（2014）中二法古民一初字第504号
裁判日期: 2014-10-24
公开日期: 2015-07-20
案件名称
苏春业与中山市古镇镇冈南经济发展公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏春业,中山市古镇镇冈南经济发展公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）中二法古民一初字第504号原告：苏春业，女，1976年6月出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：黄志山，广东凌志律师事务所律师。被告：中山市古镇镇冈南经济发展公司，住所地广东省中山市。法定代表人：蔡耀光。原告苏春业诉被告中山市古镇镇冈南经济发展公司（以下简称冈南经发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚红波独任审判，于2014年9月24日公开开庭进行审理。原告苏春业委托代理人黄志山，被告冈南经发公司法定代表人蔡耀光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市＊＊镇某房产，总房价为2120342元。商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2010年9月8日，上述商品房进行了销售登记备案。上述合同签订后，原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，并在2010年8月24日向被告支付办理权属证书的办证费64610元。被告于2010年10月28日将该商品房交付给原告使用。按照合同约定计算，被告应当在2012年12月30日前为原告办理房地产权属证书，但被告至今未给原告办证。原告认为，上述商品房买卖合同是被告提供的格式合同，合同第十四条约定的违约金过低，是霸王条款，而且不分违约时间长短，一律按1%计算明显过低，有损原告利益。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，请求法院将违约金增加到3%。被告涉嫌故意拖延办证，以赚取预收办证费的高额收益。被告应当支付约定办证期届满次日起的办证费利息给原告。请求判令：1、被告为原告办理位于中山市＊＊镇某房产的房地产权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金63610.26元；3、被告支付原告已付办证费的逾期利息（从2012年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告实际办理房地产权属证书之日止，暂计至2014年7月5日为6074.58元）；4、被告在本案生效判决书规定的期限内仍不办理上述某房产的房地产权属证书的，需支付原告以原告已付房价款总额为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从本案判决书规定的期限届满之日起计算至实际办证之日止的利息；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第3项逾期利息的起算时间为2012年12月31日。原告就其诉请提供如下证据：1、商品房买卖合同；2、中山市商品房销售登记备案表；3、首期款收据及个人购房借款／担保合同；4、办证税费收据；5、专项维修资金及物业管理费收据；6、（2014）中中法民一终字第192号民事判决书。被告冈南经发公司辩称：1、被告未能按时办理涉案房地产权属证书的原因是被告办理报建的时间与涉案房地产交付使用的时间相隔较久，期间相关部门出台了新的验收标准，所以部分项目需要整改才能通过验收。如果资料齐全，被告可以在1个月内办理涉案房地产权属证书。2、被告不同意原告的第2项诉讼请求，原告主张的违约金比例与合同约定的不符。3、被告收取的办证税费中仅有1000元是预收的办证费，其他都是代原告缴纳的契税，已经交到税务部门。原告的诉求3逾期利息的计算基数应为1000元。被告就其辩解提供契税完税证1份作为证据。经审理查明：2010年8月24日，苏春业与冈南经发公司签订商品房买卖合同，向冈南经发公司购买了中山市＊＊镇某房产，总价款为2120342元。商品房买卖合同第十四条约定“出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2010年9月8日，上述商品房进行了销售合同登记备案。上述商品房买卖合同签订后，苏春业按照合同约定履行了支付购房款的义务，并在2010年8月24日向冈南经发公司支付办理权属证书的办证税费64610元。冈南经发公司于2010年10月12日代苏春业向税务部门缴纳上述商品房的契税63610元。冈南经发公司于2010年10月28日将该商品房交付给苏春业使用。根据上述商品房买卖合同约定，冈南经发公司应当在2012年12月30日前为苏春业办理房地产权属证书。目前，冈南经发公司尚未办理涉案房地产的权属证书。本院认为：原、被告双方对被告逾期办理涉案房地产权属证书的事实均无异议。被告未提供证据证明逾期办证系非可归责于其的原因造成，应当为原告办理涉案房地产权属证书，并承担相应的违约责任。根据本案实际情况，本院核定被告应在本判决书生效之日起30日内为原告办理涉案房地产权属证书。原告要求被告如未按本院指定的期间办证，需支付以原告已付房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从本院指定期间届满之日起计至实际办证之日止的利息，但被告是否在本院指定期间内协助原告办证尚不确定，原告追究被告违约责任应以其已发生的违约行为为基础，故对原告此项主张，本院不予支持。关于原告请求调整逾期办证违约金问题。原告称由于被告未按期办证，影响涉案房地产的价值，也影响原告转让涉案房地产，具体损失难以计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告请求按已付房款的3%计算违约金未超出该标准。双方签订的商品房买卖合同中无论被告违约逾期办证时间长短，一律按已付房款的1%计算明显过低，有损原告利益。本院认为，原告所称有理，被告逾期办理涉案房地产权属证书的时间已一年有余，原、被告双方签订的商品房买卖合同无论被告违约时间长短，一律规定违约金为已付房款的1%过低，不足以弥补原告的损失，也不足以约束被告严格遵守合同。考虑本案被告的逾期办证天数，原告的损失情况，本院核定被告应支付原告的逾期办证违约金为原告已付房款的2%即42406.84元。关于原告请求被告支付原告已付办证税费的逾期利息问题，由于被告预收原告办证税费后未按商品房买卖合同约定时间办证，应当支付自2012年12月31日起的利息。但因被告预收的办证税费中仅有1000元系预收的办证费，余款为已代原告缴至税务部门的契税，故该逾期利息的计算基数应为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告中山市古镇镇冈南经济发展公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告苏春业办理中山市＊＊镇某房产的房地产权属证书；二、被告中山市古镇镇冈南经济发展公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告苏春业支付违约金42406.84元；三、被告中山市古镇镇冈南经济发展公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告苏春业支付预付办证费的利息（以1000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年12月31日起计至被告协助办理房地产权属证书之日止）；四、驳回原告苏春业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1542元，减半收取771元（原告已预交），由原告苏春业负担301元，被告中山市古镇镇冈南经济发展公司负担470元，被告负担的部分在支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 姚红波二〇一四年十月二十四日书 记 员 张淑结 微信公众号“”