（2014）渝五中法民终字第03981号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2015-09-09
案件名称
邓洪富与罗生雄、张溪桥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓洪富,罗生雄,张溪桥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第03981号上诉人（原审原告）邓洪富。委托代理人邓洪金，男，汉族，1954年12月6日出生，（系邓洪富之弟）。被上诉人（原审被告）罗生雄。被上诉人（原审被告）张溪桥。委托代理人余明礼，重庆恩特律师事务所律师。上诉人邓洪富与被上诉人罗生雄、张溪桥房屋买卖合同纠纷一案，邓洪富不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：邓洪富系重庆市农业科学院退休职工，根据重庆市农业科学院的规定，邓洪富享有在重庆市农业科学院出资修建一套商品房的资格。2006年10月9日，邓洪富与罗生雄签订了一份以邓洪富为甲方、张溪桥为乙方的《转让协议》，约定邓洪富将重庆市农科院分配给邓洪富的位于重庆市九龙坡区白市驿镇农业展览馆内住房一套指标转让给张溪桥，张溪桥一次性付给邓洪富指标转让费7000元，若选到南坪住房一套，80平方米应付指标费6万元，100平方米应付指标费7万元，第二次定位交款时付清；张溪桥付清房款和指标费后，由邓洪富出委托书，如果分到南坪住房可得利润甲乙双方各一半，邓洪富应在建房办通知的缴款时间内共同前往缴款地点按期缴纳工程进度款，且邓洪富在履行协议的过程中，应将有关分配住房的各种信息告诉张溪桥便于选房，本协议在邓洪富收到张溪桥支付的指标转让费后即生效。该协议落款处由罗生雄代签了张溪桥的名字。在该协议签订前的2006年10月1日，罗生雄代张溪桥支付了转让协议中约定的指标转让费7000元，邓洪富出具的收条载明“今收到张溪桥住房指标转让金7000元”。2007年7月6日，邓洪富与罗生雄就前述转让协议签订《补充协议》，约定前述转让协议中约定的转让费7000元增加到8500元，如邓洪富反悔不转让指标给张溪桥或无理附加其他条件致使张溪桥无法购买此房，邓洪富无条件双倍返还张溪桥5.7万元，即张溪桥交给邓洪富缴于农科院的2万元，邓洪富应双倍返还张溪桥，指标转让费8500元邓洪富也应双倍返还张溪桥，若张溪桥反悔，邓洪富不退还指标转让费给张溪桥。同日，罗生雄代张溪桥支付邓洪富指标费1500元，邓洪富出具了收条。2008年5月15日，罗生雄向邓洪富出具承诺，载明“张溪桥购买邓洪富农科院白市驿住房一套指标费2万元正（贰万元正），待签定正式房屋购销协议及办好产权证后支付。争取选好房子”。2009年6月29日，罗生雄向邓洪富出具说明一份，载明“如果邓洪富分得南坪住房就可得5万元（伍万元正），在办理产权证时支付，以前合同内容的利润分成作废。”。同日，邓洪富向罗生雄出具委托书，载明“兹有张溪桥受重庆市农业科学院职工邓洪富委托选购重庆市农业科学院职工住房壹套，因张溪桥因公外出，不能履行选房职责，现特委托罗生雄代为选房”。重庆市农业科学院领导余某某在该委托书上签字并加盖重庆市农业科学院特色作物研究所公章，邓洪富并向罗生雄提供了身份证复印件。2010年3月29日，重庆市农业科学院出具职工选房登记单，载明邓洪富委托罗生雄选得了位于南坪的房源，面积86.10平方米。罗生雄在职工选房登记单上签名捺印。另查明，2006年10月9日至2011年5月26日，罗生雄先后四次代张溪桥前往重庆市农业科学院缴纳建房集资款及五通费、印花税、大修基金等相关税费共计215605.60元，每次交费均有邓洪富陪同。还查明，邓洪富于2013年12月26日以张溪桥、罗生雄为被告向重庆市永川区人民法院提起诉讼，要求撤销其与张溪桥、罗生雄于2006年10月9日签订的《转让协议》和2007年1月6日签订的《补充协议》。重庆市永川区人民法院于2014年3月3日作出（2014）永法民初字第00259号民事判决书，判决驳回邓洪富的诉讼请求。（2014）永法民初字第00259号民事判决书现已生效。邓洪富在一审中诉称，邓洪富在重庆市农科院分到职工集资住房一套，2006年10月9日，邓洪富和罗生雄、张溪桥签订了重庆市农科院职工集资房转让协议，约定集资住房选在白市驿，指标转让费为7000元，选在南坪，指标转让费为6万元，等二次定位缴款时付清，并约定该转让协议在邓洪富收到指标转让费后生效。协议签订后，由于未确定房屋地址，罗生雄、张溪桥暂按选在白市驿支付了邓洪富7000元。2007年1月6日，邓洪富和罗生雄、张溪桥就选在白市驿的指标转让费增加1500元签订《补充协议》，罗生雄、张溪桥事后向邓洪富支付1500元。2008年初，邓洪富的房屋确定选在南坪，则转让协议中“选在白市驿指标转让费为7000元”及《补充协议》的约定就自然失效。罗生雄、张溪桥应按转让协议中房屋选在南坪的约定，在二次定位交款时付清指标转让费6万元。但罗生雄、张溪桥从2008年初确定住房选在南坪并交第二次集资款时至今，一直未支付邓洪富指标转让费6万元。由于转让协议约定在邓洪富收到指标转让费后生效，该转让协议是一份附生效条件的协议，所附条件未成就，该协议应无效。另外，该房是单位职工集资房，具有特定性和优惠性，国家法律法规和部门规章均明文规定在未取得房产证及取得房产证后一定年限内禁止转让，因此该集资房转让协议违反了法律法规和规章的禁止性规定，属于违法的协议，应当无效。故要求确认邓洪富与罗生雄、张溪桥于2006年10月9日签订的《转让协议》无效。罗生雄在一审中辩称，罗生雄与邓洪富签订转让协议及办理相关手续均系受张溪桥委托，由此产生的后果应由张溪桥承担，罗生雄只是一个介绍人，不是本案适格主体；邓洪富与罗生雄、张溪桥于2006年10月9日签订的《转让协议》有效，故要求驳回邓洪富的诉讼请求。