（2014）大民二终字第01148号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2014-11-21
案件名称
祁中���与由克嘏、瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
由克嘏,祁中超,瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第01148号上诉人（原审被告）：由克嘏。委托代理人：陈兆良，律师。被上诉人（原审原告）：祁中超。委托代理人：薛成东，律师。原审被告：瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会。负责人：苏新忠，主任。委托代理人：赵书庆，法律工作者。原审原告祁中超与原审被告瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会（以下简称村委会）、原审被告由克嘏房屋买卖合��纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2014年7月14日作出（2013）瓦民初字第1277号民事判决，由克嘏不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人由克嘏的委托代理人陈兆良，被上诉人祁中超及其委托代理人薛成东到庭参加诉讼。原审被告村委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告祁中超一审诉称，2010年12月22日，原告通过被告印制的商品房买卖宣传广告，到涉案房屋的售楼处与村委会签订商品房买卖协议，协议约定：村委会开发的幸福家园××号楼××单元××室，面积：74.39平方米卖给原告。房屋价款为141，340元；首付款70，670元，余款70，670元不计利息分三年付清（时间自2010年12月22日到2013年12月22日止）。同时还约定，被告于2011年5月15日竣工交房，如延期交房��按月3%利率给予赔偿。交付首付款项后，被告开始办理房照，待所欠房款交清后，房照才能交给原告，并约定将原告的户口迁入被告处落户。签订买卖协议过程中，被告声称该楼盘开发事先办好的国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证目前均在市政府建设部门备案过程中。之所以价格便宜是因为大面积楼盘开发，资金短板需注资，所以先期购买者绝对优惠。由克嘏自称村委会的人员；村委会对外宣称由克嘏系其授权卖楼的代理人。村委会收取首付款70，670元后，出具盖有村委会印章的专用收款收据。原告多次要求被告交付房屋并要求被告出示房照阅看，被告拿不出房照，拒不交房。原告准备按期付余款时，向村委会索看商品房开发备案的“四证”，被告拒不给看。直到咨询房产部门得知，村委会不能办理商品房房屋所有权证，房��也没有完工。二被告均不具备房地产开发资质，由克嘏不是村委会的集体经济组织内部成员，也不是村委会组成人员。原告诉至法院，要求：1、确认房屋买卖协议无效；2、二被告连带承担返还70，670元，连带承担违约至今月3%的利息53，000元。庭审中，原告变更要求按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，承担70，670元自2011年1月2日起至法院确认之日止利息违约金。被告村委会一审辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：村委会不是本案适格主体，村委会已于2010年8月25日由原瓦房店市老虎屯满族镇后三十里堡村民委员会更名为瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会，原告起诉的瓦房店市老虎屯满族镇后三十里堡村民委员会不存在。村委会与原告互不相识，村委会未与原告签订任何书面合同，也未收取原告的款项。被告由克嘏一审辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：原告与二被告签订的房屋买卖协议是有效的。我没有收取原告的购房款，不应由我承担责任。原告要求我承担连带责任没有法律依据。一审法院经审理查明：2010年12月22日，原告与由克嘏签订房屋买卖协议，协议约定：原告购买幸福家园××号楼××单元××室，面积：74.39平方米。房屋价款为141，340元；首付款70，670元，余款70，670元不计利息分三年付清（从2010年12月22日到2013年12月22日止）。甲方于2011年5月15日竣工交房，如延期交房，按月3%利率给予赔偿。交付首付款项后，甲方开始办理房照，待所欠房款交清后，房照才能交给原告。并约定甲方将原告的户口迁入村委会落户。该协议签字人为祁忠超、由克嘏。同日，由克嘏给原告出具盖有瓦房店市老虎屯满族镇后三十里堡村民委员会印章的专用收款收据，收取原告70，670元。涉案房屋不是商品房，原告无购买资格。原瓦房店市老虎屯满族镇后三十里堡村民委员会于2010年8月25日更名为瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会，原告将起诉时的瓦房店市老虎屯满族镇后三十里堡村民委员会变更为瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会。村委会否认该印章的真实性，原告申请对该印章的真实性进行鉴定，经辽宁学苑司法鉴定中心鉴定，该印章与瓦房店市老虎屯镇经管站出具的印章一致。村委会称，因涉案房屋所在的两栋楼由由克嘏施工建设，当时约定由克嘏可以处理涉案房屋，所以村委会将盖有原瓦房店市老虎屯满族镇后三十里堡村民委员会印章的专用收款收据12张交给由克嘏。由由克嘏卖房并收款，卖房款是由克嘏收取的，村委会没有收款。由克嘏以村委会原主任丛池功涉嫌诈骗向公安机关举报，公安机关也找原告调查，原告如实向公安机关陈述案件事实。