（2014）普民四（民）初字第1642号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2015-04-27
案件名称
原告廖晓敏与被告上海明虹投资有限公司、第三人上海昆仑商城房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖晓敏,上海明虹投资有限公司,上海昆仑商城
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第1642号原告廖晓敏，男，1973年1月17日出生，汉族，户籍住所浙江省瑞安市玉海街道天成小区*幢*单元***室，现旅居意大利。委托代理人姚均彪，浙江精武律师事务所律师。被告上海明虹投资有限公司，住所上海市新会路422号。法定代表人杨爱莲，总经理。委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。第三人上海昆仑商城，住所上海市长寿路***号。法定代表人张勇，总经理。委托代理人张南贤，上海市万众律师事务所律师。原告廖晓敏与被告上海明虹投资有限公司、第三人上海昆仑商城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖晓敏的委托代理人姚均彪，被告上海明虹投资有限公司的委托代理人俞飞跃，第三人上海昆仑商城的委托代理人张南贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖晓敏诉称，2005年9月6日，原被告签订房地产转让协议书，约定被告将上海市长寿路401号、401号甲，建筑面积129.93平方米的104号商铺所有权转让给原告，转让总价为人民币7237100元（以下币种均为人民币），同时约定被告从商铺过户完成之日五年内按购房款年回报率8%作为租金回租该商铺。合同签订后，原告依法履行了付款义务，并办理了产权过户手续，在五年期限内，被告尚能依约履行支付租金义务，五年期满后，被告既不归还商铺，又拒绝继续支付租金，原告几经交涉，才知道被告于2003年8月从第三人处受让该商铺之前，已由第三人作为固定资产投入上海昆仑台湾商城有限公司，期限至2019年10月25日，原告出于无奈，在被告于2012年7月3日出具书面承诺书的情况下，与被告、第三人签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2021年12月31日止，现多位业主已按原房地产转让协议约定标准确定租金。原告诉请为：1、被告支付2010年9月15日至2014年6月30日期间欠付租金1907942元（按年租金578968元的标准，扣除原告已收取的租金287297元）及利息损失（该款按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2010年9月15日起计算至被告实际支付之日止）；2、被告支付自2014年7月1日起至实际支付之日止的租金（按每月48247元的标准计算）。被告上海明虹投资有限公司辩称，房地产转让协议书中明确约定系争商铺的买卖带有租约，故原告对何时能返还商铺是明知的。2012年7月3日，原被告、第三人就系争商铺重新签订房屋租赁合同，约定的租赁期限自2012年7月1日起至2021年12月31日止，每月租金9808.68元，故按该合同约定内容，自2012年7月1日起，双方应按新标准结算租金。同时，三方在租赁合同中约定2010年9月15日至2012年6月30日期间，被告共欠租金210886.64元，该金额就是按新的租金标准，即9808.68元来计算的，现被告已支付原告的租金金额为288016.84元（含税）。被告认为承诺书中未明确高标准的具体金额，房屋租赁合同签订时间晚于房地产转让协议书，故合同相对方应按该租赁合同约定内容履行。第三人上海昆仑商城述称，被告将系争商铺转让给原告的情况第三人并不知晓，对被告损害第三人利益的行为，第三人保留追究其责任的权利。目前系争商铺平均租金为每平方米10元，故原被告约定的租金标准相对过高，要求法院依法裁决。经审理查明，2005年9月6日，原被告签订房地产转让协议书，约定被告向原告转让上海市长寿路401、401号甲104号房屋，建筑面积为129.93平方米，转让总价为7237100元，原告以上述优惠价受让该房屋的前提条件为：1、原告同意商铺过户手续办理完毕之后将商铺租给被告，租赁期限为商铺过户手续完成之日起五年，五年内租金合计为2894840元；2、被告应于该商铺过户手续办理完毕之日支付第一年的全年租金，以后每年的同一日被告付清该租赁年度的租金，先付后用，一年一付；3、租赁期限内，被告承担与该商铺相关的维护修理费用、物业管理费用、房租税费（如有）；4、租赁期限内，被告可以将该商铺转租，承租户支付的租金归被告所有，如被告未能按上述约定支付房租给原告，承租户的租金应直接支付给原告。2005年12月14日，原告取得系争商铺的上海市房地产权证。