（2014）西民初字第20282号
裁判日期: 2014-10-24
公开日期: 2015-04-02
案件名称
北京首华物业管理有限公司与魏东兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京首华物业管理有限公司,魏东兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第20282号原告北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。法定代表人李忠，董事长。委托代理人时彪，男，1986年1月14日出生，北京首华物业管理有限公司客服主管。被告魏东兰，女，1973年1月15日出生。委托代理人郝志刚，男，1968年7月7日出生。原告北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业公司）诉被告魏东兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯佩仙独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人时彪，被告魏东兰及其委托代理人郝志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首华物业公司诉称，2007年11月7日，原告受北京城乡中昊房地产开发有限公司委托，对该小区进行物业管理。并与被告签署了《考拉社区（信德园二期）前期物业服务协议》。该协议第四章第十五条注明：物业服务费按1.76元／平方米／月的标准向被告于每年5月1日前向乙方按年度缴纳。第十八条注明：公共部位照明能源费：甲方或物业使用人需按100／户标准预先缴纳公共部位照明能源费用，用于支付楼道、小区院落照明等公共能源费。第十九条注明：代收代缴收费服务：乙方受有关政府部门、市政公用事业单位的委托，向甲方或物业使用人收取的相关费用。生活垃圾清运费30元／户／年。现被告尚未支付2012年5月1日至2015年4月30日期间的物业费共计人民币5319.07元，公共部位能源照明费300元，垃圾清理费90元，滞纳金274.99元，共计5984.06元。现原告诉至法院，要求被告支付2012年5月1日至2015年4月30日期间的物业费共计人民币5319.07元，公共部位能源照明费300元，垃圾清理费90元，滞纳金274.99元，共计5984.06元。被告魏东兰辩称，原告起诉我们物业费，我们从2008年入住到2012年都是按时交纳物业费，我们之所以后来不交物业费，是因为我们邻居私自安装了防盗门，使得楼道通风受到影响，我们立即找原告人员进行处理，但是多次找他们都没有回复。我们要住一辈子，物业公司必须管理，我们也找过城管，但是城管说我们是有物业的，得找物业。城管说楼外的我们管，楼内的我们管不了，应当找街道办事处处理。我们认为物业公司不作为，所以我就没有交物业费，我们不是不交，我们得促使物业真正地为业主着想。北京市政府出台政府令，针对物业公司管理业主的违法行为进行了明确规定，但是原告没有做到。我们不是不交，我们享受了应当的服务，肯定会交。首华物业信德园管理处管理的楼中，私自安装防盗门的事情泛滥，物业公司没有及时管理，我们必须维护自己的权利，这是纯商品房。买房的时候，承诺的比什么都强，现在是什么情况，楼道没灯，卫生状况也差。物业费不同意交纳，其余诉讼请求涉及的费用没有问题，我同意交纳。经审理查明，北京市西城区某小区房屋所有权人为魏东兰（建筑面积83.95平方米）。2008年4月23日，魏东兰（甲方）与首华物业公司（乙方）签订《考拉社区（信德园二期）前期物业服务协议》，合同约定：第二条物业类型：住宅。座落位置：北京市宣武区某小区，建筑面积83.95平方米。……第十五条1、物业服务费按1.76元／平方米.月的标准于每年1月1日前向乙方按年度交纳。……第十八条其他费用，乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：公共部位照明能源费：甲方或物业使用人需按100元／户标准预先缴纳公共部位照明能源费用，用于支付楼道、小区院落照明等公共能源费用……。第十九条代收代缴收费服务：乙方受有关政府部门、市政公用事业单位的委托，向甲方或物业使用人收取的相关费用。生活垃圾清运费30元／户.年。被告为证明邻居业主在公共区域私装防盗门的事实，向本院提交照片三张。原告首华物业公司认可位于本市西城区某小区业主在公共区域私装防盗门的事实。另查，首华物业公司向本院提交照片三张，证明其联系过城管、房管局处理过私装防盗门的事情，被告不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、催缴函、房屋所有权证、照片等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应该按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《考拉社区（信德园二期）前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现原告在履行自己的合同义务后，被告作为北京市西城区（原宣武区）某小区房屋所有权人，原告有权要求被告依约支付物业费及其他费用。被告所述由于原告在处理其邻居业主在公共区域私装防盗门的事情上不作为导致其利益受损，该私占公用面积行为如导致被告利益受损，被告可作为诉讼主体另案起诉解决，本案原告非系该侵占行为主体，且其没有强制执行的权力，被告据此作为拒绝交纳物业服务费的理由，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，被告应于每年1月1日前向原告按年度交纳物业服务费，对于原告要求被告交纳2012年5月1日至2014年12月31日间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于2015年1月1日至2015年4月30日间物业服务费的诉讼请求，该费用尚未实际发生，本院不予支持。对于物业费的标准，前期物业服务协议约定原告所有房屋标准为1.76元／建筑平方米／月，故被告应按上述标准交纳物业费。对于原告公共部位能源照明费、生活垃圾清运费的诉讼请求，被告表示承认该项诉讼请求并愿意交纳，本院不持异议。因被告并非无故拖欠物业费，对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。在物业服务合同关系中，小区业主为维护自身合法权益，应及时组建业委会，以业委会名义与物业公司商讨小区物业服务的管理、收费等相关问题。物业公司作为服务企业，对于业主反应的服务问题，需积极予以反馈，增强双方信任感，使得公司与业主关系得以改善，从而形成物业公司与业主间的良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告魏东兰一次性给付原告北京首华物业管理有限公司二〇一二年五月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费四千七百二十八元六分，公共部位能源照明费三百元，垃圾清理费九十元。二、驳回原告北京首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二十五元，由被告魏东兰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。代理审判员 侯佩仙二〇一四年十月二十四日书 记 员 马德天 来源：