（2014）岩民终字第822号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2014-12-09
案件名称
蔡福林与漳平市奇峰标准厂房投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡福林,漳平市奇峰标准厂房投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岩民终字第822号上诉人（原审原告）蔡福林，男，住漳平市。委托代理人陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）漳平市奇峰标准厂房投资有限公司，住所地福建省漳平市。法定代表人林海菜，执行董事。委托代理人许天和，福建博平律师事务所律师。上诉人蔡福林因与被上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2013）漳民初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡福林的委托代理人陈懿乾、被上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司的委托代理人许天和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2006年1月，被告以挂牌出让的方式取得了位于漳平市外环东路、编号为101-036-0221的地块的土地使用权，经有关部门批准后，被告在该地块上建设商品房，定名为“富山配套住宅小区”，并办理了《商品房销售许可证》（证号：（漳）房销售证（2008）第9号）。2008年5月15日，原告与被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于富山配套住宅小区A2地块3幢302号商品房，商品房建筑面积为91.65㎡，商品房总价款为人民币163870元。被告应当在2009年12月31日前，依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。同时，双方又在附件六以《补充协议》的方式对该《商品房买卖合同》的相关条款进行补充约定，其中《补充协议》第五条对《商品房买卖合同》的第十一条“交接”事项补充约定：“…4、为了便于代买受人办理土地使用权证、房屋产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴付该商品房办理土地使用权证、房屋产权证书所应缴纳的契税、登记等费用（由出卖人代收代缴），否则出卖人有权不予交房，因此造成逾期交房的责任全部由买受人承担。…。”第七条对《商品房买卖合同》第十五条的“产权登记”进行补充约定：“1、若出卖人在原合同第八条规定的交付期限内提前将商品房交付使用，但出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限仍为原合同第八条规定的交付时限后360日内。2、出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时不存在出卖人设定的抵押权、产权纠纷和多或少其他债务纠纷。如因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。3、若因买受人未交清应付或应缴的购房款、契税、维修基金、工本费、抵押登记费等应由买受人承担的费用或者买受人登记申报的材料不齐以及买受人的其他原因导致未能及时办理权属登记的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，原告依约向被告支付购房款，于2010年1月3日缴纳契税。被告于2010年1月3日将商品房交付原告，于2012年9月6日办妥原告的房屋所有权证，原告于2013年6月5日将土地分割登记材料提交土地登记部门。原告为维护合法权益，提起诉讼，请求判决：1、被告为原告所有的房屋办理房屋所有权证及土地使用权证书；2、判令被告向原告支付从2010年1月2日起至判决书确定办理权属登记手续时止按合同约定的标准计算的逾期办证违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，因被告已办妥原告的房屋所有权证，原告自愿放弃要求被告办理房产所有权证的诉请。原审判决另查明，2010年8月，被告向漳平市房地产交易服务中心申请房屋所有权初始预登记，漳平市房地产交易服务中心于2010年9月7日答复被告：“因你司国有土地使用权出让合同（合同编号：2005挂-21号）约定，该小区商品房须达到50%以上销售给富山工业园区企业高管及职工。对此问题我局无法认定，对你司申请办理房屋所有权登记暂予退回，待问题明确后给予受理。”2010年9月13日，漳平市城乡规划建设局以被告未按建设工程规划许可证进行施工建设，将上述国有土地出让地A2地块4#楼6.5层改为15层进行建设，造成超建面积2020.9㎡，据此作出漳建罚（2010）第9号行政处罚决定书：对被告处以人民币95487.5元罚款，并函告当地国土资源部门给予调整上述国有土地出让地A1、A2地块容积率。2011年10月10日，漳平市城乡规划建设局出具《建设工程城市规划核实报告》，确认富山工业园区工程已符合建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的规定，建设单位可以组织竣工验收。后经被告向当地政府反映上述销售对象引发的房屋权属登记问题，漳平市政府领导于2012年2月9日批示允许被告申请办理其上述开发建设的商品房的房屋所有权登记。2012年1月20日，被告办妥富山配套住宅小区A2地块商品房所有权初始登记。2012年7月26日，富山配套住宅小区A2地块的商品房的工程竣工验收备案文件经漳平市城乡规划建设局确认收讫。2013年6月5日，漳平市国土资源局向被告出具编号第2013-007号的《商品房土地使用权分割登记业务预受理单》，对被告申请土地分割登记已给予预受理。原告的土地证正式申请登记时间为2013年6月5日。原审判决认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告已依约履行了缴纳相关房价款及契税的义务，被告亦应按合同在约定的时间交付商品房，并办理初始预登记和代为原告办理房屋权属证书（房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书）。