（2014）鲁民提字第247号

裁判日期: 2014-10-28

公开日期: 2014-12-22

案件名称

周亚男、青岛市黄岛双青车辆厂与周亚男、青岛市黄岛双青车辆厂房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

山东省高级人民法院

所属地区

山东省

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

周亚,青岛市黄岛双青车辆厂,山东省人民检察院

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款

全文

山东省高级人民法院民事判决书（2014）鲁民提字第247号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、原申请再审人）：周亚男。委托代理人：马福林，山东文泉坤园律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、原被申请人）：青岛市黄岛双青车辆厂，住所地青岛市经济技术开发区长江东路南侧。法定代表人：范德金，董事长。委托代理人：万彩娥，山东润洁律师事务所律师。委托代理人：冯源，山东润洁律师事务所律师。申诉人周亚男因与被申诉人青岛市黄岛双青车辆厂房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第121号民事判决，向山东省人民检察院申请抗诉。山东省人民检察院于2011年8月3日作出鲁检民抗（2011）91号民事抗诉书，向本院抗诉。本院依法于2013年7月25日作出（2013）鲁民抗字第325号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员高峰、孙玲出庭履行职务。申诉人周亚男及委托代理人马福林，被申诉人双青车辆厂的委托代理人万彩娥、冯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年8月22日，青岛市黄岛双青车辆厂（简称双青车辆厂）诉至胶南市人民法院称，2003年6月初，双青车辆厂与周亚男达成口头协议，约定由周亚男出资购买双青车辆厂厂区内的综合楼（由北向南第8号），周亚男先交定金2万元。2003年6月13日，周亚男交定金2万元，2004年为方便开工并减少办证过户的麻烦，双青车辆厂将开发地块国有土地使用权直接办到交定金的8个户口名下，证件一直在双青车辆厂。房屋建成后，周亚男拒绝接收房屋，经协商双方同意解除购房关系，双青车辆厂将收取的2万元定金及利息5000元退还周亚男，周亚男接收了上述退款。但周亚男将双青车辆厂持有国有土地使用权证、房产证挂失并办理了新的土地证和房产证，且欲对外出售。为维护双青车辆厂的合法权益，特诉至法院，请求依法确认双青车辆厂已于2004年12月9日解除了与周亚男的购房合同和就该房所签订的土地转让协议并判令周亚男承担本案诉讼费用。周亚男辩称，诉争房屋的所有权证和土地使用权证都已办理，周亚男已将房款8万元交付双青车辆厂，涉案房屋及土地使用权应归周亚男所有，且涉案房屋已办理抵押贷款，请求驳回对周亚男的诉讼请求。胶南市人民法院一审查明，2002年10月10日，双青车辆厂与青岛经济技术开发区广裕实业有限公司（简称广裕公司）签订“关于合作开发建设双青车辆厂服务用房的协议”一份，约定双青车辆厂出地、广裕公司出资，联合建设双青车辆厂院内西侧服务用房，利润按五五分成。后因所建房屋不能办理商品房手续，2004年6月20日，双方又签订补充协议，约定建设房屋的所有费用由双青车辆厂承担，双青车辆厂补偿给广裕公司费用8万元，付款后，房屋归双青车辆厂所有。2003年6月13日，周亚男向广裕公司交纳购房定金2万元，广裕公司为周亚男出具收入凭单一份，注明交款事由“双青服务房定金（8号）”。双青车辆厂主张，因与周亚男未签订书面合同，房屋建成后，曾于2004年8月23日与广裕公司一起给周亚男发出通知一份，通知其在收到通知后5日内办理签订合同事宜，并要求周亚男将房款付清，逾期视为自动放弃。周亚男否认收到过该通知，双青车辆厂未提供证据证明周亚男收到该通知。双青车辆厂主张，周亚男收到通知后，表示放弃购房，双方达成口头解除合同协议，双青车辆厂向周亚男退回了房款2万元，并支付利息5000元，2004年12月9日，周亚男退回广裕公司出具的收入凭单，并在收入凭单背面出具退款证明。为此，双青车辆厂提交了收入凭单予以证实。周亚男认可收到退回购房款2万元及利息5000元，但称该款系广裕公司所退，非双青车辆厂所退。