（2014）夹江民初字第570号
裁判日期: 2014-10-27
公开日期: 2014-12-08
案件名称
李卫平、黄静与中国铁通集团有限公司乐山分公司夹江营业厅物权保护纠纷一案民事判决书
法院
夹江县人民法院
所属地区
夹江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李卫平,黄静,中国铁通集团有限公司乐山分公司夹江营业厅
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款，第十七条，第三十四条，第三十六条
全文
四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书（2014）夹江民初字第570号原告：李卫平，男，住四川省夹江县漹城镇。原告：黄静，女，住四川省夹江县漹城镇。委托代理人（特别授权）：张晓容，四川乐嘉律师事务所律师。被告：中国铁通集团有限公司乐山分公司夹江营业厅。负责人：陈昆。委托代理人（特别授权）：王贤斌，四川万文清律师事务所律师。原告李卫平、黄静与被告中国铁通集团有限公司乐山分公司夹江营业厅（以下简称中国铁通夹江营业厅）物权保护纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由审判员刘燕萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人张晓容、被告负责人陈昆及其特别授权委托代理人王贤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫平、黄静诉称：漹城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼10号门市为原告李卫平、黄静夫妻共同所有，两年前原告把该门市借给夹江志强机砖厂的姚文明使用。2012年底，原告发现该门市为被告占有并使用。被告与夹江志强机砖厂的姚文明就该门市于2004年1月16日签订的《购房合同书》与原告无关，被告不是讼争房屋的合法所有权人，对讼争房屋也不属于善意取得。原告因被告长期占用该门市，造成原告应得的租金利益和租金利息损失，多次要求被告腾退房屋恢复原貌、赔偿损失，但协商无果。特起诉来院，请求判令：1、被告立即搬离原告所有的漹城镇瓷都大道某某号附某某号门市，并恢复原状；2、被告支付从2012年至今，因其无权占有并使用原告漹城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼10号门市导致原告租金和租金利息损失105560元；3、本案诉讼费由被告承担。被告中国铁通夹江营业厅辩称：2004年前夹江志强机砖厂负责人姚文明给原告供砖。因原告无钱支付砖款，就把位于夹江县漹城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼的4个门市折抵给姚文明。姚文明于2004年1月16日当着原告李卫平的面将其中一个门市即夹江县漹城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼10号以11万元的价格出售给被告。被告向姚文明支付了全部房款，并于2004年1月10日接收该房屋，将房屋改造成机房使用至今。因未向电业部门申请独立电表，被告从2005年开始每月向原告缴纳电费。2005年12月13日，原告取得房屋所有权证书后，被告积极要求姚文明办理房屋的产权证书，但因原告以将房屋抵押贷款无法取得抵押权人同意等原因推脱未果。后姚文明外出躲债无法联系，原告也对被告占有使用房屋不持异议，被告本想等姚文明经济状况好转、出现后再办理此事，但姚文明2013年9月28日死亡。所以，本案争议的房屋应归被告所有，且应当将该房屋过户至被告名下。原告诉请被告腾退房屋的请求不应得到支持。原告持有的房屋产权证书是其恶意不作为的结果，原告持有该证书起诉纯属无理取闹。原告诉请租金及租金利息损失无事实与法律依据，应当予以驳回。原告向本院提交了以下证据支持其诉讼请求，并经当庭质证：1、原告的身份证复印件和被告的公司资质，证明原被告的主体资格；2、房屋所有权登记证李卫平（夹房权证监证字第00330**号）、黄静（夹房权证监证字第00330**号）和国有土地使用证（夹国用2013第1459号），证明焉城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼10号房屋归原告的所有。被告对原告证据无异议。被告向本院提交了以下证据支持其答辩意见，并经当庭质证：1、购房合同书、姚文明开给铁通公司的发票、2008年10月19日夹江县房地产管理局证明一张，证明公司于2004年1月16日从志强机砖厂姚文明手里以总价11万元的价格购买了位于焉城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼10号房屋，向房屋管理部门申报交易办理过户手续，公司的购买行为只剩过户这个环节没有完成。