证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以认定。8.物业专项维修基金欠缴清单一份，欲证明原告未按约定向被告交纳维修基金的事实。经质证，原告对该证据有异议，认为该证据是被告单方出具，不符合证据形式，且物业专项维修基金只有在房屋实际交付后才能交纳，现房屋并未交付，故不应交纳。本院认为，原告的异议成立，本院对该证据不予认定。9.镇海区建交局盖章的镇海区建设工程竣工档案验收证明书复印件一份，欲证明被告已通过建设工程档案验收的事实。经质证，原告对该证据有异议，认为，该证明书是镇海区城建档案局出具的，盖章的不应是镇海区建交局的公章。本院对该证明书的认证意见将在下文阐述。10.镇海区城建档案局盖章的镇海区建设工程竣工档案验收证明书复印件一份，欲证明被告已通过建设工程档案验收的事实。经质证，原告对该证据无异议。本院对该证明书予以认定，被告提交的证据2、9中的镇海区建设工程竣工档案验收证明书与该证据系同一证据，内容一致，应以该证据为准。11.管道燃气验收材料复印件一组（23张），欲证明涉案房屋燃气已经按照合同约定通过验收合格的事实。经质证，原告认为该证据不是原件，加盖兴光公司的章只能说明证据出处于兴光公司，对证据的真实性有异议。即使证据真实，那么①证据里没有沟槽和回填记录，也没有防腐绝缘合格记录，埋在地下的管道和地上的管道都要做防腐绝缘处理，而证据中没有显示防腐绝缘的记录。②质量监理单位是杭州天恒投资建设管理有限公司，但盖章的是其宁波分公司，但其宁波分公司没有监理资质，故监理报告是无效的，监理部分没有完成。③宁波市政建设管理有限公司出具的宁波压力管道安装质量证明书，质量证明书上没有编号，对其真实性有异议。④宁波市特种设备检验研究院作为监督机构，对整个燃气管道安装过程进行了监督，出具了监督检验报告，但报告中防腐单位是空的，用斜杠标注，说明管道没有防腐，违反了建设部发布的《城镇燃气输配工程施工及验收规范》的强制性规定。本院对该组证据的真实性予以认定。根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2011年6月22日，原告周友海（买受人）与被告保亿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》三份（编号分别为201100420371、201100420372、201100420373），其中编号为201100420371的商品房买卖合同约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为宁波市镇海区骆驼街道骆兴西路南侧1号、2号地块（保亿•丽景英郡）第6幢05号房（低层住宅，地上3层、地下1层）一幢，建筑面积为240.69平方米，其中地上住宅面积为191.50平方米，单价19145.19元／平方米，地下储藏室套内建筑面积为49.19平方米，单价203.29元／平方米，总价款为3676303元；第七条付款方式及期限：买受人于2011年6月22日一次性付清房价款。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发交付备案书。但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……4.计付期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为出卖人交付逾期。第十条出卖人逾期交房时的违约责任：1.出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。2.本合同第九条约定的日期为最后交付日期，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应当在出卖人通知的交付时间内办理交接手续。由于买受人的原因逾期办理交接手续的，买受人应按照本合同第十二条的约定承担相应责任。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.商品房在合同第九条约定的日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《交房通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费。5.买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。6.买受人未于出卖人《交房通知书》规定的交房日前付清包括但不限于商品房所有应付房价款（包括面积补差款）、违约金或赔偿金、出卖人代收的税费等应由买受人承担的费用以及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务。买受人应自行承担因此造成的责任后果。第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1.已交付部分的住宅区内道路、水、电于房屋交付之日起接（贯）通：2.已交付部分的住宅区内有线电视、电话线、宽带、燃气等管线于房屋交付之日具备接通条件，开通使用由买受人自行申请办理并承担费用。如果在规定的日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：……2.非由出卖人负责实施的项目用地外的市政大配套未建成或者未投入运营，导致小区配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。其中编号为201100420372的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买第029汽车位-1-26号房一间，建筑面积为12.72平方米，价款为10000元。编号为201100420373的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买第029汽车位-1-27号房一间，建筑面积为12.72平方米，价款为10000元。