2004年8月6日，胶南市国土资源局颁发南国用（2004）字第6242号国有土地使用证，将上述8号房屋的土地使用权登记在周亚男名下。在胶南市国土资源局档案中的土地转让协议中，仅注明了买卖双方的名称，其余内容均为空白，包括房屋的位置、面积、房屋买卖价格等均未填写，周亚男的签名系双青车辆厂经办人员所签。2004年7月10日，胶南市房产管理中心颁发私字第20895号房屋所有权证，将上述8号房屋所有权登记在周亚男名下。在胶南市房产管理中心的房屋买卖协议、房屋买卖契约中，约定周亚男购买双青车辆厂房屋，面积185.84平方米，价格8万元，在该二份材料中，周亚男的签名均系双青车辆厂经办人员所签。双青车辆厂称，虽然周亚男仅支付定金，未付清全部房款，但为方便开工并减少将来办证再过户的麻烦，双青车辆厂将该开发地块的国有土地使用证从双青车辆厂的厂区总证上分了出来，直接将要开发的8处房屋的国有土地使用证登记在已交付定金的8个户主名下，其中该8号房登记在周亚男名下，之后，双青车辆厂又到胶南市房产管理中心办理了过户手续。因当时只是为了办证，与买方并未实际履行合同，所以所有手续都是双青车辆厂经办，在有关部门存档的协议都是虚假的，包括周亚男的签名都是双青车辆厂经办人员代签，周亚男未参与整个办理过程，因此证件办出后一直在双青车辆厂手中，但是，在有关部门存档的上述协议中，周亚男的签名上并无捺印，虽然双青车辆厂现在不能确认该指纹是否是周亚男所捺，但即使真实，也可能是周亚男知道未交款但双青车辆厂已为其办出证后，私自到胶南市国土资源局、胶南市房产管理中心所捺。周亚男认可国有土地使用证、房屋使用权证的所有手续均系双青车辆厂所办，上面的签名也是双青车辆厂经办人员所签，但称，当时在双青车辆厂经办人员签名后，自己即捺了指纹，而不是后补的。周亚男另主张，其向广裕公司交付2万元定金后，双青车辆厂与广裕公司达成补充协议，房屋归双青车辆厂所有，根据该协议，房屋不再属于广裕公司，因此广裕公司于2004年12月9日退还定金。在此之前，其与双青车辆厂签订房屋买卖合同，周亚男向双青车辆厂交付购房款8万元，双青车辆厂于2004年7月10日为周亚男办理了房屋所有权证书。后因为证书丢失，周亚男办理了挂失，到胶南市房产管理中心申请重新办理了房屋所有权证书，新证号为私字第37922号。双青车辆厂否认周亚男的上述主张，称双青车辆厂与广裕公司达成补充协议，房屋归双青车辆厂所有，广裕公司并将周亚男所交款项转交给双青车辆厂，后来双方协商解除合同，双青车辆厂向周亚男退还了购房款并支付了利息。因该手续是双青车辆厂与周亚男所办，所以，周亚男将收入凭单退还给了双青车辆厂，因此，该原始单据至今在双青车辆厂处。如周亚男主张的与广裕公司办理的退款手续，则原始单据不会在双青车辆厂处。另外，双青车辆厂称，周亚男主张曾交付给双青车辆厂购房款8万元，未能提供证据证明，说明双方不存在真实的买卖合同关系，当时只是为了办证而签订了虚假的合同。关于周亚男主张的已交房款8万元的事实，周亚男称因为当时一切手续是双青车辆厂代办，周亚男没有保存原始单据，胶南市房产管理中心颁发了房屋所有权证书，就证明了房屋归周亚男所有，因为周亚男已取得了产权证书，所以没有必要再保留原始单据。现讼争房屋由双青车辆厂占有使用。胶南市人民法院一审认为，2003年6月，广裕公司收取周亚男定金，并在收入凭单注明“双青服务房定金（8号）”，双方虽未签订书面合同，但已达成了房屋买卖的合意，口头合同成立。作为该口头合同的出卖人一方，虽然定金系广裕公司收取并出具了收入凭单，但根据双青车辆厂与广裕公司的合同，双方系合作开发房地产合同关系，因此应认定双青车辆厂与广裕公司共同作为合同出卖人的一方当事人。2004年12月9日，周亚男收到了出卖人退还的购房款及利息，并退还了收入凭单，可以认定2004年12月9日双方已经解除了买卖房屋的合同关系；根据有关法律规定和政策，相对应的土地转让协议亦随之解除。综上，胶南市人民法院于2009年1月18日作出（2008）胶南民初字第3951号民事判决：确认青岛市黄岛双青车辆厂与周亚男已于2004年12月9日解除了原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第8号房屋一处（房屋所有权证私字第37922号）的买卖合同关系以及土地转让合同关系。周亚男上诉称，周亚男于2004年购得双青车辆厂房屋一栋并依约履行全部义务，双青车辆厂也为周亚男办理了涉案房屋产权证，但双青车辆厂至今未履行交房义务，经多次索要未果。