（2014）阿民一初字第575号

裁判日期: 2014-10-27

公开日期: 2015-02-06

案件名称

陆方娥诉许惠琴房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

阿勒泰市人民法院

所属地区

阿勒泰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆方娥,许惠琴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民事判决书（2014）阿民一初字第575号原告陆方娥，女，汉族，1955年12月30日出生。委托代理人张丽，新疆木山律师事务所律师。委托代理人崔延玲（原告女儿），女，汉族，1981年9月11日出生。被告许惠琴，女，汉族，1964年7月7日出生。委托代理人邵敏，新疆新北律师事务所律师。原告陆方娥诉被告许惠琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱家奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆方娥委托代理人张丽、崔延玲，被告许惠琴及委托代理人邵敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆方娥诉称，2011年6月，因拆迁阿勒泰市城建房地产开发有限责任公司补偿给原告一套位于阿勒泰市银河小区2号楼1单元901室的房屋，单价为2，880元／平方米。原、被告双方是亲戚，双方于2012年3月初达成口头房屋买卖协议，原告将该套补偿的房屋卖给被告，价格对外销售价格为准，该房屋总价款为381，657.6元。被告陆续向原告支付了房款110，000元。另外，原告向被告借款的10，000元也折抵了房款，剩余261，657.6元经原告多次索要，被告均无理由拒付。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求依法判令被告偿还原告房款261，657.6元并由被告承担本案诉讼费用。被告许惠琴辩称，对原告诉称的原、被告之间存在房屋买卖行为的事实认可，但合同约定的价款并非原告所称。当时口头约定房屋价款按照2011年的价格（大概每平米在2，200元至2，300元之间）进行计算。因双方是亲属在总价款的基础上上再减去二、三万元，总房款240，000元多些。在被告拿到涉案房屋钥匙之前已向原告全额支付了房款。原告主张被告欠房款未支付，但没有提供证据证明，且原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告陆方娥为支持其主张，向本院举证如下：1、2014年7月4日由阿勒泰市城建房地产开发有限公司出具的证明1份，证明原、被告诉争的房屋是该公司置换给原告的，所有权归原告所有。房屋面积是132.52平方米，单价为2，880元，房屋总价款是381，657.60元。原告补交了房屋差价109，000元，被告未支付房款。2、2012年3月7日城建房地产开发公司出具的借条和收据各1份。证明是原告向该公司支付109，000元房款，但收据开给原告儿子名下的过程。3、2013年1月6日商品房预售合同1份，证明原告所有的房屋现在落在被告名下，被告至今未支付全部房款。4、邢有林的证人证言，证明2012年3月7日经邢有林、崔延玲、阿勒泰市城建房地产开发公司三方协商，邢有林代原告将阿勒泰市城建房产公司拖欠自己的109，000元工程款作为涉案房屋的房款予以折抵。经被告许惠琴质证，对原告出示的证据1与被告无关联性不认可，该证明只能证明该公司与原告之间房屋置换的事实。证据2是复印件，与本案没有关联性。证据3的真实性认可，但对被告未支付完房款的证明目的不认可。证人邢有林与阿勒泰市城建房地产开发公司结算问题与本案没有关系，对证明目的不认可。被告许惠琴为抗辩原告主张，向法院提交了如下证据：1、2012年3月8日领取钥匙的证明1份，证明原、被告双方在对房产无任何争议的情况下，被告领取诉争房屋钥匙。原告2014年8月4日向法院起诉已经超过诉讼时效。2、商品房预售合同1份，证明原、被告在无任何争议的情况下，被告将涉案房屋在房产局备案，成为该房产的合法持有人。3、被告交房款收据3份及发票1份，证明被告向阿勒泰市城建房地产开发有限公司补足了房款差价及税款，原告所述被告没有交纳房款不属实。