（2013）鄂襄州民三初字第00055号

裁判日期: 2014-10-28

公开日期: 2014-12-15

案件名称

湖北世纪天歌科技有限公司与湖北神州运业集团有限公司、东风襄樊汽车技术服务中心租赁合同纠纷一案的一审民事判决书

法院

襄阳市襄州区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北世纪天歌汽车科技有限公司,东风汽车公司襄樊技术服务中心,湖北神州运业集团有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款

全文

襄阳市襄州区人民法院民事判决书（2013）鄂襄州民三初字第00055号原告湖北世纪天歌汽车科技有限公司。法定代表人王洪波，该公司总经理。委托代理人肖艳祥，湖北东之风律师事务所律师。委托代理人刘涛，湖北世纪天歌汽车科技有限公司业务经理。被告东风汽车公司襄樊技术服务中心。法定代表人夏新民，公司经理。被告湖北神州运业集团有限公司。法定代表人吴景颐，公司经理。委托代理人王双，湖北春园律师事务所律师。原告世纪天歌公司与被告东汽服务中心、被告神州运业集团租赁合同纠纷一案，经由襄阳市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）审理，在审理过程中认为本案纠纷由不动产租赁引起，属不动产纠纷。移送至本院，本院于2013年1月30日受理后，被告神州运业集团提出管辖权异议，认为双方约定的管辖法院为高新区法院，且高新法院已经开庭审理，加之该案虽是租赁合同，但租赁标的物已不存在。本院依此将该案移回高新法院继续审理。而后本案通过襄阳市中级人民法院指定，于2013年11月2日移至本院审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告世纪天歌公司委托代理人肖艳祥和被告东汽服务中心及被告神州运业集团委托代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪天歌公司诉称，2012年3月15日原告与被告东风襄阳服务中心签订一份《租赁合同》，合同约定被告东风襄阳服务中心将其位于邓城大道现在所使用的经营场地包括销售大厅、维修车间、仓库及办公等场地租赁给原告使用，租赁期限为2012年4月10日至2015年3月31日，年租金为29万元，每年结算一次。合同有效期内，因被告东风汽车公司襄樊技术服务中心原因导致原告无法继续经营承租使用仓库的被告东风襄阳服务中心应按剩余租期的租金200%向乙方支付违约金，违约金不足以抵偿实际损失的，还应以赔偿金的形式补偿其差额部分，发生争议时任何一方均可向原告所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告支付了租金并对房屋进行了装修且投入经营使用至拆迁发生时止。2012年8月27日，被告神州运业集团擅自对原告租赁的房屋非法进行了强制拆除。在拆除过程中，被告明知有大量货物存放在仓库，且有工作人员在房间办公，却不暂时停止拆迁或采取合理措施保护货物和其他财产的安全，仍然进行非法拆迁，导致原告遭受实际损失和停业损失。经了解，被告东风襄阳服务中心系被告神州运业集团有限公司的下属企业，原告所租赁经营的场所系被告神州运业集团交于被告东风襄阳服务中心使用经营的。本次强制拆迁钱，被告东风襄阳服务中心未告知原告，被告东风襄阳服务中心、神州运业集团也没有与原告协商达成拆迁补偿协议。基于以上事实和原因，被告的行为给原告造成了经济损失而后拒绝赔偿，原告诉至法院，请求法院依法判令1、二被告连带退还原告房屋租金290000元；2、二被告赔偿原告场地及房屋装修费损失158300元、广告费用8000元、货物损失601215元、工资、搬迁及营业损失160000元，共计1217515元，并承担本案诉讼费用，后经本院释明，原告选择房屋租赁合同之诉，只要求返还租金190000元。被告东汽服务中心辩称，与原告签订租赁合同属实，房屋被拆除系神州运业集团所为，与其无关，租金在神州运业集团公司账上，不应由东风汽车服务中心返还。被告神州运业集团辩称：1、原告与被告东风襄阳服务中心签订的《租赁合同》无效，因为本公司系租赁标的物的产权人，被告东风襄阳服务中心无权处分本公司财产；2、承包人夏新民应承担其相应责任；3、原告作为签定《租赁合同》的过错方，应当承担合同无效的过错责任。4、本公司委托有资质的被告襄阳开拓者拆除有限公司进行拆迁并在拆迁之前已通知原告自动搬离；5、案外人襄阳开拓者拆除有限公司的拆除行为属合法行为，即使要承担责任，也应按《房屋拆除承包合同》约定由襄阳开拓者拆除有限公司承担责任。