（2014）珠香法民三初字第443号
裁判日期: 2014-10-28
公开日期: 2016-01-21
案件名称
珠海市豪晖房产有限公司与张嘉永、张誉宝商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市豪晖房产有限公司,张嘉永,张誉宝,韦小荣
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第443号原告：珠海市豪晖房产有限公司，住所地珠海市。法定代表人：黄款，董事长。委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。被告：张嘉永，男，汉族，住珠海市，公民身份号码×××6112。被告：张誉宝，男，汉族，住珠海市。公民身份号码×××5718。法定代理人：韦小荣，女，壮族，住广西大化瑶族自治县，公民身份号码×××572X。第三人：韦小荣，女，壮族，住广西大化瑶族自治县，公民身份号码×××572X。委托代理人：刘志萍，广东运胜律师事务所律师。委托代理人：黄文丰，广东运胜律师事务所律师。原告珠海市豪晖房产有限公司诉被告张嘉永、张誉宝商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，依法追加韦小荣作为第三人参加本案诉讼。原告委托代理人彭晓笛、被告张嘉永、第三人韦小荣及委托代理人刘志萍、黄文丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是案涉房产的开发商，2004年6月26日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，两被告购买了原告开发的濠海大厦XXX房，房款分别为32.8万元、86万元，俩被告为XX房支付了首期款10万元，为XX房支付了首期款15.2万元。按照商品房买卖合同第六条的约定，余款共93.6万元应在办理预购登记时付清。上述房屋分别在2004年6月29日和2004年7月1日办理了预购登记，且已交付给俩被告使用至今。2005年3月18日，俩被告书面承诺在六个月内付清余款，如果超过一年仍未付款，原告有权收回房屋、无息退还已付的首期款。但是，俩被告未在承诺的时间内支付余款，应将房屋交还原告。2013年10月12日，原告再次书面通知俩被告，要求俩被告交还房屋，并办理退房的相关手续，俩被告也同意交还房屋，但就是没有实际行动。现原告为了维护自己的合法利益，诉至法院，诉讼请求：1、判令被告立即将濠海大厦79栋XXX房腾退给原告，逾期不退则按同地段同类房屋租金支付房屋占用费；2、两被告配合原告办理取消预购登记的手续；3、被告承担诉讼费用。原告对其诉称提供以下证据：1、通知函；2、承诺书；3、商品房买卖合同；4、房款收据两份；5、预购登记证两份；6、出生医学证明；7、被告身份证复印件。被告张嘉永辩称，被告的资金周转紧张，希望原告宽限时间，被告会把没有支付的房款还给原告。原告是曾多次追讨过，发过书面催讨的通知，但被告的经济紧张是事实。另外，房子在被告离婚的时候判决给女方了，现在由女方居住。被告张嘉永没有提供证据。第三人韦小荣辩称：一、原告豪晖公司提出的诉讼请求事实上早已超过诉讼时效，不应受法律保护。原告豪晖公司在诉状中确认本案所涉两套房均已办理了预购登记，且已交付使用至今。双方在《商品房买卖合同》中明确约定有买方交款时间是办理预购证付清，原告已确认并已办理了预购登记，应该是已经付清款项，且原告从未向我主张过此债权。欠款真实与否，豪晖公司和张嘉永最清楚。我认为本案是豪晖公司和张嘉永恶意串通、栽赃欲让我承担此笔巨债，必要时，要求追究张嘉永和豪晖公司恶意串通，伪证、栽赃我的法律责任。二、离婚诉讼中张嘉永故意隐匿、转移夫妻共同财产，又与豪晖公司恶意串通制造本案，其目的是利用豪晖公司，欲报复陷害让我和儿子无法生活下去，屈从于他，是不能得逞的，是不能受法律保护的。