��克嘏未提供公安机关已立案的证据。一审法院释明，如审理查明的事实与其诉讼请求所依据的事实不一致，是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。原告要求将本案移送公安机关侦查。一审法院认为，因涉案房屋不是商品房，原告无购买资格，原告与由克嘏签订的房屋买卖协议是无效的。由克嘏收取原告的首付款70，670元，应返还给原告。因村委会给由克嘏提供盖有其原印章的专用收款收据，原告有理由相信是村委会卖房和收款，村委会应与由克嘏共同承担返还责任。因涉案房屋买卖协议无效，二被告应承担赔偿原告损失的责任，原告的合理损失应是70，670元的中国人民银行同期同类贷款利率的利息。但二被告不是承担违约金，也不是按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算的利息违约金。只有在合同有效时才产生违约，随之才能承担违约责任，��承担违约金。按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算利息的规定适用于借贷纠纷案件，其他案件不适用该规定。经一审法院释明，如审理查明的事实与其诉讼请求所依据的事实不一致，是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。原告要求二被告返还70，670元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求二被告承担违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不能支持，予以驳回。因由克嘏已向公安机关举报，但其未提供公安机关已立案的证据，不能证明村委会原主任丛池功涉嫌犯罪，原告和由克嘏要求将本案移送公安机关的要求，一审法院不予支持和移送。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、《���华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，一审法院作出如下判决：一、原告祁忠超与被告由克嘏于2010年12月22日签订的房屋买卖协议无效；二、被告瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会、由克嘏在判决生效后7日内将70，670元返还给原告祁忠超；三、驳回原告祁忠超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，773元，由原告祁忠超负担1，206元，由被告瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会、由克嘏负担1，567元；鉴定费2，000元，由被告瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会负担。由克嘏上诉的理由及请求是：撤销原审判决第二项，依法驳回祁中超对由克嘏的诉讼请求，由村委会承担付款义务。由克嘏并没有收到祁中超70，670元购房款，原审判决仅依据村委会的单方陈述就认定由克嘏收到购房款，并据此判决由克嘏承担返还购房款义务，显系事实认定错误。由克嘏虽然与祁中超签订了商品房买卖协议，但是该协议并没有实际履行，且由克嘏也没有收到祁中超70，670元的购房款。从祁中超提供的收款收据来看，收款收据上加盖的是村委会的印章，因此收款人是村委会，而不是由克嘏。由克嘏从未收到过村委会所述的给付12张收据，而原审判决仅依据村委会的单方陈述，就直接认定由克嘏收到购房款，显然是错误的。祁中超二审答辩认为，不同意由克嘏的上诉请求。村委会二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，结合本案中各方当事人的诉辩观��，本案的争议焦点为由克嘏应否承担向祁中超返还购房款的义务。针对该争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在二审庭审中，由克嘏陈述案涉房屋系其施工建设的，其与村委会口头约定，由由克嘏代替村委会出售房屋，签协议之后钱并没有到由克嘏手里，且工程款未支付，而在一审期间村委会陈述因涉案房屋所在的两栋楼是由克嘏施工建设的，当时双方约定由克嘏可以处理涉案房屋，一共给由克嘏12份收款收据。结合双方当事人的上述陈述，如果是在村委会未支付工程款的情况下，不排除村委会用包括案涉房屋在内的房屋抵顶工程款，由由克嘏负责出售案涉房屋。而且，案涉《房屋买卖协议》虽然抬头载明的甲方（卖方）为“老虎屯镇后三十里堡村幸福家园”，��村委会并未在协议上加盖印章，甲方签字系由克嘏签署，而由克嘏未提供充分的证据证明其是村委会的委托代理人或者工作人员，亦无据证明祁中超知道或者应当知道由克嘏的身份，故可以认定案涉《房屋买卖协议》系由克嘏与祁中超签订的，案涉房屋买卖合同关系存在于由克嘏和祁中超之间。该协议无效后，依据合同的相对性原则，由克嘏作为合同的相对方负有向祁中超返还购房款70，670元的义务，由克嘏与村委会之间的约定不能对抗本案的购房人祁中超。至于村委会应否向祁中超承担返还购房款的义务一节，本院认为，原审判决判令村委会与由克嘏向祁中超返还购房款，对此，村委会未提出上诉，在二审期间，村委会无正当理由未到庭，亦未提交书面的答辩意见，对此，应当视为其认可原审判决判令其承担的责任。综上，对由克嘏的上诉请求不予支持。综上��述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，567元（由克嘏已预交），由由克嘏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李奎哲代理审判员 周燕雁代理审判员 阁成宝二〇一四年十月二十八日书 记 员 夏丽娜 更多数据：搜索“”来源：