（2014）美民一初字第493号

裁判日期: 2014-10-27

公开日期: 2015-01-23

案件名称

何国强与海南捷联实业有限公司及第三人史彧微、赵芳红、钱月燕、钱宇锋房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

海口市美兰区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何国强,海南捷联实业有限公司,史彧微,赵芳红,钱月燕,钱宇锋

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条

全文

海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2014）美民一初字第493号原告：何国强，男。委托代理人：曾广亮，海南刚峰律师事务所律师。被告：海南捷联实业有限公司。法定代表人：张增源，总经理。委托代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。委托代理人：卢厚清，系该司会计。第三人史彧微，女。第三人赵芳红，女。第三人钱月燕，女。第三人钱宇锋，男。四位第三人的共同委托代理人：隋颖毅、王亚云，广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告何国强诉被告海南捷联实业有限公司（以下简称“捷联公司”）及第三人史彧微、赵芳红、钱月燕、钱宇锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员郑薇担任审判长、人民陪审员李乾兴、黄亚六参加合议，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾广亮、被告委托代理人朱林、卢厚清及四位第三人的共同委托代理人隋颖毅、王亚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何国强诉称，2010年11月20��，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》四份，分别约定被告将位于海口市海甸岛西北片海岸·郁金香花园5号楼8层801房（建筑面积84.51平方米，其中套内面积66.05平方米、公摊面积18.46平方米）、8层802房（建筑面积84.51平方米，其中套内面积66.05平方米、公摊面积18.46平方米）、9层901房（建筑面积84.51平方米，其中套内面积66.05平方米、公摊面积18.46平方米）、9层902房（建筑面积84.51平方米，其中套内面积66.05平方米、公摊面积18.46平方米）商品房销售给原告，房价款每间507060元，合计房价款2028240元。四份合同还约定被告于2010年12月30日前将四套商品房交付使用，于商品房交付使用之日起720天内为原告办理房屋权属证书。同月21日，被告在海口市住房和城乡建设局为原告办理801、802、901、902号商品房买卖合同备案登记，同月22日，原告向被告支付全部购房款2028240元。自原告支付购房款后，被告未按《海口市商品房买卖合同》约定的期限将商品房交付使用，同时也未按合同约定为原告办理权属证书，构成违约。2014年1月6日，原告向海口市美兰区人民法院提出诉讼，请求判决被告履行合同义务，将上述房屋的产权证过户登记至原告名下。诉讼过程中，经人民法院调查证实被告于2012年又将上述商品房卖给史彧微（801房）、赵芳红（802房）、钱月燕（901房）、钱宇锋（902房），并将商品房交付史彧微、赵芳红、钱月燕、钱宇锋使用，原告在本案起诉时，涉案房屋并未进行装修，原告两三个月就会去涉案房屋处查看，现致使原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》其合同目的无法实现。综上，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》属有效合同，但因被告一房二卖，致使双方签订的合同目的无法实现，被告构成违约。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人”的规定，被告应承担返还购房款，支付利息及赔偿责任。原告为了维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2010年11月20日签订的四份《海口市商品房买卖合同》；2、被告返还购房款2028240元及支付利息（从2010年11月22日至被告还款之日以中国人民银行同期贷款利率3-5年期的利率计算，起始时间是从2010年11月22日起至款项付清之日止。）；3、被告支付赔偿金2028240元；4、本案诉讼费由被告负担。被��捷联公司辩称，1、原告与被告于2010年11月20日签订的四份商品房买卖合同无效，因为涉案四份合同不是双方真实意思表示，实际双方是借贷关系，名为商品房买卖合同。