6、原告与东风襄阳服务中心涉嫌诈骗。7、本公司是本案中的受害人，本公司将起诉。收取租金是东汽服务中心的行为，该公司是独立法人，应由该公司承担返还责任。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：一、原告世纪天歌公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、原告与东汽服务中心签订的租赁合同一份。用以证明双方存在租赁合同关系。经质证，被告神州运业集团认为被告东汽服务中心无权处分租赁物。被告东汽服务中心对真实性不持异议。双方一致确认上述合同中的租赁场地所有权是被告神州运业集团的。本院对上述双方认可一致的事实及该证据的真实性予以采信。证据二、工商登记查询资料。用以证明被告东汽服务中心是被告神州运业集团的下属单位及案外人夏新民的身份。经核实，本院对该组证据的真实性予以采信。证据三、租金发票及回单，金额290000元。用以证明东汽服务中心收取原告租金290000元。经质证，二被告对真实性不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。证据四、会议纪要、承诺书、律师声明各一份。用以证明被告神州运业集团在拆除前已知道原告租赁房屋的事实及协商拆迁补偿的事宜，且被告神州运业集团发表声明在其与被告东汽服务中心签订租赁合同之后。经质证，被告东汽服务中心对上述证据的真实性均不持异议；被告神州运业集团对律师声明的真实性无异议，对证明的内容有异议，对会议纪要、承诺书的真实性提出异议，认为是空白的，没有加盖本公司印章。本院对律师声明的真实性予以采信；结合会议纪要的内容，认定被告神州运业集团对被告东汽服务中心与原告之间的租赁合同是不认可的。证据五、拆除合同及公证书。用以证明被告神州运业集团委托他人拆除租赁厂地及损失的依据。经质证，被告东汽服务中心对真实性不持异议；被告神州运业集团对拆除合同及公证书的真实性不持异议，但对损失金额有异议，认为拆除时人员和财物均已清除。本院对上述证据的真实性予以采信。证据六、各项损失明细等。用以证明原告因拆除遭受的损失为租金损失290000元；场地及房屋装修费用损失158300元；广告投入损失8000元；直接货物损失601215元；营业损失160000元；人员工资40000元；搬迁费用20000元；停业损失100000元。经质证，被告东汽服务中心认为其不应承担赔偿责任，被告神州运业集团对真实性有异议。本院认为，该组证据与原告主张的房屋租赁合同无关，本院不予采信。二、被告东汽服务中心未向法庭提供证据：劳动合同三份及劳动争议仲裁裁决书。用以证明东汽服务中心的经营承包人夏新民为神州运业集团的员工。原告对证据的真实性无异议；被告神州运业集团对劳动合同的真实性有异议，对仲裁裁决书的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以采信。三、被告神州运业集团为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、土地证、宗地图及《拆迁补偿协议》。用以证明被告神州运业集团对涉案的经营场地拥有所有权并被新中昌土地整合指挥部收购。经质证，原告世纪天歌公司对证据的真实性有异议，认为土地证无原件证实，对拆迁协议的真实性、合法性有异议；被告东汽服务中心对证据的真实性有异议。证据二、承包经营合同和补充协议、移交维修服务分公司公章记录、樊城区法院的民事判决书等法律文书。用以证明东风襄阳服务中心对承包经营期内的债权债务由自己承担。经质证，原告世纪天歌公司对证据的真实性无异议；被告东汽服务中心对证据的真实性无异议，但认为拆迁是在承包期结束后发生。证据三、工程指挥部督办函及证明。用以证明被告湖北神州运业集团已经告知原告方世纪天歌公司停止施工。经质证，被告东汽服务中心对证据的真实性无异议，同时承认没有将被告神州运业集团的该通知告知原告世纪天歌公司。原告世纪天歌公司对证据的真实性无异议，但提出不知道此通知。本院对上述证据的真实性予以采信。证据四、快递单及限期返还资产通知书和快递员的证言。用以证明被告神州运业集团已经告知并要求原告返还所租赁的场地。经质证，原告世纪天歌公司对证据的真实性有异议，认为没有收到上述的通知。证据五、房屋拆除承包合同及企业信息一份。用以证明被告神州运业集团委托有资质的襄阳开拓者拆除有限公司拆除涉案的场地并由襄阳开拓者拆除有限公司承担拆除过程中的伤亡事故及经济损失。经质证，原告世纪天歌公司对证据的真实性无异议，但认为被告神州运业集团与襄阳开拓者拆除有限公司的委托关系与原告无关，此合同不能免除被告神州运业的责任；被告东汽服务中心对证据的真实性无异议，但认为应当由被告神州运业集团承担损失。