（2014）闵民五（民）初字第1501号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2015-03-16
案件名称
陈伟明与周建荣、陆荣根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈伟明,周建荣,陆荣根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1501号原告陈伟明。委托代理人郝大海，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告周建荣。被告陆荣根。委托代理人董仑楚，上海市广厦律师事务所律师。原告陈伟明与被告周建荣、被告陆荣根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈伟明的委托代理人郝大海，被告周建荣、被告陆荣根及其委托代理人董仑楚到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。原告陈伟明诉称，原、被告于2012年3月29日签订房屋租赁合同，约定由被告将位于××区××路××号底层45平方米的房屋出租给原告使用，年租金为人民币（下同）45，600元，租赁期限自2012年4月1日起至2016年10月31日止，租金从2012年11月1日起提增5%，以后每满一年租金提增5%，至合同期满，合同总金额为232，968元。该房屋为门面房，之前还有其他租客，为此原告向其他租客支付门面转让费38，000元。合同签订后，原告一直按期支付租金，但自2013年下半年起，被告多次要求大幅涨租金，原告不同意。被告收取了2013年11月1日—2014年1月底的租金后，就表示不再把房屋租赁给原告，要另外租赁给他人，并不再继续收取原告的租金。2014年2月某日，被告趁原告不在争议房屋期间，将原告的东西搬出，将自己的财物搬入，并更换了门锁，致使原告无法继续使用房屋。原告遂诉诸法院要求判令被告限期搬出争议房屋并交付给原告。诉讼中，原告将上述诉请明确表示为要求继续履行双方的租赁合同，即判令被告限期搬出争议房屋并交付给原告。被告周建荣辩称，其从房东陆荣根处租得5间门面房，其中3间是自用的，另2间对外转租。本案原告承租的是其转租中的1间。后来因其租赁的房屋开办的超市关闭了，约在2012年3、4月时其退出了租赁将房屋归还给了房东陆荣根。后就由房东陆荣根与原告重新签订租赁合同发生租赁关系了，原告的租金也是直接交给被告陆荣根的。当时他们签订租赁合同时，其也在场。签完后，原告和被告陆荣根之间的事其一概不知。被告陆荣根辩称，原告诉称的事实和理由都是胡编的。首先从程序上来说，现原告向法庭起诉所依据的租赁合同，合同的签约人是本案被告周建荣，故被告陆荣根不是本案适格主体。另从实体上来说，原告诉称被告未经其同意擅自更换门锁等也不是事实。被告陆荣根从未向原告提出过要求提前终止租赁合同，且被告陆荣根在网上挂牌找中介准备将房屋转租给他人也是原告的意思表示，具体过程都是由原告负责操作的。原告在找到下家后，于2014年2月16日在中介公司就解除房屋租赁协议已与被告陆荣根达成一致意见。为此，被告陆荣根于当天已向原告支付了包括解除合同对原告的补偿以及佣金在内共计24，000元。也是在同一天，被告陆荣根和下家李某乙签订了同样内容的租赁合同。综上，原告诉请在程序上和事实上都与其所述不符，故要求驳回原告对被告陆荣根的全部诉讼请求。经审理查明，位于上海市××区××村××号底层房屋的权利人为被告陆荣根及案外人周某甲。2012年3月29日，原告陈伟明（作为承租方，签约乙方）与被告周建荣（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将从被告陆荣根处承租而来的位于××区××村××号底层45平方米的房屋转租给乙方使用，租赁期自2012年4月1日起至2016年10月31日止，全年租赁费为45，600元。签约后，原告向被告周建荣支付了租房押金3，800元及2012年4月份的租金3，800元。因该房屋之前还有其他租客，为此原告还向案外人支付了门面转让费38，000元。后因被告周建荣自己承租被告陆荣根的房屋用于开办超市经营不善将要关闭了，约在2012年3月底时被告周建荣退出其租赁的房屋归还给被告陆荣根。2012年3月29日，原告（作为承租方，签约乙方）与被告陆荣根（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于××区××村××号45平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期自2012年4月1日起至2016年10月31日止，全年租赁费为45，600元，其中每季度租金为11，400元。