原告提出对购房合同和发票不认可，因为购买合同房屋的具体位置与本案原告起诉的房屋的门牌号不符，合同约定被告在姚文明将房屋交付且办理房产证后才给付全部款项，但是姚文明是没有按合同上的约定提供产权证的，且发票上写的是通讯工程，不能证明是购买房屋的款项，加之姚文明是已死亡的案外人，无法核对真实性；房管所证明的真实性没有异议，但证明所写的位于焉城镇瓷都大道某某号附某某号的房屋并没有指向本案争议的房屋，且房屋的所有应该按房产证为准，所以该证明与本案的关联性不予认可。2、夹江县公安局的受案回执和不予立案通知书，证明原告李卫平向我公司索要房子的时候，我公司曾以诈骗罪起诉姚文明，但由于其已经死亡，公安局不予立案；原告对该组证据无异议。3、夹江县公安局2014年5月9日15时-16时，对罗雪梅的询问笔录中第1页倒数第1、2行到第2页第3行、2014年5月14日14时20分-15时20分，对陈昆的询问笔录第2页第7行、第3页第1行，记载罗雪梅承认当初姚文明所得房屋是原告以房抵砖款、被告向姚文明购买该房的时候姚文明、陈昆、李卫平三人当面说的，以此证明原告李卫平是知晓当时姚文明将该房屋卖给铁通公司的。原告认为对2份询问笔录真实性无法核实，由于这2份询问笔录没有通过开庭质证，罗雪梅的陈述作为证人证言没有其他证据相佐证，且陈昆作为被告的负责人，其陈述与本案有利害关系，所以不应该采信。4、姚文明的死亡通知书，证明姚文明现在已经死亡；原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。5、电费收据12张，证明黄静从2005年开始向被告收取电费，所以黄静一直知晓房屋由被告使用。原告对该组证据无异议，收电费应该由电力部门收取，收电费与行使房屋的所有权没有直接的关联。6、四川守诚律师事务所的律师函，证明原告在2012年12月18日就开始知晓被告在使用该房屋，2012年原告知道姚文明失踪后，才找被告索要房屋。原告对该证据真实性无异议，但认为这和被告所说的原告在2013年姚文明死后才主张权利是自相矛盾的。7、国土资源局的证明，证明原告把该房屋进行过抵押，原告为了房屋顺利抵押，拒绝给他所卖的房屋办证。原告对该证据真实性无异议，认为相反证明该房屋的土地使用权是原告所有。8、罗雪梅和罗晓书的证明，证明2006年她们向原告购买房屋至今，原告一直没有办理过户。原告对该证据的三性都不认可，因为罗晓书的身份证复印件与正常的身份证复印件不相符，且情况说明中提及的房屋与本案争议的房屋不是同一套。9、在举证期限内被告申请法院调取的夹江县房屋管理局的证据材料共7页，本案争议的房屋在2006年9月20号进行抵押，在2008年9月19日取消，又在2007年4月11日抵押，2009年4月9日取消，证明原告房屋的持续抵押、在抵押期间无法过户，致使原告拒绝过户给姚文明，姚文明无法过户给被告，原告卖的所有房屋一律没过户。原告对该证据的三性无异议，但认为被告证明目的不成立，因为原告房屋抵押不处于持续状态，况且房屋抵押与房屋买卖不冲突。当庭询问当事人，1、询问笔录中的罗雪梅、陈昆与本案的关系。双方认可罗雪梅是姚文明前妻、陈昆是被告负责人。2、被告与姚文明之间为何没按《购房合同》第六条“在乙方将房屋产权证及相关手续办理完毕交给甲方后，甲方在一月内一次性付清款项。”约定履行的原因。被告回答是基于姚文明有其他的债务，并缺少流动资金，一直催促，而且声称付清房款后才能办证，就提前支付给他的。是出于对姚文明的信任，相信他能和我公司办理过户手续。综合各方举证、质证情况，对各方无异议的证据即原告证据1、2，被告证据2、5、6、7、9，本院予以认定。对有争议的证据，本院评判如下：被告证据1的《购房合同》、购房发票，首先因姚文明的死亡无法直接核实真实性，其次，被告答复为帮助姚文明，故被告没有按合同约定履行就提前支付的房款11万元，与发票记载的通信工程11万元事项是否一致没有证据证实，也与证据3中陈昆陈述“姚文明确实收到了房款，但他没拿得有收到房款的手续给我”有矛盾之处，故对《购房合同》、购房发票不予采信。被告证据1的房管所证明，该证明指向是夹江县漹城镇瓷都大道某某号附某某号房屋，与讼争房屋所持国有土地使用证记载的位置一致，原告以指向不同与本案无关的理由不成立，对该证据本院予以采信。被告证据3作为公安机关对罗雪梅、陈昆的询问笔录，真实反映讯问过程，但罗雪梅、陈昆陈述的事实未经公安机关查实，被告也未提供其他证据予以佐证，加之二人与本案有利害关系，故对该证据不予采信。被告证据4是公安机关对姚文明死亡户口注销的证明，鉴于原告自认将讼争房屋借与姚文明，姚文明作为知晓案件情况的人，其身份信息与本案有关，予以采信。被告证据8在证明人罗雪梅、罗晓书没有出庭接受质询的情况下，无法确认其真实性，不予采信。经本院认证及审判人员的当庭询问，本院确认以下案件事实：原告李卫平、黄静夫妻二人出资于2004年初建成位于漹城镇瓷都大道43号房屋，有门市数十间，将其中一间门市交由姚文明使用。之后，姚文明将该门市交给被告使用至今，被告从2005年1月22日起至2014年1月16日，以铁通（瓷都机房）名义向原告交纳了电费。