（2014）珠香法民三初字第1150号
裁判日期: 2014-10-24
公开日期: 2015-02-11
案件名称
刚文博与珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刚文博,珠海市新华建设房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第1150号原告（反诉被告）：刚文博，男，汉族，1987年4月1日出生。委托代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所。委托代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所。被告（反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司。法定代表人：王俊成，董事长。委托代理人：邱小飞，广东莱特律师事务所律师。委托代理人：黄思悦，广东莱特律师事务所律师。原告刚文博诉被告珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告新华公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理。本案依法由审判员杨擎轩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨小虹、缑燕燕，被告新华公司的委托代理人黄思悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月17日，原告与被告签订位于珠海市香洲区怡华街99号9栋303房的《珠海市商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》及附件，该房产建筑面积为56.65平方米，单价为人民币13938.98元／平方米，总金额为582918元。合同签订后，原告已依约付清全部房价款。该买卖合同第七条交付期限约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付给原告。2013年12月31日期限届满后，经原告多次催告，被告均无法依约向原告交付涉案商品房。2014年1月21日，被告在未取得涉案商品房竣工验收备案手续的情况下向原告发出《金域华府房屋交付通知书》，原告以该交楼未符合法律法规及合同约定为由拒绝收楼。2014年5月27日，被告取得涉案商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年5月29日，被告在当日《珠海特区报第06版》刊登入伙通知。随后，被告向原告交付涉案商品房。原告认为，被告逾期交付商品房达149天的行为已然违反买卖合同第七条的约定，构成违约，原告有权依据买卖合同第九条第1项第（2）款的约定，要求被告继续履行合同并支付违约金。但经原告多次与被告协商，被告均拒绝予以承担上述违约责任，为此，为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求法院判令被告继续履行合同，并向原告支付逾期交房违约金人民币8685.6元。被告新华公司辩称，一、逾期交楼是由政府部门对项目验收延误造成的，根据答辩人与被答辩人签订的《珠海市商品房买卖合同》附件第四条的约定，答辩人不需承担延期交楼的违约责任。答辩人与被答辩人签订的《珠海市商品房买卖合同》附件第四条明确约定：“本条所指‘特殊原因’除第1项的‘遭遇不可抗力’外，还应包括非出卖人所能控制的客观原因，包括（1）因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误·····因遭遇上述事由而导致延期交楼的，出卖人不承担延期交楼违约责任”。具体到本案的实际情况，答辩人开发建设的金域华府项目，早在2013年1月份就完成施工建设，答辩人早在2013年2月5日就向珠海市住房和城乡规划建设局申请进行规划验收，但由于规划部门认为金域华府项目存在超建问题，要求答辩人整改完毕再申办。规划验收出现问题后，答辩人一直积极配合政府主管部门处理，直到2014年5月15日，珠海市住房和城乡规划建设局才出具《建设工程规划条件核实合格证》，直到2014年5月27日，金域华府项目才取得《竣工验收备案表》。因此，导致答辩人延期交楼的原因是由于政府建设部门对项目验收之延误而造成的，根据合同约定，答辩人不应承担逾期交楼违约责任。二、根据双方签订的《装修协议》，当被答辩人缴清房款、装修款后，答辩人才有义务向被答辩人交付房屋，被答辩人于2014年4月12日才缴清装修款，即使答辩人需要承担违约责任，应从2014年4月12日起算逾期时间。《装修协议》第三条明确约定：“在乙方（被答辩人）付清《商品房买卖合同》约定的全部款项，以及本协议约定的装修款及违约金前，甲方（答辩人）有权拒绝向乙方交楼并有权不予装修”。被答辩人于2014年4月12日才向答辩人缴清装修余款，答辩人于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，逾期时间应为2014年4月12日-2014年5月27日，总计45日，即便答辩人需要承担违约责任，其责任限额为582928×45×0.0001=2623元。被告新华公司反诉称，反诉人向被反诉人出售位于香洲区怡华街99号9栋303房产一套（以下简称涉案房屋），反诉人与被反诉人于2012年6月17日签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定的房屋面积为56.65平方米，目前涉案房屋已装修完工并交付使用。