而双青车辆厂却起诉要求解除双方的房屋买卖合同，其请求无事实和法律依据，且超出诉讼时效，请求依法撤销原审判决，驳回双青车辆厂的诉讼请求。双青车辆厂辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。青岛市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。青岛市中级人民法院二审认为，周亚男在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出双青车辆厂的起诉超过诉讼时效，不予支持。本案双青车辆厂提起的是确认双方购房合同及土地转让协议已经解除之诉，并未涉及房屋所有权的归属。周亚男主张其持有的房屋所有权证可以说明双方之间的合同已经履行，对此，法院认为合同是否履行与房屋所有权证为何人持有，并无因果关系，对周亚男的上诉理由，不予采信。综上，青岛市中级人民法院于2009年4月7日作出（2009）青民一终字第1101号民事判决：驳回上诉，维持原判。周亚男申请再审称，一、原审法院混淆了本案存在两个合同的客观事实，即周亚男与广裕公司口头的房屋买卖合同、周亚男与双青车辆厂书面的房屋买卖合同。前合同已经解除，有退还定金和相应利息为证，且该解除的原因是广裕公司已经没有了处分涉案房屋的权利。二、周亚男持有涉案房屋的产权证和相应的国有土地使用证，虽然其未有交纳房款的证据，但根据物权法的规定，房产证即是房屋所有的凭证。三、双青车辆厂辩称涉案房屋买卖协议、土地使用权转让协议是虚假的，既然是虚假的，还谈何合同需要解除的法律问题，系自相矛盾，请求撤销原审判决驳回双青车辆厂的诉讼请求。双青车辆厂辩称，周亚男的再审申请理由不成立。一是由于双青车辆厂与广裕公司合作开发涉案房产，无论谁将定金退还，均已证明涉案合同的解除。二是周亚男没有证据证明已经交纳房款。三是涉案产权证的办理只是为了减少将来办证的麻烦，而不能证明购房者已经实际交纳了房款，且为了办理产权证而签订了虚假的合同。再审期间，双青车辆厂向法院申请证人李玲出庭作证，其证言的主要内容为：证人，李玲，女，1965年8月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区北江路66号内11号楼301户。自1997年起至2005年6月，在广裕公司做财务工作，该证人承认涉案定金收据上所记载的本金及利息系其书写，退还定金和办理两证均系其代表广裕公司所为。其中退还定金和利息是在广裕公司的办公地点办理的，是广裕公司的法定代表人指示让其退还的；办证时房屋已经盖好，并且是在未交齐房款的情况下先办的两证，退定金时双青车辆厂与广裕公司仍在合作开发。其他购房者的购房发票存放于广裕公司。周亚男质证认为，该证人证言与原审认定的案件事实存在许多矛盾之处，且该证人与双青车辆厂有利害关系，其真实性不予认可。双青车辆厂对该证人证言真实性没有异议，认为该证人是涉案房屋收款、办证及退款的经办人，该证人证言足以推翻周亚南所做的虚假陈述。双青车辆厂与广裕公司是合作关系，证人收取的定金系代表合作双方，而且证人出庭之证言也证明了为办理两证的协议系虚假协议。另外，双青车辆厂向法院提交了薛玉梅、陈淑妮等人的相关国有土地使用证和房屋所有权证复印件，证明涉案房屋买卖是先办证后交房款，证明周亚男并没有支付房款。周亚男质证辩称，该证据有些系复印件，且也无法证明双青车辆厂欲要证明的内容。对于证人李玲的证言，再审法院予以确认的事实是，李玲确实代表广裕公司收取和退还过周亚南的购房定金及利息，其他证言之内容无法予以确认。对于双青车辆厂向法院提交的薛玉梅、陈淑妮等人的相关国有土地使用证和房屋所有权证复印件，其真实性予以确认，至于是否系先办证后交房款也无法予以确认。青岛市中级人民法院再审认为，本案双方争议的焦点是，双青车辆厂与周亚男之间是否存在房地产买卖合同，该合同是否已经合法解除。2002年10月10日，双青车辆厂与广裕公司签订了“关于合作开发建设双青车辆厂服务用房的协议”，即证明该两单位具有共同作为合同出卖人一方当事人的地位。2003年6月，广裕公司与周亚男达成口头上的房屋买卖合同，其合同相对一方名义上是广裕公司，实质上是广裕公司与双青车辆厂共同作为房屋的出卖一方。既然2004年12月9日周亚男收回了房屋定金，即证明涉案房屋买卖合同经双方协商予以解除。因双方当事人签订的《土地转让协议》、《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》从形式到内容以及履行状况，均存在诸多重大瑕疵，应认定系双青车辆厂的单方行为，不是双方当事人的真实意思表示，不存在转移房地产的合意。