离婚案件，双方应向法庭据实申报财产，可被告并未这样。其中：1、张嘉永隐匿加斯图公司财产我未分割。2、张嘉永隐瞒春泽名园33栋501、702室，法院查清己分割。3、张嘉永隐瞒金之花园33号商铺，法院查清己分割。4、登记在李悦辉（张嘉永的姐夫）、登记在黄燕嫦（张嘉永的外甥女）、登记在张群卿（张嘉永的姐姐）名下房产共3套，但诉讼中他又不承认。5、濠海大厦79栋XX、XX两套房，月租3300元，此租金张嘉永隐瞒未能分割。在我和张嘉永离婚案件中，张嘉永提交给法院书面的书面资料和调解意见中，从来没有提过有本案所涉债务，原告从未向我主张过此债权。非常明显，是原告公司和张嘉永恶意串通、栽赃欲让我承担此笔巨债。三、本案诉讼费应由原告、张嘉永承担。本案的纠纷是豪晖公司和张嘉永恶意串通所为，豪晖公司和张嘉永具有不可推卸的过错责任，本案诉讼费应由豪晖公司和张嘉永承担。综上所述，张嘉永因离婚诉讼报复陷害我，与豪晖公司恶意串通制造本案，应驳回原告诉讼请求。第三人对其辩称提供以下证据：1、2006年9月21日产权交易中心出具的《商品房预购查询结果》；2、2007年4月2日韦小荣起诉的《证据材料清单》；3、张嘉永在离婚案件中提交给法院的2007年5月28日《被告张嘉永的调解意见》、2008年9月16日《向本院提交书面资料》；4、（2009）珠中法民一终字第1367号《民事判决书》、（2009）珠中法民一终字第1367号《民事判决书》；5、（2007）香民一初字第841号协助执行通知书；6、2007年8月18日情况简介、张嘉永给中院的信；7、中院的调查笔录和笔录；8、张嘉永的上诉状；9、珠中法民一终字112号判决书及送达确认书。经审理查明，珠海市香洲碧海路77、79号濠海大厦79栋XX、XX房为原告开发的房产。2004年6月26日，原告与被告张嘉永、张誉宝签订两份《商品房买卖合同》，约定将上述XX、XX房出售给被告张嘉永、张誉宝。其中XX房总价为32.8万元，2004年5月28日已付清房款100000元，余额办理预购证时付清。XX房总价86万元，2004年6月17日已付清152000元，余款办理预购证时付清。合同约定逾期60日内，自应付期限第二天至实际全额支付之日，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。2004年6月28日，原告分别向被告出具了100000元和152000元的收款收据。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2004年6月29日、7月1日，原告将上述两套房产办理预购登记至被告张嘉永、张誉宝名下。2005年3月18日，被告张嘉永出具《承诺书》，内容为：本人张嘉永、张誉宝购买的香洲碧海路79号XX、XX房没有按合同条款执行支付购房款。因本人资金周转问题，暂不能支付，现本人已经入住。请贵公司给六个月时间分期付款。如果超期按银行贷款利息计算（时间不超过一年）。如果本人还没有按规定承诺书时间支付房款及利息，开发商豪晖公司有权收回两套房产，退回首期购房款，本人不计室内装修费用，开发商也不计任何利息，特此承诺。由张嘉永签名捺印确认。另注明“同意承诺书内容，如果不按承诺我公司收回上述二套房屋。2005.3.20”，由原告公司加盖公章。2013年10月12日，原告向张嘉永、张誉宝发出《通知函》，内容为：你们在2004年6月26日购买了我司开发的香洲湾仔沙碧海路濠海大厦79栋XX、XX房，为XX房支付了10万元，为XX房支付了首期款15.2万元。按照购房合同第六条的约定，余款共93.6万元应在办理预购登记时付清，上述房屋分别在2004年6月29日和2004年7月1日办理了预购登记且已交付，你们也曾于2005年3月18日书面承诺在六个月内付清余款，如果超过一年仍未付款，我司有权收回房屋。