（2014）吴江民初字第1928号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2015-03-24
案件名称
吴江市荣信物业管理有限公司与吴建中物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴江市荣信物业管理有限公司,吴建中
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴江民初字第1928号原告吴江市荣信物业管理有限公司。法定代表人方解萍，总经理。委托代理人陈栋，江苏剑桥人律师事务所律师。被告吴建中。原告吴江市荣信物业管理有限公司（下称荣信物业公司）与被告吴建中物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告荣信物业公司的委托代理人陈栋、被告吴建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣信物业公司诉称：被告系苏州市吴江区平望镇通运花园（下称通运花园）15幢205室业主，房屋建筑面积132平方米。2012年6月30日，通运花园业主大会授权通运花园业主委员会与原告签订一份《苏州市物业服务合同》，约定通运花园业主大会委托原告对通运花园进行物业服务，服务期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止；合同期满，通运花园业主大会未将续聘或解聘意见通知原告且未选聘新的物业管理企业的，视为合同自动延续；原告按建筑面积0.55元／月／平方米向业主收取物业服务费，业主应在每年6月30日前向原告缴纳当年的物业服务费。合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告至今未缴纳2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业费2606元。原告多次催讨无果，遂向法院提起诉讼。现要求判令：1、被告支付物业服务费2606元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告吴建中辩称：根据《物业管理条例》，原告作为物业公司应负责物业公用部位、公用设施设备的日常运行、保养、维修，物业管理区域的卫生清洁，但原告并没有切实履行，如被告所住房屋外的落水管被楼上业主当作生活水管，致使出水口处与被告房屋相连的外面阳台上整天污浊不堪。被告向原告反映后，原告只是在出水口接出一个管子，而问题并没有彻底解决，至今污水仍从接口处渗漏出来。又如被告房屋内墙出现裂缝、渗水起泡，被告多次向原告反映，原告也没有帮助处理。鉴于原告未切实履行物业管理服务，故不同意支付物业服务费。经审理查明：吴建中系通运花园15幢205室业主，房屋建筑面积132平方米。2012年6月30日，通运花园业主大会授权通运花园业主委员会与荣信物业公司签订一份《苏州市物业服务合同》，约定通运花园业主大会通过协议选聘方式将通运花园委托荣信物业公司进行物业服务，物业管理服务包括但不限于道路、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；包括但不限于道路、共同的上下水管道、落水管、水箱、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范，维护公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理等事项。荣信物业公司根据建筑面积按0.55元／月／平方米向业主收取物业服务费，业主应在每年6月30日前向荣信物业公司交纳当年的物业服务费，逾期交纳的，荣信物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。服务期限为2年（自2012年7月1日起至2014年6月30日止），合同期满，通运花园业主大会未将续聘或解聘意见通知荣信物业公司且未选聘新的物业管理企业的，视为合同自动延续。合同另约定了荣信物业公司在管理过程中的免责事由，其中包括因第三者之故意、过失所致的损害。合同签订后，荣信物业公司向通运花园业主提供物业服务。合同期满，通运花园业主大会未将续聘或解聘意见通知荣信物业公司且未选聘新的物业公司。经计算，吴建中应缴纳自2012年7月1日起至2015年6月30日止的物业服务费为2613.6元，但吴建中至今未予缴纳。荣信物业公司催讨无果，遂诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《前期物业管理服务协议》1份、《苏州市物业服务合同》1份及本案庭审笔录予以证实。本院认为：通运花园业主大会授权通运花园业主委员会与原告荣信物业公司签订的《苏州市物业服务合同》成立，且于法不悖，属合法有效，该物业服务合同对全体业主均具有法律约束力。合同签订后，原告荣信物业公司为通运花园业主提供了物业服务。根据合同约定，原告荣信物业公司虽对落水管等房屋共用设备设施的运行、维修、养护有管理的义务，但对于他人擅自将落水管改成生活水管并无强行拆除的权利。被告吴建中如认为楼上业主侵害了自己的权益，可通过业主大会和业主委员会要求行为人停止侵害，也可以向侵权人主张自己的合法权利。被告吴建中以原告荣信物业公司未能彻底解决楼上业主擅自将落水管改成生活水管之事作为拒付物业服务费的理由没有依据。至于被告吴建中房屋内墙出现裂缝、渗水起泡不属于合同约定的物业管理服务范围，不能成为拒付物业服务费的理由。由于合同期满后通运花园业主大会未将续聘或解聘意见通知被告荣信物业公司且未选聘新的物业公司，因此，原物业服务合同按约续延。上述物业服务合同关于业主应在每年6月30日前交纳当年物业服务费的约定，应理解为业主应在每年6月30日前缴纳本年度7月1日起至下年度6月30日止的物业服务费，现原告荣信物业公司要求被告吴建中支付自2012年7月1日起至2015年6月30日止的物业服务费2606元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：被告吴建中于本判决生效之日起10日内给付原告吴江市荣信物业管理有限公司自2012年7月1日起至2015年6月30日止的物业服务费2606元。（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市荣信物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）如果被告吴建中未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴建中负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告吴江市荣信物业管理有限公司，原告吴江市荣信物业管理有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××99），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 姚民二〇一四年十月二十八日书记员 蔡洁 关注公众号“”