（2014）武中民终字第384号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2015-01-15
案件名称
汪克俭、何爱清与武威市翔达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪克俭,何爱清,武威市翔达房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）武中民终字第384号上诉人（原审原告）汪克俭，男，1968年9月14日出生，汉族，无业。上诉人（原审原告）何爱清，女，1970年7月10日出生，汉族，无业，系汪克俭之妻。以上二上诉人共同委托代理人侍春元，甘肃开洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）武威市翔达房地产开发有限公司（以下简称翔达公司）。法定代表人张兆翔，该公司董事长。委托代理人任作云，男，1971年11月13日出生，汉族，民勤县恒基房地产开发公司副经理。上诉人汪克俭、何爱清、翔达公司因商品房预售合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2014）民民初字第77号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汪克俭，上诉人汪克俭、何爱清委托代理人侍春元，上诉人翔达公司委托代理人任作云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告汪克俭、何爱清夫妇系被告武威市翔达房地产开发有限公司开发楼盘区域的住户。2010年4月16日，原、被告在达成拆迁安置协议后订立售房合同及合同附件，约定由原告购买被告拟开发的“恒基家园”南二栋二口三层右手住宅楼一套，建筑面积约108平方米（建筑面积为计划面积，最后以施工图实际面积结算），总价款257040元，由原告于开工前预付225240元，余款31800元于竣工验收交钥匙时付清；在楼房竣工后两个月内原告不交清房款，被告可售房于他人，且不向原告承担利息及损失；楼房总造价包括修建楼房造价、城市增容配套费、电力入网费、上下水入网费、暖气入网费、房产证及楼院绿化、硬化费用，不再有公摊面积及其他费用；被告计划开工时间为2010年6月30日，竣工时间为2011年9月30日，被告不能按期完工，按每月400月的标准向原告承担违约损失；由被告送给原告6-8平方米小仓库1间，面积约为6-8平方米；原住户楼房价格为：一楼1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元。合同签订后，原告依约向被告交付购房款225240元。修建过程中，被告在未告知原告的情况下变更楼层设计，将六层变更为十二层，并于2012年12月竣工。后原告要求被告按约交付楼房及小仓库，被告以原告预购楼房实际面积为129.2平方米为由，要求原告补足价款。经有关部门测绘，原告预购楼房建筑面积为128.9平方米。经物价管理部门核准，恒基家园3号楼一层单价为3280元／平方米，二层单价为2280元／平方米，三层单价为2380元／平方米，四层单价为2480元／平方米，五层单价为3630元／平方米，六层单价为3660元／平方米，七层、八层、九层、十层、十一层单价为3680元／平方米，十二层单价为3130元／平方米。现原告提起诉讼，请求本院判令被告按约定位置、楼层向原告交付楼房及小仓库；判令被告为原告办理房屋产权证并交付原告；判令被告承担2011年10月至交付房屋之日的违约金及损失60651元；判令被告赔偿因楼层变更给原告造成的损失95040元。原审认为，原、被告基于合意订立售房合同及附件，约定了楼房面积、价款、付款期限，并约定由被告交付楼房同时给付原告小仓库1间作为优惠，同时约定以实际面积结算价款，双方应按照合同约定履行各自义务。现原告预购楼房实际建筑面积为128.9平方米，应当由被告按约定位置、楼层向原告交付楼房及小仓库，同时由原告按约定向被告交纳所欠房屋价款31800元，并补交面积补差价款49742元；售房合同中，双方没有约定具体交付房屋时间，但约定了竣工期限、交付房屋延展期及工期违约责任，应当由被告自交付房屋延展期届满次日起，按约定标准向原告赔偿违约金，即从2011年12月1日起，按照每月400元的标准向原告赔偿违约金；关于原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院认为，原被告订立合同时房屋尚未竣工，只有在被告实际交付房屋的事实发生后，原告方可要求被告在法定期限内办理房屋权属证书。