（2014）陈民初字第01050号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2015-01-27
案件名称
苏福林与宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村第二村民小组租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宝鸡市陈仓区人民法院
所属地区
宝鸡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏福林,宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村第二村民小组
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百五十三条，第一百二十八条，第一百三十条第一款
全文
宝鸡市陈仓区人民法院民 事 判 决 书（2014）陈民初字第01050号原告苏福林，男，生于1956年4月27日，汉族，农民。委托代理人张成林，陕西炎城律师事务所律师。被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村第二村民小组。住所地：宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村。负责人王红军，任该组组长。原告苏福林诉被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村第二村民小组（以下简称柏坡二组）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏福林及其委托代理人张成林到庭参加了诉讼。被告柏坡二组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告苏福林诉称，2006年5月28日，我与被告签订了“土地租赁协议”，租期20年，租赁面积为0.6亩，租金为2000元／亩。协议签订生效后，我在所租赁的土地上建造了挤奶站所需要的砖混结构的房屋194.7㎡及机井1眼，共花费73795元。2009年10月，被告因给村民划宅基的需要而毁约，使我投资建成的奶站被建宅基的村民采取用砖头堵住大门、挖坑阻断交通等办法，阻止我继续履行合同，我花费7万多元建成的奶站无法正常经营，给我造成房屋、机井、挤奶台等不动产损失64664元。根据本案实际，现状诉法院，要求：1、被告依法承担因土地租赁合同违约造成我经济损失（房屋建筑物损失）20000元；2、被告依法承担违约金损失10000元（即奶站的预期收入：合同约定20年租期，已履行3年，剩余17年，预期收益约按600元／年计算）；3、要求被告依法承担本案的诉讼费用。原告苏福林为证实其诉讼请求的成立，向法庭提交了以下证据：1、土地租赁协议1份。证明2006年5月28日原、被告签订土地租赁协议，原、被告双方形成租赁合同关系。2、收款收���3份。证明原告向被告交纳了2006、2007、2008年度租赁费的事实。3、证人证言3份（李某、李某、黎某）。证明被告在租赁期内将原告租赁的土地划给村民李多才做宅基地，被告组长唆使村民以堵门、挖坑等方式对原告租赁土地周围环境进行破坏，致使原告无法正常经营。4、资产评估报告书、原告与天王镇柏坡村村委会签订《柏坡村承包舞台办奶站合同书》各1份。证明原告奶站资产情况（其中建筑物价值64664.5元）及原告主张违约金的依据。被告柏坡二组未答辩亦未向法庭提供证据。根据原告苏福林的申请，本院对证人黎明香进行了调查，制作了调查笔录。黎某证明：2009年9月29日，李某父子带人用砖头将原告奶站的大门堵住，后又在奶站侧门外挖了大坑，使奶站工作无法正常进行，原告苏福林将奶站内的设施搬到了柏坡村舞台上。在李某父子堵门后约一个月的��候，苏福林打电话要黎某将所有房屋拆除并将拆卸的物品放置于黎明香家。合议庭对本案所有的证据进行综合分析后认为：原告提交的证据1、2，客观真实，来源合法，本院予以确认；原告提供的证据3中黎某的证言及本院对证人黎某进行的调查笔录，黎某两次陈述的事实一致，本院予以采信；对证人李某、李某的证言，因原告未申请证人出庭且证人亦未出庭，本院不予采信；证据4中资产评估报告书，评估机构具有相应资质，评估程序合法，本院予以采信；原告与天王镇柏坡村村委会签订的《柏坡村承包舞台办奶站合同书》，不能证明原告奶站的预期收入为每年600元，且该证据与本案没有关联性，本院不予采信。根据认定的证据及当事人当庭陈述，可认定如下事实：2006年5月28日，原、被告签订了“土地租赁协议”，由原告租赁被告土地建奶站，合同约定：“一、租赁土地位置：柏坡村第二组梁建明住宅对面（南北路西侧），长22米，南宽15米，北宽10米。二、租赁土地面积0.4亩。三、租赁期限：2006年5月28日至2026年5月29日，共计20年期限。四、租赁前三年，按帮困扶贫解忧每亩2000元，应交800元，每5年后加200元增浮地增税（即1000元）。……。七、合同期满后，乙方将所建设施自行拆除，恢复场地原貌，如遇国家或集体占用，谁投资谁受益……”。合同签订后，原告实际租赁土地面积为0.6亩，并按实际租赁土地面积支付被告租金至2009年5月27日。2009年9月，由于被告所在地发大水冲毁部分村民庄基，天王镇柏坡村村委会将村民李某的庄基划在了原告租赁被告的土地上。9月29日，村民李某带人将原告奶站的大门用砖块堵住并在原告奶站门外的路上挖了坑，致使原告挤奶站不能正常营业。2009年11月20日，原告与天王镇柏坡村村委会签订《柏坡村承包舞台办奶站合同书》。12月初，原告将奶站内挤奶等机器设备搬到了所承包的舞台上，并让奶站收奶工黎某将奶站房屋拆除，所拆除的建筑材料现放置于黎某家。