本案中，双方约定的交房时间为2009年12月31日，被告按照合同约定应于约定交房后的一年内内即2010年12月31日前办理房屋所有权初始登记和为原告办理房屋所有权证书，被告直至2013年1月10日才办妥房屋所有证书，原告从被告未按约定时间的次日起就应当知道被告已逾期办理房屋所有权证。虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，地上有建筑物的土地权属变更登记，应当在取得变更后的房屋所有权证之日起三十日内，向登记部门办理。因此，被告应于2011年1月27日前向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记，而根据被告提交的《土地登记业务预受理单》，漳平市国土资源局直至2013年6月5日才受理了办理土地使用权的申请，因此，原告2011年1月28日就应当知道被告已逾期办理土地使用权证。被告逾期交房、逾期办证应当承担违约责任，而承担违约责任的方式为支付违约金，违约金诉求是原告基于双方合同所产生的一项要求被告承担相应支付义务的债权请求权，应适用诉讼时效之规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。诉讼时效期间应从被告违约行为之日起开始计算，原告于2013年3月25日起诉要求被告承担逾期办证的违约责任和逾期交房违约金，从应当知道自身权利被侵害之日到起诉之日已逾两年，且原告未能提供证据证明期间有诉讼时效中断的事实，原告诉求已超过了法律规定的两年诉讼时效，故被告关于原告诉求已超过诉讼时效的辩解意见，予以支持。在诉讼过程中，因被告已办妥原告的房屋所有权证，原告自愿放弃要求被告办理房产所有权证的诉请，予以采纳。漳平市国土资源局于2013年6月5日受理了被告办理土地使用权的申请，因此原告诉请要求被告办理土地使用权证，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回原告蔡福林的诉讼请求。一审案件受理费人民币232元，由原告蔡福林负担。该款限于本判决书生效后七日内向本院交纳。宣判后，原审原告蔡福林不服，向本院提起上诉。上诉人蔡福林上诉称，双方2008年5月15日签订的《商品房买卖合同》第8条约定交房日期为2009年12月31日，被上诉人应于交房后360日即2010年12月26日前为上诉人办理房屋权属证书，而被上诉人迟延至2013年6月5日才受理了办理土地使用权的申请，根据合同第15条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、以上规定期限为一年”。由于该合同双方仅约定被上诉人迟延办证在360日内的违约赔偿数额，没有约定迟延办证超过360日支付违约金数额，因此，一审法院认定事实错误，对超过360日之外的违约金数额应根据被上诉人与该小区其他业主签订的合同约定的标准进行处理，被上诉人应以本金163870元按日万分之一的标准计算，2010年12月26日起至2013年6月5日期间（共计921天）的逾期违约金共计15012元。综上，上诉人请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期办理权属登记手续违约金15012元。被上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司答辩称，双方合同关于逾期办证违约责任，约定采用一次性支付违约金的方式，依照福建省高级人民法院的规定，主张承担一次性违约金责任的受诉讼时效的调整，原审原告在起诉时已经超过诉讼时效，双方也没有约定还需逐日计算违约金，因此，应当驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方对原审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。上诉人蔡福林认为遗漏认定被上诉人逾期办证超过了约定的360日期限的事实。二审诉讼中，被上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司向法庭提交2014年3月20日的《证明》一份，证明2012年2月至8月间，政府暂缓受理含被上诉人在内的房地产企业的房产办证申请。上诉人蔡福林经质证，认为：1.违约之后发生的事件不成为抗辩事由；2.被上诉人违约应承担民事责任，如确实是政府原因造成的，应由其提起国家赔偿，而不得成为拒付违约金的理由；3.与被上诉人在一审诉讼中提交的《通知》内容相互矛盾。本院经审查认为，被上诉人提供2014年3月20日的《证明》，目的是证明2012年2月份至8月份期间因政府原因导致其无法办理房地产权属证书，与本案争议的违约时间点即诉讼时效的起算点无关，不影响本案事实的认定，故不予采信。本院认为，上诉人的诉讼请求是要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，被上诉人被告逾期交房、逾期办证应当承担违约责任，承担违约责任的方式为支付违约金。违约金诉求是上诉人基于双方合同所产生的一项要求被上诉人承担相应支付义务的债权请求权，应适用诉讼时效之规定。双方合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后一年内取得房地产权属证书的，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，故双方关于逾期办证违约责任的约定是一次性支付违约金。一次性违约金的诉讼时效应当自当事人知道权利受侵害时起算。被上诉人于2010年1月3日将商品房交付给上诉人，被上诉人应于2011年1月2日前办理房屋所有权证书，而被上诉人实际于2013年1月10日才办妥房屋所有权证书，上诉人应自2011年1月3日起即已知晓权利遭受侵害。上诉人于2013年3月25日起诉，已经超过法律规定的两年的诉讼时效，丧失本案的胜诉权。被上诉人以超过诉讼时效进行抗辩，符合法律规定，上诉人的诉讼请求应不予支持。综上，原审判决适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人蔡福林负担。一审案件受理费依照原审判决计收。本判决为终审判决。审 判 长 许培清代理审判员 陈水柏代理审判员 赖其荣二〇一四年十月二十七日代书 记员 刘羽芬 微信公众号“”