每满一年，以上年租金的5%提增，至合同期满为止（本合同从2012年11月1日起租金提增5%）。房屋租金按先付后用原则实施，乙方必须在每月度10日前支付租金。乙方在租赁期间内使用的水、电等费用，按实际用量支付费用。上述合同签订后，被告周建荣将其从原告处收取的租房押金3，800元及2012年4月的租金3，800元一并转交给被告陆荣根，双方继续按照合同约定履行上述租赁合同。合同履行期间，因原告在自身经营方面的原因提出要求与被告陆荣根解除房屋租赁合同。后双方经协商，由原告提出由其通过网上挂牌寻找其他租客来继续承租涉案房屋。后原告委托案外人上海××房地产经纪事务所××店（以下简称“××事务所”）进行居间，并于2014年2月16日向××事务所支付居间佣金1，200元。后××事务所通过努力找到了租客李某甲。原告即通知被告陆荣根于2014年2月16日前往××事务所与案外人李某乙签订租赁合同。同日，被告陆荣根（作为出租方，签约甲方）与案外人李某乙（作为承租方，签约乙方）在案外人××事务所的居间下签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于××区××村××号，建筑面积共45平方米的房屋出租给乙方作为商用使用，租赁期为一年（自2014年2月20日起至2015年2月19日止），月租金为5，800元，同时约定若合同期满续租递增房租5%。签约当日，被告陆荣根同意与原告解除双方的租赁合同并向原告支付补偿款及佣金共计24，000元。该款由案外人李某乙通过向被告陆荣根支付租金的形式给付原告23，200元，另有800元的差额由××事务所负责人周某丙帮助垫付的。原告在收到上述全部款项时，××事务所负责人周某丙认为原告与被告陆荣根间的《租赁合同》已经解除并双方已了结了全部款项，原告在收款后也未向被告陆荣根出具收款收据，故由周某丙将原告与被告陆荣根订立的《租赁合同》原件当场予以了撕毁。现原告认为，被告陆荣根趁原告不在争议房屋期间，将原告的东西搬出，将自己的财物搬入，并更换了门锁，致使原告无法继续使用房屋，遂成讼。审理中，应被告陆荣根的申请，本院传唤证人周某丙（负责涉案房屋居间的××事务所的中介经办人）当庭作证，证人称：小亮是原告的儿子，他在网上挂牌出租房屋，后来我们和小亮联系上后，说我们可以替他找客户。因为他们有转租权利，后来我们带李某乙来看房屋，客户满意了，就准备和原告签订租赁合同。但是最后原告和李某乙并没有签订合同，因为一开始原告是想自己赚取租金差价的，但是因为原告儿子自己也有事业，经营也不好，所以原告就觉得不要麻烦，一次性了结算了，所以原告叫来了大房东，后来就由大房东和李某乙签订合同。原告就和李某乙谈转让的事情，但是他们没有谈拢。因为原告的租赁合同没有到期，如果不补偿，李某乙只能和原告签订合同，所以房东答应直接补偿原告24，000元，其中由租客支付了23，200元（付三押一的钱），当时还差800元，因我也想做成生意，就负责垫付了800元。后来这钱房东也给我了。这24，000元是为了解除原告与房东之间的租赁合同，原告就此退出租赁。当时为了解决这件事情，在原告拿到24，000元后，我就将原告和房东之间的租赁合同原件撕掉了，撕掉合同就表示原告和房东之间事情都结束了，都了结了。另中介费收据是由我开给原告的，因为是原告委托我们的，但是后来原告和李某乙也没有签成合同，是房东和李某乙之间签订合同的，所以这笔钱后来由房东作为补偿原告而支付的。另应被告陆荣根的申请，本院还传唤证人李某乙当庭作证，证人称，我租赁的房屋是通过中介公司找到的，我去了中介公司后，刚开始一个姓陈的儿子说他们借给我，后来说房东借给我。至于姓陈与房东之间发生什么我不是很清楚。姓陈之前向房东借的房屋，姓陈有转租权。签订合同后，我把钱和押金都给了房东，和姓陈的没有关系。签订合同的当天，姓陈和房东都在的。对于姓陈和房东之间的合同终止了，因为要租赁给我。房东和姓陈钱款结清了。因为我有点不放心，房东和姓陈之间在中介公司，由周某丙当场撕毁了他们的租赁合同，就说明他们之间的合同解除了，所以我才放心。当时我支付23，200元给房东，后来周某丙垫付了800元，后来把这些钱都给了姓陈的。这些是我看到的。我当时在场。刚开始姓陈和我谈过转让费的事情。我当时不同意支付转让费，但是我同意将租金调高一些。我和房东签好合同后，履行到现在。以上事实，由原告提供的1.原告与被告周建荣签订的《房屋租赁合同》；2.原告向被告周建荣支付的租房押金及租金的收款收据及原告向案外人支付转让费的收条；3.