张溪桥在一审中辩称，张溪桥委托罗生雄作为代理人与邓洪富在2006年10月9日和2007年1月6日分别签订《转让协议》和《补充协议》各一份，两份协议系双方自愿签订，且不违反法律行政法规的强制性规定，张溪桥已支付邓洪富转让费且愿意支付余下的转让费；协议签订后，邓洪富也多次配合张溪桥到邓洪富所在单位缴纳房款以及选房、接房等，张溪桥已实际入住该房长达两年之久，故要求驳回邓洪富的诉讼请求。一审法院认为：对合同主要约定的理解应结合合同全文并参照合同双方的履行情况予以明确。从罗生雄代张溪桥与邓洪富签订的《转让协议》及《补充协议》全文理解，并结合双方签订协议后的一系列行为可知，两份协议主要是对邓洪富出售集资房指标、张溪桥买受指标的约定，而罗生雄仅是张溪桥的代理人而非合同相对方，其代理行为得到了张溪桥的认可，张溪桥按协议实际履行了合同义务，罗生雄在代理权限内以张溪桥的名义实施的行为应当由张溪桥承担民事责任，故原告针对罗生雄的诉讼请求应不予支持。邓洪富、张溪桥签订的《转让协议》所涉房屋系重庆市农科院的职工出资修建的生活区商品房住宅，并享受了政府批准的异地建房的优惠政策，虽然该职工建房资格具有参加出资建房人身份和个人福利性质，但邓洪富作为重庆市农业科学院的退休职工，享有重庆市农业科学院职工出资修建的生活区商品房住宅资格，邓洪富自愿将其所享有的建房资格转让给张溪桥，并收取了张溪桥支付的转让款，张溪桥也向重庆市农业科学院缴纳了部分出资建房款，且重庆市农业科学院也未禁止转让。《转让协议》的性质为对邓洪富将来享有房屋所有权的期待权的处分。双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上达成的转让协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《转让协议》合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。此外，虽然《转让协议》上约定邓洪富收到张溪桥支付的指标转让费后即生效，该约定是对合同生效条件的约定。合同未生效不等同于合同无效，即不能因为合同中约定的生效条件未成就而确定合同无效。综上所述，邓洪富的诉讼请求依法不能成立，一审法院不予支持。罗生雄、张溪桥辩称的理由成立，应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十二条之规定，遂判决：驳回邓洪富的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，财产保全费2020元，合计2670元，由邓洪富负担。一审宣判后，邓洪富不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判确认上诉人与被上诉人于2006年10月9日签订的《转让协议》无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是1、上诉人与被上诉人签订的《转让协议》是附生效条件的协议，由于被上诉人未向上诉人交付转让费，故协议生效条件未成就，该《转让协议》不具有法律约束力；2、被上诉人一直不履行支付转让费的义务，仅享受权利，违背诚实信用原则；3、无效合同包含未生效的合同，上诉人已通过诉讼行为行使了撤销权，作出了不认可《转让协议》有效的意思表示；4、《转让协议》的内容违反了《物权法》、《房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》的禁止性规定，应当属于无效合同。被上诉人罗生雄、张溪桥答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。二审审理中，上诉人邓洪富举示了《关于邓洪富不同意将其单位集资房过户给他人的复函》、《签收表》、《关于补办网签手续的紧急通知》、《原作物所片区办证时间表》，拟证明涉案房屋的权利人为邓洪富。被上诉人罗生雄、张溪桥对上诉人邓洪富在二审过程中举示的上列证据之真实性无异议，但认为该组证据与本案无关联性且不能达到上诉人的证明目的。二审审理查明，2014年2月，重庆市农业科学院龙锦苑产权办理工作组向邓洪富送达了《签收表》、《关于补办网签手续的紧急通知》、《原作物所片区办证时间表》，要求邓洪富于2014年3月20日前到龙锦苑3-2-5办理房屋产权登记所需的网签手续。2014年3月25日，重庆市农业科学院作出《关于邓洪富不同意将其单位集资房过户给他人的复函》，主要内容为：关于邓洪富与张溪桥签订的《转让协议》的效力应由人民法院认定；请邓洪富、张溪桥在法律框架下尽快圆满解决纠纷，不能因此影响他人权利。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：被上诉人张溪桥委托被上诉人罗生雄于2006年10月9日与上诉人邓洪富签订的《转让协议》是否有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，上诉人主张其与被上诉人张溪桥签订的涉案《转让协议》无效，但其在一、二审诉讼过程中均未举示充分证据证明涉案《转让协议》在签订过程中或在协议内容中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，上诉人应就此承担举证不能的不利诉讼后果。上诉人要求确认涉案《转让协议》无效的上诉请求因无相应证据支撑，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人邓洪富负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬代理审判员 何 流代理审判员 刘恋砚二〇一四年十月二十七日书 记 员 岳 林 百度搜索“”