在海南此情况很常见，签订商品房买卖合同只是为了抵押，作为借款资金的保证，此种情况的案例在海南法院也做过处理。首先从成交价格看，四套房产是在2010年签订的，房价在那时是最高的，但合同签订的每平方米不到6000元，远远低于市场价格。作为真实的买房人，应该两三个月看一次，被告是在2012年6月就已经将房屋交付给钱宇锋、钱月燕，他们也已经装修入住。赵芳红、史彧微是在2013年进行了装修入住。既然原告陈述称两三个月看一次涉案房屋，在长达一年半的时间里，并未对房屋进行实际控制。2、原告借款给被告，利息是3分利息，被告一直支付利息到2013年6月。真实的放款人是ＸＸＸ，ＸＸＸ在贵院也有其他诉讼，那个案子是被告的法定代表人以个人名义向ＸＸＸ借款，现在已经到执行阶段。被告在庭审前也一直在与ＸＸＸ进行沟通，但其要求以现金形式偿还借款，被告无此经济能力，被告承认尚欠原告的借款，现在原告以商品房买卖合同提起诉讼，不符合事实。第三人史彧微、赵芳红述称，史彧微、赵芳红均于2013年12月31日与被告分别签订了商品房买卖合同，分别购买801、802房，当日交付了购房款，被告也于当日将相应的涉案房屋分别交付给两位第三人使用。之后两位第三人接到法院的应诉通知，才得知涉案房屋已经在房产部门进行了备案登记。但是，上述第三人已经对涉案房屋实际占有使用。第三人钱月燕、钱宇锋述称，钱月燕、钱宇锋均于2010年11月19日与被告分别签订了商品房买卖合同，分别购买901、902房。2012年6月，钱月燕、钱宇锋向被告交付了购房款等相关款项，被告也将相应的涉案房屋交付给两位第三人使用。之后两位第三人接到法院的应诉通知，才得知涉案房屋已经在房产部门进行了备案登记。但是，上述第三人已经对涉案房屋实际占有使用。经审理查明，2010年11月19日，原告何国强与被告海南捷联实业有限公司签订了一份《海口市商品房买卖合同》（合同条形码为：L00006018）。双方约定，原告购买被告投资建设的位于海口市海甸岛西北片的海岸·郁金香花园5号楼8层802房，户型结构为二房二厅，建筑面积共84.51平方米，总金额为507060元。同年11月20日，原告又与被告签订了三份《海口市商品房买卖合同》（合同条形码分别为：L00006016、L00006020、L00006023）。双方约定，原告分别购买被告投资建设的位于海口市海甸岛西北片的海岸·郁金香花园5号楼的8层801房、9层901房和9层902房。这三套房屋的��套户型结构均为二房二厅，建筑面积均为84.51平方米，每套总金额均为507060元。双方均约定上述四套房屋应在2010年12月31日前、验收合格后交付原告使用；被告应当在上述四套房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书等。上述四份合同签订后，原、被告于2010年11月21日将原告所购买的海岸·郁金香花园5号楼的8层801房、8层802房、9层901房、9层902房办理了合同备案。2010年11月22日，原告以银行汇款的方式向被告支付了上述四套房屋的总价款合计人民币2028240元。因被告一直未依约将上述房产交付给原告使用，亦未将房屋所有权证办理至原告名下，原告遂于2014年1月7日向本院起诉。另查，2010年11月19日，被告就四套涉案房屋中的海岸·郁金香花园5号楼的9层901房及902房分别与第三人钱月燕、钱宇锋各签订一份《商品房买卖合同》，每一个合同的总价款均为662558元。上述合同虽然约定签订合同当日付清全部房款，但是直至2012年6月6日，第三人钱月燕、钱宇锋才付清全部房款，被告向上述两位第三人出具了缴纳房款的往来凭证。2012年6月7日，被告将海岸·郁金香花园5号楼的9层901、902房交付给第三人钱月燕、钱宇锋，第三人钱月燕、钱宇锋随即缴纳了物业费，开通了有线电视、燃气等设施，并装修入住。2013年12月31日，被告就四套涉案房屋中的海岸·郁金香花园5号楼的8层801、802房分别与第三人史彧微、赵芳红各签订一份《商品房买卖合同》，每一个合同的总价款均为745000元。上述合同签订当日，第三人史彧微、赵芳红向被告支付了购房款745000元。同日，被告将海岸·郁金香花园5号楼的8层801房交付给第三人史彧微、赵芳红，第三人史彧微、赵芳红随即缴纳了物业费，开通了有线电视、燃气等设施，并对房屋进行了装修。再查，2013年11月20日，原告所购买的上述四套房屋均办理了所有权证。四套房屋分别登记为海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园5号楼第8层801房、第8层802房、第9层901房、第9层902房，产权证号分别为HK397811、HK397810、HK397807、HK397806。上述房屋均登记在被告名下。在庭审中，被告提交了自行制作的原告付款明细、付款申请单及银行电子转账凭证、资金汇划补充凭证、客户回单，欲证明原、被告之间实际为民间借贷关系，不存在房屋买卖合同关系。在被告提交的银行电子转账凭证、资金汇划补充凭证、客户回单中，收款人均为王子贵，王子贵为被告董事长秘书。