因原告选择房屋租赁合同之诉，本院认为，被告神州运业集团公司所举上述证据均与本案无关，故不予采信。根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：原襄樊市襄运集团公司系全民所有制企业，该单位下辖包括东风汽车公司襄樊技术服务中心（即被告东汽服务中心）等多家企业。东汽服务中心成立于1990年11月，成立时属国有企业；2004年2月，东汽服务中心的法定代表人变更为案外人夏新民。2004年9月原襄樊市襄运集团公司改制后成立湖北神州运业集团有限公司（本案被告），系独资港资企业。2005年1月18日，案外人夏新民与被告神州运业集团签订劳动合同。该合同约定，合同期限为三年，至2007年12月31日止，夏新民为维修服务中心（即被告东汽服务中心）的经营承包人，合同期内，夏新民的劳动报酬按其与被告神州运业集团签订的承包合同履行；被告神州运业集团为其办理参加养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险，社会保险费按规定的比例由夏新民自行承担其与被告神州运业集团应承担的社保费。被告神州运业集团给予夏新民享受按国家和地方规定的各种带薪假期，并按本合同约定的工资标准支付工资。被告神州运业集团依法制定的各项规章制度和劳动纪律要告知夏新民，其应自觉遵守、服从管理，按时完成工作任务；被告神州运业集团有权对夏新民履行制度的情况进行检查、督促、考核和奖惩。2005年1月31日被告神州运业集团与案外人夏新民签定承包经营合同，合同期限自2005年1月1日至2007年12月31日止。承包经营范围：被告神州运业集团提供位于邓城大道旁原“轻卡服务站”及位于大庆东路原“第二修理厂”现状的土地、厂房、设备以及经清理核定的流动资产；承包形式为抵押承包，自主经营，自负盈亏，税费自理，工资自负；被告神州运业集团有权对案外人夏新民的承包经营活动进行了解、监督和指导，以及财务监管。会计、出纳由被告神州运业集团公司委派。被告神州运业集团维修服务分公司（未办理工商注册登记登记）下辖四个公司，分别为被告罗汽服务中心、轻型服务站、大修厂、冠忠汽车服务有限公司。其中被告罗汽服务中心和冠忠汽车服务有限公司具有独立法人资格，大修厂和轻型服务站系分支机构。2005年2月6日，被告神州运业集团将“东风汽车公司襄樊技术服务中心”、“东风汽车公司襄樊技术服务中心合同专用章”、“湖北神州运业集团有限公司一汽襄樊服务站”、“湖北神州运业集团有限公司轻型汽车服务站”四枚公章交给案外人夏新明保管、使用。上述单位的经营用房地产均登记在被告神州运业集团名下，一并交承包经营权人夏新民管理使用。2008年1月29日，案外人夏新民与被告神州运业集团续签二轮劳动合同至2009年12月31日止，由其担任湖北神州动业集团维修服务分公司经理职务。任职期间，因被告神州运业集团与承包经营权人夏新民发生矛盾，神州运业集团向法院提起诉讼，要求解除双方的承包合同关系，该案尚未审结。为此，2011年1月13日，襄阳市工商行政管理局依被告神州运业集团的申请核准注销了由案外人夏新民承包经营的湖北神州动业集团有限公司轻型服务站和一汽襄樊服务站。2012年8月18日，被告神州运业集团在襄阳晚报上申明了上述单位在襄阳市工商行政管理局注销登记的事项。2012年1月11日，被告神州运业集团与案外人夏新民签订无固定期限劳动合同，由案外人夏新民担任湖北神州运业集团有限公司维修服务分公司管理人员。另查明，2011年8月1日，应襄州区政府决定，襄州区政府办公室下文成立新中昌土地整合工程指挥部，负责包括诉争租赁物在内土地的整合开发。2012年1月18日，被告神州运业集团与襄州区新中昌土地整合工程指挥部签定拆迁补偿协议约定：土地面积4701.8平方米，补偿金额2984700元；房屋面积2687.02平方米，补偿金额3475300元；经营性补偿金额1390100元；其它补偿含停产、停业、搬迁费、装修、地面附着物、非住宅房屋过度补助费等合计681200元；被告神州运业集团搬迁的最后期限为2012年5月26日。被告东汽服务中心于2012年3月15日与原告世纪天歌公司签订《租赁合同》，合同约定，原告租赁被告东汽服务中心现所使用的经营场地，每年租金290000元，自2012年4月1日至2015年3月31日止，原告于2012年4月1日以转账方式向被告东汽服务中心交纳150000元，于2012年4月10日又以转账方式交纳140000元。2012年4月1日原告开始对租赁标的物进行装修。