经珠海市测绘院测算，涉案房屋实际建筑面积为76.08平方米，比《商品房买卖合同》约定的出售面积多出19.43平方米。反诉人认为，被反诉人没有合法依据，多享受了19.43平方米的建筑成果，造成了反诉人土建成本费用的损失，根据《民法通则》第九十二条关于不当得利的规定以及《合同法》第五条关于公平原则的规定，被反诉人至少应当向反诉人返还该19.43平方米的土建成本费用。涉案房屋土建成本费用为33031元（1700元／平方米×19.43）。请求判令被反诉人向反诉人返还香洲区怡华街99号9栋303房超面积部分建筑成本费用人民币33031元。原告就反诉答辩称，一、根据双方签署的《珠海市商品房买卖合同》第五条约定，因被答辩人的违规违法加建行为导致房屋实际面积大于合同约定面积的，应由被答辩人自行承担。首先，根据答辩人提交的证据一《珠海市商品房买卖合同》和证据九《房屋建筑面积测算成果明细表》（2012年3月21日）可知，答辩人购买涉案预售房产时，被答辩人向答辩人出售的房产建筑面积为56.65平方米。本案中被答辩人主张请求答辩人返还建筑成本的面积是因其违反规划建设许可自行加建的，从被答辩人在本诉提交的答辩状中承认是违建被规划部门处罚及提交的反诉证据二2014年1月4日《房屋建筑面积测绘成果明细表》中就该多出来的19.34平方米面积注明是“加建面积”可知，该部分比预售56.65平方米多出来的面积是被答辩人违规违法加建而产生的面积，被答辩人要求答辩人对其自身违法行为承担付款义务于法无据。其次，根据《珠海市商品房买卖合同》第五条的约定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足，面积误差超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据答辩人提交的反诉证据二2014年1月4日《房屋建筑面积测绘成果明细表》9栋303房经测绘，符合规划内的建筑面积为56.74平方米，备注“成套住宅（不含加建面积19.34平方米）”，与答辩人预购的56.65平方米相比，在规划内的建筑面积减少了0.21平方米，因被答辩人的违规违法加建行为导致房屋实际面积大于合同约定面积的，应由被答辩人自行承担。二、被答辩人因自身违法违规加建行为导致答辩人所预购商品房面积的增加，并不属于《民法通则》第九十二条规定的不当得利及《合同法》公平原则的情形，其依据上述法律规定请求答辩人支付建筑成本于法无据。首先，答辩人取得被答辩人交付的商品房是依据《珠海市商品房买卖合同》的约定，被答辩人未能依据《珠海市商品房买卖合同》约定如期交付商品房，已违约在先。究其无法如期交房的原因，是因为其涉案房产的规范规划许可，擅自加建导致的，应由其自身承担违法加建的法律后果及成本。同时，在被答辩人提交的反诉证据二2014年1月4日《房屋建筑面积测绘成果明细表》中已明确多出来的19.34平方米面积是“加建面积”，该加建面积并非答辩人合法建设的面积，同时该19.34平方米经查询，至今并未办理确权登记手续，其权属是否属于被答辩人至今尚未明确，故此，本案并不属于《民法通则》规定的“没有合法依据取得利益的”情形，被答辩人请求依据《民法通则》不当得利的规定支持其反诉请求于法无据。其次，答辩人作为预售商品房的购买者，其并无能力及可能在被答辩人建设过程中知晓答辩人的违法加建行为，其仅能在签订涉案商品房的买卖合同及收房时，检查被答辩人提供的房屋预售许可及备案的面积证明，并在取得行政主管部门颁发的竣工验收备案表后收房，就被答辩人交付的房屋存在违法加建的行为，若其违法成本需要答辩人承担，则显然违反《合同法》的公平原则及诚实信用原则。故此，被答辩人请求依据《合同法》规定的公平原则支持其反诉请求于法无据。综上，答辩人认为，被答辩人违法违规加建，导致涉案房产无法依据《珠海市商品房买卖合同》的约定如期交付，已构成违约在先，其反诉请求答辩人为其违法加建行为支付建筑成本是毫无事实和法律依据的，恳请贵院依据我国法律的规定，依法予以驳回被答辩人的全部反诉请求。经审理查明，2012年6月17日，原、被告签订一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定被告将香洲区怡华街99号“金域华府”9栋303房（建筑面积为56.65平方米）以582918元的价格出售给原告，买受人须于2012年6月17日前支付30%首期限房款174928元，余款408000元向银行按揭贷款。合同第五条有关面积确认及面积误差处理条款约定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定俗成的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。合同第七条约定出卖人应当在2013年12月31日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件之约定。附件二约定了室内外装饰标准，其中包括大堂的交付标准。合同和附件对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，被告可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，被告按原告在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，原告须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受被告委托的物业管理公司的管理服务等等。同日，原、被告双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定原告同意以包工包料的方式委托被告对该单元进行设计、改造和装修，房屋建筑面积56.65平方米，优惠装修总款为190463元；原告选择按揭付款在2012年6月17日前支付50%即95232元；余50%装修款于被告装修完工通知原告入伙前15日内付清。