（2014）海中法民一终字第1699号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2014-12-23
案件名称
饶希权与王乐和与许定武与祝正白与海南盛丰源实业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口���中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南盛丰源实业有限公司,许定武,王乐和,饶希权,祝正白
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》：第十一条，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第1699号上诉人（原审原告）：海南盛丰源实业有限公司。法定代表人：饶希康，总经理。委托代理人：杨文狄，海南方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许定武。委托代理人：曹开旺，海南国岛律师事务所律师。原审第三人：王乐和。原审第三人：饶希权。原审第三人：祝正白。上述第三人的共同委托代理人：杨淇深。上诉人海南盛丰源实业有限公司（以下简称盛丰源公司）因与被上诉人许定武、原审第三人王乐和、饶希权、祝正白房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人盛丰源公司的委托代理人杨文狄，被上诉人许定武的委托代理人曹开旺、原审第三人的共同委托代理人杨淇深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年1月27日，盛丰源公司与许定武签订《房地产买卖契约》，主要约定，盛丰源公司自愿将座落在海口市坡博东村350号江海公寓9A的房地产（房屋建筑面积88.54平方米）出售给许定武；许定武已经对盛丰源所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地���；上述房地产成交价格为264472元，付款方式为签订本《房地产买卖契约》当日，许定武支付购房首付款79472元，余款185000元由许定武向银行申请按揭贷款。双方同意于2010年1月27日由盛丰源将上述房地产正式交付给许定武，房屋移交给许定武时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给许定武。盛丰源公司保证上述房地产产权清楚；本契约一式三份，盛丰源公司与许定武各执一份，副本一份送海口市房地产交易管理所。该契约上还有盛丰源售楼工作人员书写的约定其他事项：自签订本契约之日起盛丰源公司在六个月内将该房房屋产权证办理到许定武名下，许定武取得该房产权，须向盛丰源公司支付该房土地分割费用8000元，土地证在1年内办理到许定武名下。如逾期，许定武要求退房的，盛丰源公司退还许定武已付所有款项，如许定武已装修的，则按套内面积每平米400元赔付。上述合同签订后，许定武于2010年1月27日向盛丰源公司支付了购房首付款79472元，并于2010年5月份入住该房。原审法院另查明，海口市坡博东村350号江海公寓A座9A房所在土地于2007年12月办理了《国有土地使用权证》，证号为海口市国用（2007）第009913号、009915号，土地使用权人为原审第三人王乐和、饶希权、祝正白，土地用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为划拨。2008年6月30日，原审第三人王乐和、饶希权、祝正白将海口市坡博东村XXX房产证办理为王乐和、饶希权、祝正白共有，房产证号：海口市房权证海房字第HK236XXX**。2011年9月28日，原审第三人王乐和、饶希权、祝正白将海口市坡博东村350号江海公寓A座9A房办理分证过户至许定武名下，房产证号为海口市房权证海房字第HK240XXX**号。至盛丰源公司起诉时止，许定武并未支付购房余款。盛丰源公司原审��诉讼请求为：1、解除盛丰源公司与许定武于2010年1月27日签订的《房地产买卖契约》；2、许定武将海口市坡博东村350号江海公寓9A房返还盛丰源公司；3、许定武承担本案的诉讼费用。原审法院认为：盛丰源公司与许定武签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。根据《房地产买卖契约》中其他事项的约定，盛丰源公司有义务在约定时间即1年内将土地证办理到许定武名下，现盛丰源公司未能将涉案房屋土地证办理到许定武名下，而以许定武未支付剩余购房款为由请求解除合同，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决驳回海南盛丰源实业有限公司的诉讼请求。案件受理费5266元，由海南盛丰源实业��限公司负担。盛丰源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认为“盛丰源公司有义务在约定时间即一年内将土地证办理到许定武名下，现盛丰源公司未能将涉案房屋土地证办到许定武名下，而以许定武未支付剩余购房款为由请求解除合同，没有事实和法律依据”。盛丰源公司认为，原审判决这一认定错误。首先，虽然《房地产买卖契约》中约定，由许定武支付土地分割费用8000元，盛丰源公司在一年内将土地证办至许定武名下。但客观事实是该案的涉案土地在原审第三人名下，且属于划拨用地。盛丰源公司多次与海口市国土部门交涉，国土部门表示无法办理土地证过户到许定武名下。因此，并不是盛丰源公司不履行合同义务，而是相关政府行政部门表示不能办理。许定武一直坚持要盛丰源公司将土地证办至其名下后才支付剩余房款。根据本案的实际情况，盛丰源公司与许定武签订合同的目的不能达成，盛丰源公司请求解除合同符合法律规定。况且，许定武交给盛丰源公司的土地分割费用8000元也被其要回，这表明被上诉人已用行为表示其不需办理土地证。二、盛丰源公司认为一审法院对本案的判决缺乏起码的客观、公正及合理性。盛丰源公司卖给许定武的房屋总价26万余元，许定武仅支付不到8万元的首付款，剩余185000元分文未付，而许定武从2010年5月份就入住涉案房屋，2011年取得了房屋所有权证。交不到三分之一的房款，白住上诉人的房屋四年多，拒不支付剩余房款，已构成根本违约。双方合同中约定的办理土地证，由于土地是划拨地，且在原审第三人名下，根本不可能办到许定武名下。上述情况表明，本案完全符合解除合同的法律规定。故请求二审法院判令：1、撤销海口市龙华区人民法院（2014）龙民一重字第1号民事判决；2、解除盛丰源公司与许定武于2010年1月27日签订的《房地产买卖契约》；3、许定武将海口市坡博东村350号江海公寓9A房返还盛丰源公司；4、许定武承担本案的诉讼费用。许定武答辩称：本案中违约方其实是盛丰源公司而非许定武，按双方签定的房屋买卖契约的约定，盛丰源公司应将涉案房产的土地证、房产证办齐后交给许定武，但至今盛丰源公司尚未履行双方契约约定的上述义务。原审第三人陈述称：我们已通知许定武过来配合办理过户手续，但许定武一直以没有时间为由拒绝协助。其他意见与盛丰源公司的上诉意见一致。二审期间，当事人均无新证据向法庭提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，盛丰源公司与许定武签订的《房地产买卖契约》系有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房地产买卖契约》约定，盛丰源公司有义务在一年内将土地证办理到许定武名下。原审判决认定盛丰源公司未能将涉案房屋土地证办理到许定武名下，而以许定武未支付剩余购房款为由请求解除合同无事实和法律依据，应予驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。二审中，盛丰源公司认为涉案房屋土地使用权在原审第三人王乐和、饶希权、祝正白名下，且属国有划拨用地，无法办理土地使用权证，并向本院提出调查取证申请，但根据《城市房地产转让管理规定》第十一条、第十二条的规定，在履行一定的手续后，划拨用地是可以办理土地使用权证的，且盛丰源公司并未向本院提供其已向海口市国土资源局就许定武购买的海口市坡博东村350号江海公寓9A房办理土地使用权证的相关书面材料，盛丰源公司并无证据证明海口市国土资源局拒绝或无法为许定武购买的房屋办��土地使用权证，故本院对盛丰源公司的调查取证申请不予准许。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5266元，由上诉人海南盛丰源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 庹 军审 判 员 符玉梅代理审判员 袁 文二〇一四年十月二十七日书 记 员 何 军 百度搜索“”