2012年4月8日，襄州区新中昌土地整合工程指挥部工作人员到诉争租赁物区域巡视，发现原告在装修施工，于2012年4月10日告知被告神州运业集团要求停止施工并搬离。2012年8月21日，被告神州运业集团有限公司委托襄阳开拓者拆除有限公司对诉争租赁物所在区域进行拆除，于2012年8月27日对原告的租赁物进行了强制拆除。原告世纪天歌公司于次日搬离租赁场所。之后，因诉事由，引起诉讼。庭审中，原告世纪末歌公司向本院提出申请，要求对被拆除的装修损失进行鉴定，后因本院审查认为，该案既有合同之诉，又有侵权赔偿之诉，经向原告予以释明，对原告主张的房屋租赁合同及侵权赔偿两个不同的法律关系，原告选择房屋租赁合同之诉，要求被告东汽服务中心返还房屋租金190000元，被告神州运业集团承担连带返还责任，对侵权赔偿之诉同意另行主张。故对鉴定未予进行。还查明，2012年12月24日，被告神州运业集团以案外人夏新民不服公司管理安排，严重违反单位的规章制度，给公司造成重大损害为由，解除了与案外人夏新民的劳动关系。案外人夏新民不服，于2013年2月24日向襄阳市劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，要求裁决撤销被告神州运业集团的《解除合同合同通知书》，继续履行与其之间的劳动合同关系。2013年4月27日，该委驳回了案外人夏新民的仲裁请求。本院认为，被告神州运业集团与案外人夏新民签订无固定期限劳动合同，聘请其担任湖北神州运业集团有限公司维修服务分公司管理人，同时将该维修服务分公司承包给案外人夏新民承包经营，并将其发包的企业所占有、使用的属被告神州运业集团享有的房地产一并交由夏新民承包经营的公司占有、管理、使用和收益。在此期间，案外人夏新民作为东汽服务中心的法定代表人将其占有、管理、使用的上述房地产与原告世纪天歌公司签订租赁合同，是被告神州运业集团委托范围内的履行职务行为，该租赁合同依法成立；由于被告神州运业集团对夏新民的承包属企业内部承包关系，被告神州运业集团对夏新民的承包行为派驻有会计、出纳进行监督的事实表明，夏新民承包经营的公司与原告签订合同、被告神州运业集团派驻的财务人员分别给予收款和财务登记的行为是表见代理行为，租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。原告世纪天歌公司按照租赁合同的约定支付了租金，在实际占有、使用4个月后，租赁标的物因故被拆除，已不存在，损害了原告的合法权益，故原告要求被告东汽服务中心对收取被告的租金予返还的诉讼请求，本院予以支持，鉴于原告已实际租赁到2012年8月28日，租期4个月，按双方约定的年租金290000元折算，占用房屋期间租金计100000元，尚有190000元租金应由被告东汽服务中心予以返还。原告要求被告神州运业集团连带承担上述责任的请求，本院认为，被告东汽服务中心的经营活动系被告神州运业集团委托其聘用的经理夏新民履行内部承包经营权的职务行为，因此产生的法律后果，应由委托人即被告神州运业集团公司享有和承担。被告神州运业集团对外承担责任后，可依据相关的法律和证据另行主张其权利。由此，被告神州运业集团应与被告东汽服务中心共同向原告承担返还责任；原告还要求二被告赔偿因拆除房屋给其造成的各项经济损失，属另一法律关系，原告已同意另行主张。被告神州运业集团辩称东汽服务中心与原告签订的租赁合同因无权处分而致合同无效的主张，本院认为，本案讼争的租赁标的物，被告东汽服务中心依据与被告神州运业集团签订的承包经营合同，享有占有、使用、管理的权利，被告东汽服务中心签订租赁合同系行使的财产管理行为，加之，依据租赁合同收取的租金，也由神州运业集团派驻的管理人员依法开具了发票，办理了进账手续，因此，被告神州运业集团的这一主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告湖北神州运业集团有限公司与被告东风汽车公司襄樊技术服务中心于本判决生效后五日内共同向原告湖北世纪天歌汽车科技有限公司返还租金190000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由被告东风汽车公司襄樊技术服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄樊万山支行，户名襄樊市中级人民法院，账号：17-451701040001338。上诉人可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审　判　长　　黄　燕审　判　员　　肖家志助理审判员　　刘玉衡二〇一四年十月二十八日书　记　员　　方小翠关注公众号“”