（2014）涪法民初字第05132号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2014-12-11
案件名称
重庆德康物业服务有限公司与秦彬彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市涪陵区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆德康物业服务有限公司,秦彬彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十一条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）涪法民初字第05132号原告重庆德康物业服务有限公司，组织机构代码67104950-X，住所地重庆市涪陵区兴华西路48号。法定代表人谭小英，系该公司经理。委托代理人张太兵，男，重庆市涪陵宏富物业服务有限公司员工，住重庆市涪陵区。被告秦彬彬，女，1983年1月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告重庆德康物业服务有限公司（以下简称德康物业）诉被告秦彬彬物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月16日受理后，依法适用简易程序，于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告德康物业的委托代理人张太兵（特别授权）及被告秦彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德康物业诉称，被告秦彬彬是涪陵区某某小区业主，原告德康物业是该小区的物业服务企业。原告一直在按约履行物业服务义务，被告却不按约定交纳物业费用。经原告多次催收，被告仍不交纳。请求人民法院判令被告支付原告2012年12月至2014年7月的物业服务费1320.40元、水电公摊费100元、共计1420.40元。被告秦彬彬辩称，被告差欠物业费是事实，这是因为原告未尽到物业服务职责。具体说来，被告的住家曾在前任物管公司服务时，发生了偷盗，前任物管公司监控不力以及保安不及时处置，直到现在都没有一个说法。德康物业继任后，对被告被偷盗一事，一直置若罔闻、不理不睬。同时，原告进入小区服务以后，观光电梯长期停开，物业账目不公示，车辆乱停乱放，严重破损的路灯等公共设施设备不及时修复，电源线头随处可及，消防通道堵塞，灭火器材缺损，外来人员车辆随意进出，小区监控不力，安保巡逻不到位，小区内开设网吧和洗车场等等，这些都会产生严重的安全隐患。另外，被告的房屋面积实际只有88.18平方米，而不是原告所称的110.03平方米，因此，物管费不应该是1320.40元。基于上述理由，被告拒绝交纳起诉中的物管费，被告要求原告与其协商解决被告被偷盗的事情。经审理查明：被告秦彬彬是重庆市涪陵区某某小区业主。2012年11月15日，依法设立的该小区业主委员会和原告德康物业签订了物业服务合同，约定在该小区业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效前，原告作为该小区的物业服务企业，对该小区物业共用部位及公共设施设备等进行维修、养护和管理，同时协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，业主或物业使用人必须在每月10日前交纳上月物业费用。合同试用期3个月，正式期限一年，自2013年2月15日起至2014年2月14日止。原告自签订该物业服务合同以来，该物业小区业主或业主委员会均未与其他物业服务企业签订物业服务合同，至今一直是原告在为该小区提供物业服务。按照物业服务合同的约定，住宅的收费标准为0.6元／平方米·月。被告住宅的建筑面积实为88.18平方米，被告从2012年12月后，未按照物业服务合同约定交纳物业费用，截止到2014年7月，应差欠原告物业服务费1058.16元、水电公摊费100元，共计1158.16元。另查明，原告为该小区提供物业服务期间，虽然对其进行了一定的日常管理和维护，但确实也存小区消防通道乱停车、公共设施设备破损严重、安全隐患突出等多处服务不到位的地方。原告虽然采取了张贴函告、公约以及向业主委员会、敦仁办事处去函等管理措施，但其效果不佳。还查明，被告在前任物管公司对其提供物业服务时，其住家曾发生过偷盗行为。本院所确认的上述事实，有原、被告方在庭审中的陈述笔录及原告方向本院提交的物业服务合同、物业费用清单、催款通知、维修记录、检查记录以及公约函告，被告向本院提交的物业服务瑕疵照片和情况说明等书面材料在卷佐证，这些证据材料已经本院开庭审理质证和审查，可以采信。本院认为，依法设立的业主委员会作为业主自我管理机制的权力机关即业主大会的执行机构，是为全体业主服务的组织，其与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。某某小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，是合同双方的真实意思表示，不违法律规定，合法有效，应受法律保护，依法应对原、被告具有法律约束力。虽然合同已于2014年2月14日到期，但此后该物业小区业主或业主委员会均未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，仍是原告继续在为该小区提供物业服务，合同依约并未终止，仍应按原物业服务合同继续确定各自的权利义务。被告作为该物业小区业主之一，在原告提供物业服务并向其催收物业费用后，不按约定支付给原告，其行为属违约行为，依法应承担继续履行交费义务的民事违约责任。被告以原告未全面尽到物业服务职责为由拒交物业费，虽属行使合同履行抗辩权行为，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应，不能成为拒交所有费用的理由。另外，被告提及在前任物管公司服务时，曾发生偷盗现象，要求原告协助公安等部门解决，这属原告应有职责，但要求原告赔偿的抗辩理由，因不符合相关法律规定，本院不予支持。鉴于原告在履行合同约定范围的物业服务义务中确实存在较多服务瑕疵，也有一定程度的违约行为，因此，被告的抗辩理由部分成立，本院予以部分采纳，依法减少原告相应的物业服务报酬。根据本案具体情况，以减少20%，交纳80%（即1058.16元×80%=846.53元）为宜。但水电公摊费系已经实际消耗的费用，并非服务费，依法仍应全额交纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告秦彬彬在本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆德康物业服务有限公司2012年12月至2014年7月的物业服务费846.53元、水电公摊费100元，共计946.53元。二、驳回原告重庆德康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告秦彬彬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院，且应在递交上诉状后的七日内交纳上诉费。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。上诉后既未按规定交纳上诉费也未办理缓、减、免交手续的，该中级人民法院将按自动撤回上诉处理，本判决亦发生法律效力。本判决书发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决书所确定的全部义务，一方不履行的，另一方可以向本院申请强制执行。本判决申请强制执行的期限为两年，该期限从本判决书确定的履行期限的最后一日起计算。代理审判员 刘光波二〇一四年十月二十七日书 记 员 张冬梅 来自