同日，双方还签订了《合同补充协议》，约定：……六、对合同第九条、第十二条、第十五条、第十八条的补充：1.本商品房交付前，用水经自来水主管单位验收合格，用电经电力主管单位验收合格，用气经煤气或燃气主管单位验收合格，组团道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、组团道路具备商品房正常使用的基本条件。十一、对解除合同的约定：1.买受人行使合同约定的单方解除合同的权利时，应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利，双方按合同关于买受人不解除合同的相应规定处理。2011年5月5日，原告支付被告预售定金500000元。2011年6月22日，原告向被告支付购房款3176303元、购买-1-26号车位款10000元和购买-1-27号车位款10000元。2013年6月26日，镇海新城骆兴西路南侧一号、二号地块（保亿•丽景英郡）一标段及ⅱ标段工程竣工验收合格。镇海区房地产开发项目对口单位对该项目的竣工验收意见均为“验收合格，同意交付”，镇海区消防大队对该项目的竣工验收备案抽检合格，镇海区环境保护局初步同意该项目的环保设施通过竣工验收，该项目的燃气工程已于2013年4月竣工。2013年6月27日，宁波市镇海区住房和建设交通局同意保亿•丽景英郡项目交付备案。2013年6月28日，被告向原告邮寄交房通知书一份，原告已收到该通知书。后原告到被告处办理交房手续，因验房时发现房屋存在渗水等问题而拒绝收房。2013年9月9日，原告等18户业主向区建交局反映涉案房屋存在楼梯净高不足、墙面地面渗漏水、被告拖延整改导致迟延交房的问题。2013年9月22日，原告等17户业主又向区建交委反映涉案房屋存在楼梯净高不足，被告未经论证就擅自整改的问题。2013年9月24日，被告和区建交委、安质站的相关人员、其他工程人员及业主代表就涉案房屋楼梯整改召开会议，形成《保亿丽景英郡排屋楼梯整改方案会审专家建议》。后被告对相应楼梯进行了整改。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应受其约束。原告以涉讼房屋存在楼梯净高不足、多处渗漏水、消防通道不合格、燃气未接通、房号变动等问题，严重影响使用，且被告逾期将符合使用条件的房屋交付于原告超过30日为由主张解除双方签订的商品房买卖合同、要求被告返还购房款并赔偿相应利息损失。对本案的争议焦点，本院评析如下：一、关于本案讼争房屋是否符合合同约定的交付条件，被告是否存在逾期交房的情形。本院认为：1.涉讼的保亿丽景英郡项目已于2013年6月26日竣工验收合格，合同约定的对口单位对该项目的竣工验收意见均为“验收合格，同意交付”，宁波市镇海区住房和建设交通局准予工程竣工验收备案和交付备案，说明涉讼房屋已符合合同约定的交付条件，原告认为燃气未经验收合格，消防通道不合格，被告未取得环保部门的认可或准许使用文件，而原告的视频资料不足以推翻被告提交的相应书证；2.被告于2013年6月28日向原告邮寄交房通知书，原告收到了该通知书，并到被告处进行了验房，说明被告已履行了合同约定的交付通知义务，如原告发现有单方解除合同的权利，可依补充协议的约定在知道或应当知道有权解除之日起15日内通知被告，但原告在向政府有关部门投诉信访过程中只提及部分质量问题，未提及解除合同；3.原告提交了视频资料用以证明被告交房时出具证明文件不齐全，而原告提交的视频资料并不能反映整个交付过程的全貌。因此，原告以涉讼房屋不具备交付条件，且出示的证明文件不齐全为由主张解除合同，依据不足，本院对原告的该主张不予支持。二、关于房屋质量问题。本院认为：1.原告主张涉讼房屋存在渗漏水、屋内楼梯净高不足等问题，并提交了照片予以证明。但原告提出的上述问题并非主体结构质量问题，且被告已经对渗漏水进行了维修；2.合同约定，除房屋主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人在保修期内承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝收房。以此拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房的责任，本案原告以房屋主体结构以外的质量问题拒绝收房，不符合合同约定。现原告提供的证据不足以证明因房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，故原告以此为由主张解除合同依据不足，但被告在保修期限内应负有保修责任。三、关于房号变动的问题。庭审中，原告陈述由于被告擅自跳号，导致合同约定的房号6幢05号变为现在的5幢05号，被告认为房屋没有变化，只是房号变动，而房号变动是区地名办命名导致的。从原告提交的验房问题记录单、来访人员登记表看，验房问题记录单上记载的房号是5幢05号，原告在验房时未提出房号变动问题，来访人员登记表也载明原告仅反映了其他质量问题，并未提及房号变动问题，说明原告对房号变动是知情的，也是认可的，双方对购买的房屋是明确的且原告也没有举证证明是涉讼房屋的变更，故原告以此为由主张解除合同依据不足。综上所述，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，依据不足，于法无据，本院不予支持。原告主张被告返还购房款并赔偿购房款利息损失，因该请求基于合同解除之上，因合同不予解除，故原告的该主张，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周友海的诉讼请求。本案案件受理费40863元，由原告周友海负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 吴 军人民陪审员 乐一平人民陪审员 许建永二〇一四年十月二十八日代书 记员 胡 芳 来自：