双青车辆厂与周亚男之间存在房地产买卖合同，且由于定金的退回已经协商解除了相关的买卖合同关系。综上，青岛市中级人民法院于2011年1月4日作出（2010）青民再终字第121号民事判决：维持青岛市中级人民法院（2009）青民一终字第1101号民事判决。山东省人民检察院抗诉认为，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案中双青车辆厂与广裕公司于2002年10月至2004年6月合作开发建设双青车辆厂服务用房，广裕公司于2003年6月与周亚男达成口头房地产买卖契约并收取定金2万元，该契约相对方名义上为广裕公司，实质上是双青车辆厂、广裕公司共同为出售方。后因双青车辆厂、广裕公司合作开发房屋不能办理商品房手续，双方在2004年6月20日约定广裕公司退出合作开发，所建房屋全部归双青车辆厂所有。广裕公司退出合作开发后，双青车辆厂作为涉案房屋的唯一开发方在2004年7月10日代周亚男与自己签订土地转让协议和房屋买卖协议，并将涉案房屋及土地证办到周亚男名下，虽然上述协议部分存在瑕疵，但能够反映双方买卖房屋的意思表示，且周亚男对此一直予以认可，故上述协议应为合法有效协议，广裕公司并非该协议的当事人。双青厂主张其通过广裕公司退回购房定金于2004年12月9日与周亚男解除房屋买卖合同，但广裕公司在退款之前已退出合作建房，不是涉案房屋的权利人，其行为应是其无权处分涉案房屋而退回购房定金，解除的是广裕公司与周亚男在2003年6月29日的口头协议，而非双青车辆厂与周亚男的书面契约，而周亚男与双青车辆厂的书面契约并未解除。周亚男述称，同意检察机关的抗诉意见。同时补充如下意见：本案涉案房屋上存在两个合同：一、广裕公司2003年6月13日与周亚男的口头合同；二、双青车辆厂2004年7月10日与周亚男的房屋买卖合同。广裕公司的合同已经解除，而双青车辆厂与周亚男的合同已履行。双青车辆厂的诉讼请求是针对广裕公司的口头合同，其无权要求确认周亚男与双青车辆厂的买卖合同已解除，其诉讼请求应予驳回。双青车辆厂辩称，双青车辆厂与周亚男间仅存在一个合同，是广裕公司2003年6月13日与周亚男的口头合同，该合同已于2004年12月9日解除。2004年7月10日双青车辆厂和周亚男的合同不是真实的合同，仅为办理权证的手续。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院再审过程中，周亚男提供青岛经济技术开发区广裕实业有限公司出具的证明一份，证明广裕公司和周亚男在2003年6月13日的协议是广裕公司的单独买卖行为，与双青车辆厂无关。双青车辆厂对该证明的真实性有异议，广裕公司早已不存在且该证明的内容与协议约定和事实违背，不应作为证据使用。本院再审认为，本案的焦点问题是：双青车辆厂与周亚男之间是否存在房地产买卖合同，该合同是否已解除。2002年10月10日，双青车辆厂与广裕公司签订“关于合作开发建设双青车辆厂服务用房的协议”，这证明双青车辆厂、广裕公司具有合作开发性质，对外具有一体性，周亚男提供的证明仅为广裕公司单方证明，且该证明内容与广裕公司、双青车辆厂的协议内容约定相违背，本院不予采信。2003年6月，广裕公司与周亚男达成口头房屋买卖合同，其合同相对一方名义上是广裕公司，实质上为广裕公司、双青车辆厂。周亚男2004年12月9日收回了广裕公司返还的房屋定金及利息，即证明2003年6月的房屋买卖合同经双方协商予以解除。双青车辆厂在办理国有土地使用权证书、房屋使用权证书过程中，所提供的其与周亚男的《土地转让协议》、《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》从形式到内容上均存在诸多重大瑕疵，且周亚男均未提供上述合同的原件，亦未提供证据证实其履行付款义务，结合证人李玲的证言，本院认为原审所认定的上述协议是双青车辆厂的单方行为，不是双方当事人的真实意思表示，不存在转移房地产的合意并无不当。故，周亚男就涉案房产仅存在其与广裕公司2003年6月的口头房屋买卖合同，该合同亦因双方同意解除且定金、利息的退还而解除。综上，抗诉机关的抗诉无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持青岛中级人民法院（2010）青民再终字第121号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　范翠真代理审判员　　李金明代理审判员　　王治显二〇一四年十月二十八日书　记　员　　张俊峰关注公众号“”