被告虽然申请证人王子贵出庭作证，但是该证人未出庭作证。在被告坚持申请证人王子贵出庭作证的情况下，本院在庭审时向被告释明，要求被告在指定的期限内对证人王子贵未到庭作证的事由作出书面说明并提交相应��证据，以决定是否再次开庭质询证人王子贵，但是被告逾期未作出书面说明，亦未提交相应的证据。被告抗辩其曾于2010年11月23日左右通过转账方式向原告支付了三个月利息合计90万元，但未在本院指定的期限内提供证据予以证明。本院确认的上述事实，有原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》四份、《海口市商品房买卖合同备案确认表》四份、《往来凭证》、《中国建设银行进账单（回单）》、《海口市房产登记信息查询情况说明》四份、四位第三人与被告分别签订的《商品房买卖合同》、四位第三人支付房款、有限电视初装费、可视对讲系统等费用的资金往来专用凭证、物业费发票、燃气费用发票、业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、装修合同、相片以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院��为，原、被告于2010年11月19日签订的一份《海口市商品房买卖合同》以及双方于2010年11月20日签订的三份《海口市商品房买卖合同》，均系合同当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。双方当事人应全面履行合同义务。合同签订后，原告已于2010年11月22日向被告支付了四套讼争房屋的全部购房款2028240元，且这四套房屋均已办理了所有权证，具备交付使用和办理过户的条件，被告应当按约履行向原告交付房屋和协助原告办理房屋过户手续的义务。因被告又将涉案的四套房屋分别出售给本案的四位第三人并予以交付，被告在涉案房屋上存在重复买卖的行为，故被告已构成违约。被告的违约行为致使原告签订的涉案四份《海口市商品房买卖合同》的合同目��无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除条件的规定，因此，原告请求解除其与被告签订的四份《海口市商品房买卖合同》，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告的违约行为使原告无法取得房屋，且被告已于2010年11月22日收到原告支付的购房款2028240元，故被告应向原告返还购房款2028240元并自2010年11月23日起、按中国人民银行公布的同期三年至五年期贷款利率支付利息。原告请求被告返还��房款及支付利息，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告请求被告支付赔偿金2028240元，未超出上述法律规定，本院予以准许。被告抗辩其与原告签订的四份《海口市商品房买卖合同》实际为借贷关系，但被告就此抗辩未尽到举证责任。被告提供的原告付款明细、付款申请单均为其自行制作，且其提交的银行电子转账凭证、资金汇划补充凭证、客户回单中，收款人均为王子贵，而王子贵为被告董事长秘书。被告未提供证据证明上述资金与原告的关联性。故本院对这些证据不予采信。被告在本院释明后，未在指定的期限内书面说明证人王子贵未到庭作证的事由且未提交相应的证据，视为放弃其举证的权利，应承担举证不能的法律后果。被告亦未在指定的期限内提供证据证明其向原告支付90万元利息的抗辩事实以及该抗辩事实与涉案四份《海口市商品房买卖合��》的关系。基于上述理由，本院对被告抗辩原、被告实际为民间借贷关系的理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告何国强与被告海南捷联实业有限公司于2010年11月19日签订的合同条形码为：L00006018的《海口市商品房买卖合同》、于2010年11月20日签订的合同条形码分别为：L00006016、L00006020、L00006023的《海口市商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告海南捷联实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何国强返还购房款人民币2028240元，支付利息（自2010年11月23日起至实际付清款项之日止、按中国人民银行公布的同期三年至五年期贷款利��计付），并支付赔偿金人民币2028240元。案件受理费人民币42800元，财产保全费人民币5000元，均由被告海南捷联实业有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审　判　长　　郑　薇人民陪审员　　李乾兴人民陪审员　　黄亚六二〇一四年十月二十七日书　记　员　　孙　健附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。更多数据：搜索“”来源：