在被告不能按期办理时，原告方可另行主张权利；关于原告要求被告赔偿因楼层变更给原告造成的损失95040元的诉讼请求，因被告在订立合同时，拟建楼盘为六层，原告预购楼房为三层，其楼层位置居中，相对优越，销售价亦最高。被告自行改变楼层设计，所建楼盘为十二层，原告预购楼房楼层未发生变化，但根据生活常识，其楼层位置的综合使用价值有所降低，应当由被告承担违约责任。由于原、被告未能就楼盘层数变化的违约责任作出约定，现根据本院查明的事实，经有关部门核准，被告楼房七层、八层、九层、十层、十一层单价最高，为3680元／平方米；其一层单价为3280元／平方米。被告提出三层楼房售价为3480元，但未能提供相应证据。根据常理，三层楼房售价不会低于一层售价，可参考一层单价和最高单价之间的售价差额，对被告承担违约金的数额作出量化，即由被告赔偿因楼层变更给原告造成的损失51560元（（3680元／平方米－3280元／平方米）×128.9平方米）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告武威市翔达房地产开发有限公司向原告汪克俭、何爱清交付民勤县三雷镇“恒基家园”南二栋二口三层右手建筑面积为128.9平方米住宅楼一套及6-8平方米小仓库1间；二、原告汪克俭、何爱清向被告武威市翔达房地产开发有限公司交纳所欠房屋价款31800元，并补交面积补差价款49742元；三、被告武威市翔达房地产开发有限公司按400元／月的标准向原告汪克俭、何爱清承担2011年12月1日至实际交付楼房之日期间的延期交房违约金；四、被告武威市翔达房地产开发有限公司赔偿原告汪克俭、何爱清因楼层变更造成的损失51560元五、驳回原告汪克俭、何爱清的其他诉讼请求。案件受理费9170元，由原告汪克俭、何爱清负担3170元，被告武威市翔达房地产开发有限公司负担5000元。一审宣判后，原审原告汪克俭、何爱清，原审被告翔达公司均不服，向本院提出上诉。汪克俭、何爱清的上诉理由是：1、因《售房合同》约定房屋面积为108平方米，最终结算以施工图实际面积核算，且不再有公摊面积，故原判确定涉案房屋以128.9平方米结算价款不当，涉案房屋的交付面积应当在108平方米的面积误差比绝对值3%（含3%）确定，按照合同约定的价格据实结算。2、房屋产权证的办理是双方合同约定的内容，也是翔达公司必须履行的合同义务，原判认定另行主张不当，应在本案中一并判处。3、关于违约金，因合同约定翔达公司交付房屋的时间是2011年9月30日，翔达公司应当从2011年10月起支付约定的违约金，原判认定自2011年12月1日起计算违约金不当，同时约定的违约金不足以补偿汪克俭、何爱清的实际损失，翔达公司支付的违约金应按汪克俭、何爱清诉讼请求的数额确定。4、原判虽判令翔达公司赔偿因楼层变更给汪克俭、何爱清造成的损失，但其计算依据不当，二审应予纠正。请求二审撤销原判，依法改判支持汪克俭、何爱清的原诉讼请求。翔达公司的上诉理由是：1、翔达公司对涉案楼房所在楼盘的总层数从立项到修建一直是十二层，没有发生过变化，相关部门批准修建的也是十二层，不存在将原计划修建六层改变为十二层的情况。汪克俭、何爱清系翔达公司拆迁安置户，考虑到拆迁安置户户数较多经济困难及以后物业费等费用的支出，所以把他们安排在一至六层居住。凡与原住户签订的售楼合同中均表明的是一至六层的价格，供住户自由选择。翔达公司标明的原住户楼房价格是在翔达公司补偿基础上的拆迁协议价格，并不代表相应楼房的市场价格。在长达两年的施工期内，汪克俭、何爱清早已知道翔达公司修建的是十二层的住宅楼，翔达公司不存在向汪克俭、何爱清交付的楼房的楼层发生变更的问题，合同约定的楼层没有变化，且翔达公司向汪克俭、何爱清交付楼房完全是按照合同约定的楼层和位置交付的，不存在违约，也未影响该楼房的使用价值。双方合同中没有因楼盘层数发生变化由翔达公司承担违约责任的约定，故原判判令由翔达公司赔偿因楼层变更造成的损失既合同无约定亦无法律依据。