（2014）闸民三（民）初字第1639号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2014-12-22
案件名称
上海塘南实业公司与上海海福瑞酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海塘南实业公司,上海海福瑞酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第1639号原告上海塘南实业公司。法定代表人孙嘉新。委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。委托代理人俞玮月，上海思义律师事务所律师。被告上海海福瑞酒店有限公司。法定代表人朱剑琪。委托代理人贺国良，上海百悦律师事务所律师。委托代理人周海燕，上海百悦律师事务所律师。原告上海塘南实业公司与被告上海海福瑞酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告上海塘南实业公司的委托代理人俞玮月、被告上海海福瑞酒店有限公司的委托代理人周海燕到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告上海塘南实业公司诉称，2009年，原、被告签订《房屋租赁合同》将上海市闸北区高平路XXX-XXX号房屋（以下简称高平路房屋）出租给被告使用；2010年9月，原、被告与案外人上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称科瑞公司）签订书面协议，约定科瑞公司为高平路房屋提供物业管理服务，被告作为物业使用人应当每月向科瑞公司支付物业管理费人民币1万元（以下币种均为人民币）；2013年9月，因被告拒绝支付物业费，科瑞公司向法院起诉，要求原告作为业主支付拖欠的物业费18万元；审理过程中，法院追加被告参加诉讼；2014年，上海市第二中级人民法院作出终审判决，原告应支付物业费13万元，同时认定，原告履行生效判决后，可向被告追偿，并查明原告此前为被告代付了6万元物业费；此后，原告依照判决支付了13万元物业费，并承担了诉讼费1，408元；故起诉请求判令：1、被告支付原告垫付的物业费19万元；2、被告赔偿原告1，408元。被告上海海福瑞酒店有限公司辩称，双方签订的房屋租赁合同中对水电费有过明确约定，而物业费作为承租费涵盖内容不用再予以明确说明；原告在诉状中主张前案生效判决中确认被告与科瑞公司、原告签订补充协议，但协议应加盖公章生效，但被告实际并未加盖公章，故被告不是签订方，前案认定事实有误；前案中认定原告就科瑞公司的给付责任承担连带责任，其给付后向被告追偿不符合法律规定；原告主张物业费涵盖的期间中，原、被告均在前案中明确2011年9月后科瑞公司再未提供任何物业服务，不应由没有享受过服务的被告承担物业费；故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告为上海市闸北区高平路847、849、853、855号101、201室共3，563.84平方米房屋的产权人，上述房屋位于被称为“中环永新国际广场24号楼”的楼宇内。2010年3月8日，科瑞公司与原告签订《补充协议》，约定：原告委托科瑞公司进行高平路房屋物业管理服务事宜，管理期限为2010年5月1日起至2012年4月30日止，原告每月应缴付科瑞公司物业管理服务费壹万元；服务合同期满后，双方如无异议，协议将自动顺延有效。2009年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告在2009年4月1日前，将高平路房屋出租给被告使用。虽然事实上交房日期晚于合同约定，但2010年5月至2010年12月为被告的装修免租期，被告已实际占用高平路房屋。2010年9月28日，科瑞公司与原、被告签订《物业管理服务协议》，约定高平路房屋的外围由科瑞公司实施管理服务，管理期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，协议期满前二个月，协议中的任何一方如无提出任何异议，协议将自动顺延有效。《物业管理服务协议》约定由物业使用人被告每月缴付科瑞公司物业管理服务费壹万元，按季支付，先服务后支付，以后顺延。《物业管理服务协议》中，被告落款处加盖海福瑞大酒店合同专用章。2010年5月1日至2012年4月30日，科瑞公司对高平路房屋外围进行物业管理服务。原告支付了其中2010年10月至2011年3月的物业管理费6万元。2013年9月26日，本院受理科瑞公司诉上海塘南实业公司物业服务合同纠纷一案，案号为（2013）闸民三（民）初字第2406号。本院在该案审理中依上海塘南实业公司申请依法追加上海海福瑞酒店有限公司为该案被告。本院经审理后认为，被告以合同专用章盖章，又系酒店员工加盖，其产生的效力同于公章；而且，从被告所发函件等形成的证据链显示被告事实上是承认《物业管理服务协议》效力的。故，《物业管理服务协议》自成立时生效；2010年10月起，交纳物业服务费的义务主体为被告，原告负连带交纳责任；而事实上，原告也确曾为被告代付过6万元物业费；原告履行连带交纳责任后，可以向被告追偿；科瑞公司的物业服务截止点应认定至2012年4月30日；科瑞公司请求支付2011年4月至2012年4月的物业服务费，于法不悖，应予支持。2014年2月12日，本院作出（2013）闸民三（民）初字第2406号民事判决：上海塘南实业公司自判决生效之日起十五日内向上海科瑞物业管理发展有限公司支付所欠物业服务费13万元。被告不服上述判决，提起上诉。2014年5月22日，上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民二（民）终字第568号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告为履行生效判决，向本院缴纳了131，408元，其中包含原告应承担的一审案件受理费1，408元。审理中，原告自愿撤回第二项诉讼请求，明确诉请为要求判令被告支付原告垫付的物业费19万元。以上事实，由原告提供的（2013）闸民三（民）初字第2406号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第568号民事判决书、记账凭证、《物业管理服务协议》、《房屋租赁合同》，被告提供的民事起诉状、证据目录、《补充协议》、律师函、证据目录、营业执照、确认书以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。根据生效判决查明事实及原告提供证据，原告已承担了高平路房屋2010年10月至2012年4月的物业费共计19万元。关于《物业管理服务协议》的签订主体、高平路房屋物业费的义务主体、原告承担物业费后是否有权向被告追偿、科瑞公司提供物业服务的期间等问题，前案判决均已作出了详尽的论述，本院不再赘述，被告未能提供相反的证据推翻前案确认的事实，亦无充分理由说明前案认定有误，故对其抗辩，本院均不予采纳。原告承担物业费后，有权向被告追偿。原告不再主张赔偿，是其对自身诉讼权利义务的处分，依法可予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：被告上海海福瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海塘南实业公司物业费19万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，064.10元、财产保全费1，477元（原告上海塘南实业公司均已预缴），由被告上海海福瑞酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 严毅超二〇一四年十月二十七日书 记 员 龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…… 微信公众号“”