但是你们未在承诺的时间内支付余款，应将房屋交还我司。我司也多次联系你们，要求交还房屋，现再次请你们在收悉此通知后尽快来我司协商办理退房事宜。张嘉永签署“同意”，并代张誉宝签名。另查明，韦小荣、张嘉永原为夫妻，2007年韦小荣提起离婚诉讼，经珠海市中级人民法院（2009）珠中法民一终字第112号民事判决书判决离婚，张誉宝由韦小荣抚养，该判决于2009年5月11日发生法律效力。判决中关于本案所涉房产处理结果是：韦小荣享有濠海大厦79栋XX房50%份额（扣除张誉宝50%的份额，价值164000元）、79栋XX房50%份额（扣除张誉宝50%的份额价值430000元），张嘉永应积极配合韦小荣办理上述房产的产权证明，待产权完善后，韦小荣取得上述份额的产权。该案处理过程中，双方均未提出房款是否交完的问题，法院也对于此问题没有处理。本案所涉房产自2007年开始由张嘉永出租，2009年离婚判决生效后，由韦小荣出租。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。被告在2004年6月29日、7月1日办理预购证时未能依约付清房款余款，2005年3月18日，被告张嘉永向原告出具了《承诺书》，原告盖章确认同意《承诺书》内容，视为双方就房款余款的支付时间和方式达成了变更的意见，被告应依照《承诺书》的承诺内容支付房款及利息，但被告仍未履行支付义务。原告在履行期限届满后并未积极通过诉讼等方式向被告主张《承诺书》中的收回房产的权利。关于韦小荣主张的已经支付完毕房款的主张，根据“谁主张，谁举证”的规则，韦小荣应当承担举证责任。支付房款的有效证据为支付凭证或者收取款项的收据发票等，但韦小荣并未提供已经交付房款的直接证据。韦小荣与张嘉永在离婚诉讼过程中，（2009）珠法民一终字第112号民事判决书对本案所涉房产作为张嘉永、韦小荣的夫妻共同财产进行了分割，基于该房产上的债务因双方均未要求并未处理。判决查明，在婚姻存续期间，张嘉永主要支配管理夫妻共同财产，韦小荣承担照顾子女日常生活的主要义务，所以，韦小荣对于房款的支付情况不清楚，并不违反常理，但也不能以此来认定支付完毕房款的事实。该判决中“上诉人张嘉永以上述五套房产未办理房屋产权证为由，主张此五套房产并非夫妻共同财产，应当明确的是，未取得房屋产权证仅是张嘉永、韦小荣未办理房屋权属证明，但不能否认张嘉永与韦小荣对上述房产已全部出资的事实，张嘉永对上述房产的出资情况也未提出异议”的内容，只是针对张嘉永在案中以未办证而夫妻共同财产的观点的评析和认定，并不是针对向开发商交付房款事实的认定，韦小荣以此抗辩已经交付完毕房款，本院不予支持。该判决书认定XX、XX房50%的份额归韦小荣所有，房屋也已经实际交由韦小荣出租收益。张嘉永在2005年3月出具的《承诺书》中承诺的退回房屋的事实条件已不具备，韦小荣基于夫妻共同财产的处理而获取的两套房屋上的合同权利，原告如认为韦小荣应承担相应的合同义务，应通过有效形式通知韦小荣，韦小荣也应享有相应抗辩权利，而在判决生效后，原告并未要求被告履行支付义务。张嘉永在生效判决确定争议房产50%权利归韦小荣的情况下，在2013年10月原告发出的通知上表示“同意”的承诺，亦不能对韦小荣发生法律效力。所以，原告在没有与韦小荣确认和给予合理时间履行付款义务的情况下，以张嘉永承诺的内容要求被告和第三人承担腾退争议房屋，支付占用费，取消预购登记等合同解除的法律后果，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告珠海市豪晖房产有限公司的诉讼请求。本案受理费31268元，由原告珠海市豪晖房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 吴 杰人民陪审员 王建军人民陪审员 何润贤二〇一四年十月二十八日书 记 员 杨 悦 关注公众号“”