4、房屋所有权证书1份，证明被告在履行完所有义务后办理了所有权证，被告是该房屋所有权人。5、收据7张，证明被告自2012年3月8日起交清了与房屋有关的所有费用。经原告陆方娥质证，对被告出示的证据1的真实性、合法性及关联性认可，证明目的不认可，该证据无法证明原、被告双方不存在房屋权属争议。原告是在2014年4月才与被告就房屋权属发生争议，未超过诉讼时效。对证据2的真实性、合法性及关联性认可，对证明目的不认可，该证据不能证明双方不存在买卖行为。证据3可以印证原告提供的证据1、2及证人证言，即该笔钱并非是被告向阿勒泰市城建房地产开发有限公司支付。因为该房屋是落户在被告名下，该公司出具收据只能出具被告姓名。对4，752元的收据认可。其他收据与本案没有关系。对证据4的真实性、合法性及关联性认可，但是不能证明原、被告之间属于何种法律行为。对证据5的真实性认可，关联性不认可。经本院认证，对原告出示的证据1的真实性予以采信。对证据2中的借款单与本案不具有关联性，本院不予采信。结合被告出示的证据3，对收据予以采信。对证据3的真实性、合法性、关联性予以采信。对证据4不予采信。对被告出示的证据1、2、3、4、5可以证实涉案房屋由被告办理了所有权证书，由被告实际使用、居住的事实，对被告出示的所有证据的真实性、合法性、关联性予以采信。经审理查明，2011年，陆方娥与许惠琴达成口头协议约定将陆方娥拆迁所得的楼房一套（拆迁补偿面积为93平方米）卖给许惠琴，未约定给付房款期限。2013年1月6日，许惠琴与阿勒泰市城建房地产开发有限责任公司（拆迁方）签订了商品房预售合同，合同约定补偿房屋位于银河小区2号楼901室（房屋单价为2880元／平方米），超出补偿面积的部分由当事人按照房屋单价补足差价。2014年7月，许惠琴办理了该房屋的所有权证书，该房屋的实际面积是132.52平方米。2012年4月前，许惠琴向陆方娥给付了110，000元房款。2014年7月22日，许惠琴向阿勒泰市承建房地产开发公司交纳了涉案房屋的4，752元房款。本案争议焦点，原、被告之间的房屋买卖合同价款如何确定；被告应向原告支付多少房款。本院认为，原、被告对涉案房屋买卖的事实无争议，虽未形成书面合同，但该口头合同是双方真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同法律关系。原告将自己拆迁所得的涉案房屋转让给被告，被告应当向原告支付房屋价款。现双方对房屋价款无法达成协议，应当按被告与阿勒泰市城建房地产开发有限公司签订的书面合同约定的价格计算，即每平方米2，880元。涉案房屋的总房款为381，657.6元（2，880元／平方米×132.52平方米）。被告向原告支付了110，000元，直接向阿勒泰市城建房地产开发有限公司支付了4，752元，未给付房款为266，905.6元。对原告认为自己向被告借款的10，000元应当作为房款予以抵销，但被告认为是两个法律关系，不同意，故本院对该诉称不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，对合同是否履行发生争议的，由负责履行义务的当事人承担举证责任。因此，本案中被告有义务举证证明其是否向原告履行了给付房款的义务，但被告未提供证据加以证明该辩称。故对被告已经向原告交付了全部房款的辩称不予采信。原、被告双方之间的房屋买卖合同未约定给付房款期限，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案的诉讼时效应当从被告拒付房款时起算，被告未提供证据证明自己何时拒付，故本案的诉讼时效应从原告起诉时计算。对被告主张原告的起诉超过诉讼时效的辩称不予采信。综上，原告起诉被告向原告支付房款261，657.6未超过被告应当支付的价款，故对原告诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告许惠琴于本判决生效之日起十五日内支付原告陆方娥房款261，657.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5，224元，减半收取2，612元由被告许惠琴负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员　　朱家奇二〇一四年十月二十七日书记员　　金　鑫搜索“”