2、由于工程规模较大，拆迁难，致使工程开工日期拖延，所以在签订合同时只对竣工日期作了大体规划，且合同第十四条中双方约定的工期违约责任是没有按时完工，不是交付房屋的时间。工程完工后，翔达公司多次催促汪克俭、何爱清办理入住手续，但她们以各种理由推诿，一直拖延至今，其已尽到了交付义务，故拖延期限应从2011年9月30日至2012年12月底计算，不应以原判认定的实际交付日期计算。原审认定部分事实不清，赔偿计算标准和依据错误，请求二审依法撤销原判第四项，对原判第三项改判。翔达公司的答辩意见与以上上诉理由一致。汪克俭、何爱清答辩称，从销售价格上可以看出楼层发生了变化，违约金应按合同约定计算。二审当庭组织双方当事人对一审查明认定的事实进行了核对。上诉人汪克俭、何爱清对一审查明认定的事实无异议。上诉人翔达公司提出，其对修建的楼盘不存在变更楼层和向汪克俭、何爱清告知的问题，该工程从立项到修建一直是十二层，对其他事实无异议。本案争议的焦点问题是：1、讼争房屋应以多大面积计算价款；2、翔达公司因延期交付房屋承担违约金的期限如何确定；3、翔达公司向汪克俭、何爱清出售的讼争房屋所在楼盘的总层数是否发生变化，应否承担赔偿责任，数额如何确定；4、翔达公司应否为汪克俭、何爱清办理讼争房屋的产权证。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方订立的售房合同及附件合法有效，且双方均愿意继续履行合同，故双方均应按照该合同及附件的约定全面履行各自义务，即由上诉人翔达公司按合同约定向上诉人汪克俭、何爱清交付房屋，由上诉人汪克俭、何爱清向翔达公司按合同约定支付房屋价款。关于第1个焦点问题，即讼争房屋应以多大面积计算价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，因售房合同约定：“建筑面积约108平方米，建筑面积现为计划面积，最后结算将以施工图实际面积核算”，现双方均认可讼争房屋的实际建筑面积为128.9平方米，故原审认定讼争房屋以128.9平方米的面积计算价款正确。关于第2个焦点问题，即翔达公司因延期交付房屋承担违约金的期限如何确定。因双方在售房合同中对具体交付房屋时间没有约定，但约定了竣工期限为2011年9月30日，交付房屋延展期为楼房竣工后二个月内，工期违约责任为翔达公司赔付给汪克俭、何爱清违约房租每月400元，故原审认定上诉人翔达公司向上诉人汪克俭、何爱清赔偿因延期交付房屋违约金的期限及数额并无不当。关于第3个焦点问题，即翔达公司向汪克俭、何爱清出售的讼争房屋所在楼盘的总层数是否发生变化，应否承担赔偿责任，数额如何确定。上诉人翔达公司虽抗辩其对讼争房屋所在楼盘总层数从计划修建到实际修建均是十二层，未发生变化，不应承担违约赔偿责任，但售房合同附件中标注的一至六楼每平方米的价格分别为：一楼1780元，二楼2280元，三楼2380元，四楼2280元，五楼1840元，六楼1500元，售房合同约定上诉人汪克俭、何爱清预购的是三楼，该楼层房屋位置居中，相对优越，销售价格亦最高，根据生活常理，应认定上诉人翔达公司向汪克俭、何爱清出售的诉争房屋所在楼盘的总层数在订立售房合同时计划修建的是六层，后在实际修建中改变设计，将诉争房屋所在楼盘的总层数修建为十二层，上诉人翔达公司构成违约，应当向汪克俭、何爱清承担违约责任。售房合同虽对讼争房屋所在楼盘的总层数发生变化后翔达公司如何承担违约责任没有约定，但根据生活常识和市场交易习惯，位于楼盘总层数为十二层的三楼房屋的综合使用价值相对于位于楼盘总层数为六层的三楼房屋的综合使用价值有所降低，故原审认定由上诉人翔达公司向上诉人汪克俭、何爱清赔偿因楼盘层数发生变化造成的损失51560元适当。关于第4个焦点问题，即翔达公司应否为汪克俭、何爱清办理讼争房屋的产权证。因该事项系合同附随义务，双方可在讼争房屋实际交付后，根据合同约定和相关规定，由双方各自履行相应义务予以办理。综上，原审认定事实清楚，判处正确，应予维持，各上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3182元，由上诉人汪克俭、何爱清负担2093元，上诉人武威市翔达房地产开发有限公司负担1089元。本判决为终审判决。审 判 长 杨文龙审 判 员 周小鹰代理审判员 朱晓梅二〇一四年十月二十七日书 记 员 周爱君 来自：