2012年7月3日，原被告及第三人就系争商铺签订房屋租赁合同，明确原告作为该房屋的合法所有人与被告建立租赁关系，被告承租该房屋作为商业经营使用，原告同意被告转租，原被告确认每月租金金额为9808.68元，每个月支付一次，每月的十日为支付日，租赁期限自2012年7月1日起至2021年12月31日止。2010年9月15日至2012年6月30日期间所欠租金金额为210886.64元。当日，被告出具承诺书，内容为：“根据2012年7月3日签定的‘房屋租赁合同’约定乙方（上海明虹投资有限公司）给予甲方（廖晓敏普陀区长寿路401号、402号甲104号商铺业主）的回报，如今后有其他业主通过诉讼、协商等方式取得比此标准高的情况，将按高标准与其他业主同等对待。”2010年9月至2013年9月期间，原告已收取的租金金额为288016.84元（含税）。2014年7月，原告诉至来院，要求判如诉请。另查，系争商铺所在商场的另十几位业主作为原告各自起诉被告及第三人，要求解除双方签订的租赁合同，被告返还房屋并支付租金及利息损失等。2012年10月，本院对各案作出判决，判令被告按原租赁合同约定标准支付租金及相关利息，第三人承担补充支付责任。被告及第三人均不服一审判决，提起上诉，2013年2月，上海市第二中级人民法院对（2013）沪二民二（民）终字第104、105、106、107号等案件作出驳回上诉，维持原判的终审判决。审理中，1、原告对2012年7月3日签订的房屋租赁合同的真实性不表异议，表示当时被告称该份合同是给其他业主看的，意图让其他业主同意降低租金，被告私下出具承诺书给原告，原告才与被告签订上述合同，被告在承诺书中所谓“……如今后有其他业主通过诉讼、协商等方式取得比此标准高的情况……”之“此标准”，仅指2012年7月3日合同中约定的租金标准，现被告未参照（2013）沪二民二（民）终字第104、105、106、107号等同类案件判决数额标准履行，致原告提起本案诉讼。对此，被告表示双方并未就承诺书中的“高标准”之具体金额作出约定，且本案与其他业主的诉讼不尽相同，原告按其他业主的标准提出的主张没有依据。2、被告提出的调解方案为：2010年9月15日至2012年6月30日期间的租金按房屋租赁合同约定金额支付，2012年7月1日至2014年6月30日期间的月租金按原告诉请标准48247元的70%计算，在2015年9月前付清，2014年7月之后的租金仍按上述标准每月支付。原告表示所有租金均应按每月48247元的标准计算，折扣可以让步，双方存在较大差距，调解不成。本案判决前，原告书面表示愿意放弃对利息的主张。本院认为，原被告与第三人之间签订的房地产转让协议书及房屋租赁合同均系各方真实意思表示，且于法无悖，当事人均应恪守履行。根据查明的事实，房地产转让协议书约定的五年租赁期限届满后，原被告之间仍存在租赁法律关系，而被告自2010年9月15日之后，仅支付原告288016.84元（含税），原告提起本案诉讼，要求被告支付租金，并无不当，可获支持。本案争议焦点在于租金支付的标准。对于原告陈述的2012年7月3日房屋租赁合同的签订背景，被告不予认可，原告亦无法提供相应证据予以印证，本院难予认定。在各方当事人签订上述租赁合同当日，被告出具承诺书，内容中虽未对所谓“高标准”的具体金额予以约定，但作出了“……如今后有其他业主通过诉讼、协商等方式取得比此标准高的情况，将按高标准与其他业主同等对待”之承诺，而2012年10月之后，其他业主确实通过诉讼等方式取得了高于原被告及第三人于2012年7月3日签订合同约定的租金收益，故被告应按其承诺履行，即给予原告按房地产转让协议书约定标准计算的租金收益。同时，基于2012年7月3日房屋租赁合同约定的内容，支付租金的责任应由被告承担。审理中，原告放弃要求被告支付利息损失的诉请，系其对自己权利的处分，并无不当，可获准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告上海明虹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖晓敏2010年9月15日至2012年6月30日期间的租金［该款按照房地产转让协议书约定的年租金人民币578968元的标准计算，并扣除被告上海明虹投资有限公司已支付的人民币288016.84元（含税）］；二、被告上海明虹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖晓敏自2012年7月1日起至被告上海明虹投资有限公司实际支付之日止的租金（该款按照房地产转让协议书约定的年租金人民币578968元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币23928元（原告预付），由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 余莉敏审 判 员 倪文青人民陪审员 钱春林二〇一四年十月二十八日书 记 员 吴 婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 来自：