（2014）青民三（民）初字第1534号
裁判日期: 2014-10-24
公开日期: 2014-12-26
案件名称
上海德鑫物业管理有限公司与凌永明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海德鑫物业管理有限公司,凌永明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1534号原告上海德鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人全志伟，总经理。委托代理人张冀庆，上海众华律师事务所律师。委托代理人许佳艺，上海众华律师事务所律师。被告凌永明，男，1962年9月15日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海德鑫物业管理有限公司诉被告凌永明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后依法由代理审判员陈娟娟独任审判。因未送达诉讼文书，本院依法组成合议庭。本案于2014年9月1日公开开庭进行了审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人许佳艺到庭参加诉讼，被告凌永明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海德鑫物业管理有限公司诉称：被告自住系争金水湾小区房屋后，按物价局核定的物业管理收费标准每月收取物业管理费按建筑面积每平方米人民币1.50元，被告现有房屋建筑面积250.08平方米，每月管理费为375.12元，被告起先尚能按期支付物业管理费，但自2009年1月1日开始拖欠，截至2013年12月31日止共拖欠物业管理费22，507.20元。原告就被告拖欠物业管理费事宜多次与被告协商，但被告仍拒绝支付，原告迫于无奈，只得向贵院提起诉讼，请求判令被告支付物业管理费22，507.20元；本案受理费由被告负担。被告凌永明未作答辩。经审理查明，被告于2007年9月26日购买系争房屋，并于2008年2月19日办理了住户情况登记，房屋建筑面积为250.06平方米。原告与上海振威投资发展有限公司签订期限为2007年3月1日起至2009年2月28日止的《物业管理服务合同》，约定由原告对金水湾贵园进行物业管理，收费标准为：别墅：1.50元／月／平方米（其中：物业管理费：0.60元／月／平方米、保洁费：0.27元／月／平方米、保安费：0.51元／月／平方米、房屋设备运行费及维修养护费：0.12元／月／平方米）。合同到期后，原告与上海振威投资发展有限公司续签期限为2009年3月1日起至2011年2月28日止的《物业管理服务合同》，收费标准不变。2010年11月18日，原告与上海市青浦区金水湾小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：上海市青浦区金水湾小区业主委员会将被告所在的金水湾小区物业委托原告实行物业管理。合同第五条约定原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业构成，详见附件一；（二）物业平面图，详见附件二；（三）综合管理服务标准，详见附件三；（四）公共区域清洁卫生服务标准，详见附件四；（五）公共区域秩序维护服务标准，详见附件五；（六）公共区域绿化日常养护服务标准，详见附件六；（七）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（八）公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准，详见附件八。合同附件一、三、四、五、六、八分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定，附件一约定：小区经理属下管理人员4人、保安20人、维修2人、保洁7人、绿化6人；附件三约定了关于管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务的内容；附件四约定了楼内、楼外公共区域的道路、地面、公共灯具、天台、屋顶、消防设施等各类公共区域、设施的清洁工作；附件五约定了人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助、车辆管理的内容，其中门岗：（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区……技防设施和救助（监控岗）：小区内应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息……附件六约定了草坪、树木、花坛、花境的养护工作；附件八约定了公共部位、消防系统、避雷系统和弱电系统的运行、保养和维修服务内容。物业服务费收费标准为：别墅（二期·三期）：1.50元／月／平方米（其中：综合管理服务费：0.35元／月／平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.12元／月／平方米，公共区域的清洁卫生服务费用：0.27元／月／平方米，公共区域绿化养护费用：0.45元／月／平方米，公共区域秩序维护服务费用：0.31元／月／平方米）。合同期限为2010年11月18日至2012年12月31日。合同签订后，原告对金水湾小区进行了物业管理。2013年12月31日，上海金水湾小区业主委员会出具证明，证明原告与金水湾业主委员会签订的物业服务合同于2012年12月31日结束后，原告继续履行事实物业服务至2013年12月31日止。被告自2009年1月1日至2013年12月31日止共结欠原告物业服务费22，505.40元。另查明，原告具有上海市物业管理企业三级资质。金水湾小区存在群租、开公司现象，对此物业公司履行了上门劝阻、制止及上报的义务。系争小区内存在的报废车辆长期占有小区公共道路问题，原告曾向居委会反映过，居委会也曾向社区民警反映，但因此车为有主物，故不能强制拉离。原告在对金水湾小区的综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务方面存在瑕疵，比如技防设施和救助措施不到位，小区安保监控系统设备因损坏而停止工作，小区内存在较多的房屋漏水问题至今未能解决，小区内网球场护栏损坏，违章搭建问题严重等。以上查明的事实，有以下证据证明：原告的陈述、原告提供的《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、物业管理企业资质证书、证明、上海市商品房预售合同复印件、物业管理费催缴通知单、律师函，本院出示的上海市房地产登记信息、本院于2013年11月5日对金水湾业委会主任吴某所做的谈话笔录、本院于2014年7月2日对徐泾镇房管办主任张某、徐泾镇京华居委会主任助理孟某所做的谈话笔录等证据予以证明。经庭审出证，原告无异议，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与上海振威投资发展有限公司签订的《物业管理服务合同》及与金水湾业委会签订的《物业服务合同》均合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与原告续签合同，亦未选聘新的物业服务企业，原告对金水湾小区提供了事实物业服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告交纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。本案所涉《物业服务合同》的附件对原告提供物业服务的五项内容作了具体约定，而原告在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，原告应当为此承担合同违约的责任，故本院酌定在原告主张的物业服务费总额上予以减收。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告凌永明应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德鑫物业管理有限公司物业服务费20，254.86元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费362.60元，由原告负担56.23元，被告负担306.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴海港代理审判员 陈娟娟人民陪审员 董枫林二〇一四年十月二十四日书 记 员 胡 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”