证明被告陆荣根侵占房屋的录像刻录盘及打印内容。被告陆荣根提供的1.其与原告签订的《房屋租赁合同》（以此证明原告与被告陆荣根之间另行订立了租赁合同，原告本来也有一份，但在2014年2月16日双方合同解除后，原告处的合同原件已被中介公司撕毁）；2.佣金收据（以此证明原告将系争房屋通过中介公司居间成功向中介公司支付中介费1，200元，说明是原告经营不下去，将房屋挂牌后转租，所以中介付款人是原告）；3.被告陆荣根与案外人李某乙签订的《租赁合同》；4.××事务所出具的《情况证明》（以此证明原告与被告陆荣根之间的租赁合同已经依法终止，原告委托中介转租系争房屋及被告陆荣根已向原告支付24，000元之事实），证人周某丙、李某乙的证言以及各方当事人的当庭陈述等为证。经庭审质证，被告周建荣对原告提供证据1.2的真实性没有异议。对于证据3表示不清楚。被告陆荣根对于原告提供的证据1的真实性表示无异议，但认为原告与被告陆荣根签订的租赁合同在2014年2月16日已经解除，原告现在将已经作废的合同提交法庭，故对其合法性和关联性均不予认可。对证据2的真实性及合法性均予以认可，但对其关联性不予认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为因该录音的时间、地点、人物都没有，故该书面材料不能证明原告的证明目的。原告对被告陆荣根提供证据1的真实性予以认可，并认为该证据证明原告起诉被告陆荣根符合法律规定，该合同所有的条款与原告提供的房屋租赁合同的条款一致。同时认为对于被告陆荣根主张该份合同已经被中介撕毁没有相应的证据证明。对证据2的真实性表示无法确认，同时认为与本案无关联性，是中介公司自己写的一个真实的收据，但是无法证明原告向中介公司支付过1，200元中介费的事实，所以对于收据的真实性不予认可。对证据3的真实性表示无异议，但认为该合同证明被告陆荣根不愿继续履行合同的原因，因为该合同上记载的月租金是5，800元，而原告与被告陆荣根之间的租金是3，800元。证据4上公章是××事务所看上去是真实的，但对于该情况说明证明的内容，原告不予认可。被告周建荣认为，因其人在外地，自从原告与被告陆荣根重新签订合同后，后面发生的事情其都不知道，故对于被告陆荣根提供的上述证据，其表示不清楚。对于证人周某丙的证言，原告认为其陈述的不是事实。被告周建荣认为这事情我不知道的。被告陆荣根认为是事实。对于证人李某乙的证言，原告认为没有太听清楚。被告周建荣认为我对这事情不清楚。被告陆荣根认为没有异议。本院认为，原告提供的录像刻录盘及打印内容，因与本案查明的事实不相符，本案的事实是被告陆荣根在原告找到租客李某乙后在中介公司居间下重新签订租赁合同，不存在被告陆荣根侵占房屋的事实，故对原告该证明目的本院无法予以确认。上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与被告陆荣根签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并按约履行。现本案的争议焦点是：造成双方签订的房屋租赁合同无法继续履行的原因和责任。就本案而言，被告陆荣根向本院提供的其与李某乙订立的租赁合同及李某乙作为证人的证言以及负责居间的证人周某丙的证言等证据，已形成一系列的证据锁链，上述证据均能证实在本案中，由于原告自身经营方面的原因要求与被告陆荣根提前解除房屋租赁合同。后经双方协商，由原告提出由其通过网上挂牌寻找其他租客来继续承租涉案房屋的方式来解除双方间的租赁合同。期间原告委托案外人××事务所居间找到了接手租客李某乙。被告陆荣根即与李某乙订立租赁合同，同时与原告解除了租赁合同并向原告支付了补偿款及佣金合计24，000元，双方间的租赁合同关系就此全部结束。现原告在双方已解除租赁合同并已了结全部租赁事项后要求继续履行与被告陆荣根间的租赁合同（即判令被告陆荣根限期搬出争议房屋并交付给原告）之诉请，缺乏事实和法律依据，本院应予驳回。此外，在原告与被告陆荣根签订租赁合同时，原告与被告周建荣间的租赁合同亦早已解除，故原告起诉被告周建荣缺乏依据，本院一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陈伟明的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告陈伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈春芳二〇一四年十月二十七日书记员 林 舒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：搜索“”来源：