又查，原、被告签订“土地租赁协议”时，被告事先未召开村民小组会议，亦未报宝鸡市陈仓区天王镇人民政府批准。再查明，2009年11月9日，原告苏福林委托陕西众福信资产评估有限公司对位于宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村挤奶站的房屋建筑物和机器设备进行资产评估。12月15日，陕西众福信资产评估有限公司出具了资产评估报告书，该报告书载明：柏坡村挤奶站的房屋建筑物类合计评估价值为64664.5元（其中砖木结构的挤奶房45738元、砖混结构的澡堂12144元、砖木结构的宿舍2992.5元、砖混结构的锅炉房150元、砖混结构的井3640元）；评估结论的有效使用期限为1年，自评估基准日2009年11月9日起计算。本院认为，原告不是被告柏坡二组的小组成员，原、被告签订的土地租赁协议，系被告将属该组集体所有的土地发包给本集体以外的个人承包，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，被告将土地发包给原告时，事先未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，亦未报乡（镇）人民政府批准，该土地租赁协议显属无效。在签订土地租赁协议时，由于原告没有审查被告是否召开村民会议，被告事先未召开村民会议并报镇人民政府批准，造成原、被告双方签订的土地租赁协议无效，被告负有主要责任，原��负有次要责任。无效合同自始不发生法律效力，故原告要求被告承担因违约造成的经济损失的请求不能成立，但考虑到造成合同无效的主要责任在被告，且原告实际租赁土地进行投入经营，结合拆除挤奶站房屋的黎明香是在原告的授意下进行的事实，本院酌定被告赔偿原告房屋建筑物类经济损失为10000元；原告要求被告依法承担违约金损失10000元的请求，因原、被告签订的土地租赁协议无效，且原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村第二村民小组于本判决生效后十五日内赔偿原告苏福林经济损失10000元；二、驳回原告苏福林的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告苏福林负担250元，被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村二组负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。原告苏福林，男，汉族，住宝鸡市金台区陈仓镇一组57号。被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村二组，住宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村。原告苏福林与被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村二组、第三人土地租赁合同纠纷纠纷一案，原告苏福林于2014年5月14日向本院提起诉讼，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由本院审判长冯勤绪，审判员张晓妮，审判员薛晓琴组成合议庭，由书记员宁娇人民法院于年月日以（）陕民终字第号民事裁定（写明裁定结果）��本院［于年月日通知各方当事人进行了庭前证据交换，并］于年或月日公开／不公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、委托代理人，被告的法定代表人、委托代理人，第三人的法定代表人、委托代理人到庭参加了诉讼。［诉讼中，原（被）向本院提出了证据调查／鉴定申请／延期审理／延期送达诉状／中止诉讼／等程序申请，因该申请（不）符合法律规定，本院（不）予以准许。双方当事人向本院申请个月时间进行和解，但未能达成和解协议。］本案现已审理终结。原告苏福林诉称：。原告苏福林向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村二组辩称：。被告宝鸡市陈仓区天王镇柏坡村二组向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：第三人述称：。第三人向本院提交以下证据予以证明：。经本院庭审质证，各方当事人对原告���交的号证据、被告提交号证据以及第三人提交的号证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。各方当事人或双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：一、提交当事人证据序号名称证明目的，其他当事人的不同意见的详细、具体理由法院认定或者不予认定的理由。故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。二、同上。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：。诉讼中，双方各方当事人共同确认的争议焦点有：一、；二、；三、。原（被）告还认为，也是本案的争议焦点。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条或第一百三十条（缺席判决的）之规定，判决如下：一、（写明判决结果）��、同上如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费元，诉讼保全申请费元，由负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 冯 勤 绪审判员 薛晓琴张晓妮审判员 张晓妮薛晓琴二〇一四年十月二十七日书记员 宁 娇 百度搜索“”