2005年12月13日，夹江县房地产管理所向原告李卫平颁发夹房权监证字第00235**号房屋所有权证（已注销），房屋坐落漹城镇瓷都大道43号，2008年10月29日，夹江县房屋管理所出具证明一张，载明：铁通乐山分公司购买位于夹江县漹城镇瓷都大道某某号附某某号25平方米房屋现正向我单位申报交易办证中。2009年6月8日，夹江县房地产管理所就该门市分别向二原告颁发夹房权监证字第0033059号、夹房权监证字第00330**号房屋所有权证，证书载明，房屋所有权人：李卫平（黄静），共有情况：共同共有（李卫平、黄静），房屋坐落：漹城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼10号，规划用途：门市。2013年5月15日，夹江县人民政府向原告颁发该门市的夹国用（2013）第1459号国有土地使用权证。2012年12月18日，原告通过四川守诚律师事务所律师向被告发出律师函，提出原告是漹城镇瓷都大道某某号附某某号1栋1楼房屋所有权人，被告占有使用该房屋没有合同依据和法律依据，诚望被告停止侵权行为，退还原告房屋。2013年9月28日，姚文明死亡。2014年4月22日，被告向夹江县公安局报案称，“2004年1月16日，夹江县志强机砖厂负责人姚文明谎称对位于漹城镇瓷都大道某某号附某某号房屋享有所有权，将该房屋以壹拾壹万元的价格卖给我公司。因姚文明称房屋产权证书正在办理中，所以其凭购房合同从我公司收取壹拾壹万元现金。”，认为“夹江县志强机砖厂负责人姚文明以非法占有为目的，在签订合同过程中，隐瞒事实真相，骗取公司壹拾壹万元现金的事实，”其行为构成合同诈骗罪。2014年6月3日，夹江县公安局出具夹公（经）不立字（2014）003号不予立案通知书，载明经审查认为犯罪嫌疑人已死亡，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。原告于2014年7月31日诉讼来院，提出前述诉讼请求。另查明：1、原告当庭明确诉讼请求2中租金和租金利息损失105560元是估算。2、2014年8月26日，夹江县国土资源管理局出具情况说明一张，载明：兹有李卫平、黄静将其所属夹江县漹城镇瓷都大道某某号附某某号房屋所属土地（土地证号为：2003-13**），面积为1322.5平方米，用途为综合。该宗土地从2008年至今的抵押登记情况如下：2011年6月10日登记抵押，他项权证号为：2011-045，抵押权人为黄土信用社。在2013年6月4日解除抵押后继续进行抵押登记贷款165万元，抵押权人是夹江信用社（他项权证号为2013-051），至今还没有解除抵押。本院认为，本案争议焦点：被告占有使用讼争房屋有无合法依据。被告以与姚文明之间的买卖关系证实公司合法占有。本院认为，该买卖关系成立的前提是姚文明享有该讼争房屋的所有权属。本案中，被告没有提供姚文明享有该讼争房屋的所有权属的证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，所以，被告应当承担举证不能的法律后果。另外，被告提供的夹江县房屋管理所2008年10月29日《证明》只能证实被告向该所申报关于讼争房屋的交易办证，但申报不是批准登记，不能证实被告享有所有权，加之2009年夹江县房屋管理所已向原告颁发讼争房屋的所有权证，明确房屋所有权人是原告。第三，原告向被告收取的2005年至2014年期间讼争门市的电费的发票虽然能够证实原告知晓被告使用讼争门市的事实，但交电费与被告是否对该门市享有物权没有因果关系，不能当然推定原告对被告占有使用该门市无异议。故被告依法购买讼争门市的抗辩理由不成立。至于讼争门市抵押贷款的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，抵押财产在条件成熟的情况下是可以转让的，故被告以讼争门市被原告抵押致使买卖无法过户的抗辩理由不成立。所以，被告占有使用讼争房屋无合法依据。依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，原告持有本案讼争门市的房屋所有权证、国有土地使用权证，双方对此无异议，原告对讼争门市享有物权。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”的规定，对原告要求被告立即搬离原告所有的漹城镇瓷都大道某某号附某某号门市，并恢复原状的诉讼请求本院予以支持。被告没有提供依法使用原告门市的依据，占有使用至今肯定给原告造成了相应的损失，但损失的金额，因原告明确损失计算是估算，缺乏计算依据，原告应当承担举证不能的法律后果。故对损失主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中国铁通集团有限公司乐山分公司夹江营业厅在本判决生效之日起十日内搬离原告李卫平、黄静所有的漹城镇瓷都大道某某号附某某号门市，并恢复原状；二、驳回原告李卫平、黄静的其他诉讼请求。本案案件受理费2411元，依法减半收取1205元，由被告中国铁通集团有限公司乐山分公司夹江营业厅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 刘燕萍二〇一四年十月二十七日书记员 许雯钰 微信公众号“”