原告逾期支付装修款的，每逾期一日，则按应付装修款的万分之五向被告支付违约金。在原告付清《商品房买卖合同》约定的全部款项以及本协议约定的装修款及违约金前，被告有权拒绝向原告交楼并有权不予装修。被告于2013年12月31日完成装修并将该单元交付原告，若被告逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向原告支付违约金；装修标准按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）。《金域华府精装交楼标准》约定了室内和大堂的装饰装修标准以及智能系统的配备等内容，其中大堂的交付标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。上述合同签订后，原告按约定付清了全部房款和装修款。被告在2013年2月5日向珠海市住房和城乡规划建设局申请规划验收，2013年3月11日该局即向被告发出《规划验收通知》。《规划验收通知》列明金域华府项目存在超建等7项问题，明确不同意规划验收，要求被告整改及公示。2014年1月21日，被告向原告发出《金域华府房屋交付通知书》，称原告所购买房屋已经精装完工，通知原告于2014年1月23日办理房屋交付手续。原告以金域华府尚未通过政府相关职能部门的验收，不符合交楼条件拒绝收楼。2014年5月15日，珠海市住房和城乡规划建设局向被告出具《建设工程规划条件核实合格证》。2014年5月27日，被告取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主办理入伙手续。2014年1月4日，珠海市测绘院对金域华府9号楼出具《房屋建筑面积测绘成果明细表，其中案涉房屋套内建筑面积41.82平方米，共有分摊面积14.92平方米，房屋建筑面积为56.74平方米，不含加建面积19.34平方米。本院认为：原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》、附件和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付购房款和装修款的义务，被告应按合同约定将符合交房条件的商品房交付给原告。《珠海市商品房买卖合同》约定被告须在2013年12月31日将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付原告使用，《装修协议》约定被告须于2013年12月31日完成装修并将该单元交付原告，并约定了被告发出入伙手续通知的义务。但被告在2014年5月27日才取得金域华府项目的《竣工验收备案表》，在2014年5月29日登报通知业主办理房屋交付手续，显然已经超出了上述合同约定的交付时间。被告主张逾期交楼是由于政府部门对项目验收延误造成的，被告不应承担延期交楼的违约责任。本院认为，被告在2013年2月5日向珠海市住房和城乡规划建设局申请规划验收，2013年3月11日该局即向被告发出《规划验收通知》。《规划验收通知》列明金域华府项目存在超建等7项问题，明确不同意规划验收，要求被告整改及公示。由此可见，政府部门是由于被告建设的工程项目自身存在诸多问题而不同意规划验收，并要求被告进行整改及公示，上述证据不能证明政府部门有延误行为。此外，被告并没有提供其按要求完成整改及公示的具体时间，也没有提供政府部门在后期工作中存在延误验收的相关证据。据此，被告主张延期交房系政府部门造成，依据不充分，本院不予采纳。由上，被告构成逾期交付房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任，被告于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成了交付通知义务，该日期可作为计算商品房逾期交付天数的截止日期，即被告逾期交付商品房149天，按合同约定的总房价计算，被告应支付该部分违约金8685.6元（582918×149×0.0001=8685.6元）。关于被告超面积部分建筑成本费用的反诉请求。根据《珠海市商品房买卖合同》第五条的约定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足，面积误差超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。涉案房屋实际建筑面积为76.08平方米，比《商品房买卖合同》约定的出售面积56.65平方米多出19.43平方米，显然超出合同约定的面积3%以上。因此，根据上述合同约定，被告可以要求原告支付面积误差比3%之内的房价款差，面积误差比在3%之上的房价由被告自行承担。而本案中，加建行为是被告违法违规造成，原告对此并无过错。被告反诉要求原告承担超面积部分建筑成本费用，没有合同约定与法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：一、被告珠海市新华建设房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刚文博违约金8685.6元；二、驳回被告珠海市新华建设房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取25元，反诉受理费减半收取313元，全部由被告珠海市新华建设房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨擎轩二〇一四年十月二十四日书记员 阳伟萍 来自