（2014）宁民终字第3646号

裁判日期: 2014-10-24

公开日期: 2014-11-14

案件名称

上诉人余高霞与被上诉人商秀仔、丁志纲房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余高霞,商秀仔,丁志纲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2014）宁民终字第3646号上诉人（原审原告）余高霞，女，1954年10月26日生，汉族。委托代理人张丹燕、刘志峰，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）商秀仔，女，1985年6月3日生，汉族，南京市博营公司会计。被上诉人（原审被告）丁志纲，男，1980年5月12日生，汉族，软件工程师。以上两被上诉人共同委托代理人杨军，江苏天茂律师事务所律师。上诉人余高霞因与被上诉人商秀仔、丁志纲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2013）江宁汤民初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人余高霞的委托代理人张丹燕、被上诉人商秀仔、丁志纲及其共同委托代理人杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余高霞原审诉称，2013年6月7日，双方签订一份购房协议，协议约定余高霞将位于江宁区麒麟街道麒东路171号某区某幢301室房屋卖给商秀仔、丁志纲。同年7月5日，双方签订《房地产买卖契约》，约定房屋总价款为110万元。然而，商秀仔、丁志纲在支付完定金4万元、首付款62万元后，至今仍未将尾款44万元支付。商秀仔、丁志纲拒不履行付款义务的行为已构成严重违约，导致余高霞签订合同的目的无法实现。为维护自身的合法权益，余高霞现提起诉讼，请求法院判令：解除双方签订的《购房协议》、《房地产买卖契约》，终止合同履行并恢复原状（即商秀仔、丁志纲将涉案房屋所有权证过户至余高霞名下，余高霞退还商秀仔、丁志纲已支付的房款62万元，4万元定金余高霞予以没收）。商秀仔、丁志纲原审辩称，1、余高霞称商秀仔、丁志纲拒绝履行付款义务导致合同目的无法实现没有任何事实和法律依据。商秀仔、丁志纲不存在过错及违约行为。商秀仔、丁志纲依合同约定支付了首付款，并向银行申请了二手房按揭贷款，且已通过银行审批，但因余高霞拒绝将房屋土地使用权证过户以致银行最终未下款。2、商秀仔、丁志纲在获知无法再继续办理二手房按揭贷款后，通过其他方式筹措资金，现已将尾款筹措完毕。商秀仔、丁志纲从未表示拒绝支付剩余尾款。退一步讲，即使余高霞认为商秀仔、丁志纲尚未支付尾款的行为是违约行为，但因商秀仔、丁志纲从未表示过拒绝履行相关付款义务，所以商秀仔、丁志纲不存在根本违约行为。综上，余高霞主张解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回余高霞的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年6月7日，余高霞（卖方）与商秀仔、丁志纲（买方）签订购房协议一份。协议约定：“卖方将东郊小镇1-13-301卖于买方，房屋总价为110万元。付款方式：首付60%为66万元，时间为2013年6月30日前。二次付款为商贷付款44万元，拿到房产证第二天办理银行贷款，不得有误。今收订金4万元，卖方不得将此房另售他人，买方如不购此房，卖方不退订金”。2013年7月5日，余高霞与商秀仔、丁志纲前往南京市江宁区房产交易中心办理了房屋所有权证过户手续。当天，双方签订了《房地产买卖契约》，余高霞为甲方，商秀仔、丁志纲为乙方，甲方将座落于江宁麒麟街道麒东路777号某区13-301室房屋出售给乙方。买卖契约第三条约定：“乙方在2013年6月10日前付给甲方定金40000元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款”；第四条约定：“该房屋价款为人民币110万元，房价款的支付方式和支付时间为：现金＋贷款”；第五条约定：“甲、乙双方定于2013年10月30日正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2013年8月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2013年10月30日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出”，买卖契约还约定了其他相关事宜。丁志纲于2013年7月5日当天支付余高霞首付款62万元。2013年7月9日，商秀仔向中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行申请二手房住房按揭贷款。当日，丁志纲给余高霞出具协议一份，载明：“由于放贷时间不明确，故双方约定自今日（2013.7.9）起第三个月开始，丁志纲将按银行利率（3.5%）每月付给余高霞人民币1283元，直至银行放款到位为止。如有任何不愉快，将追缴前两个月共计2566元的利息。（自2013.9.10开始计算）”。银行于2013年7月24日对商秀仔的贷款申请进行了审批，同意贷款金额44万元，放款模式为“见他项权证放款”。后因双方对是否要过户土地使用权证产生争议。余高霞认为买卖契约中约定的付款方式“现金＋贷款”中的“贷款”并非指二手房住房按揭贷款，故其无义务将土地使用权证过户给商秀仔、丁志纲。商秀仔、丁志纲认为付款方式中的“贷款”指的就是二手房住房按揭贷款，余高霞有义务将土地使用权证过户至其名下，从而办理二手房住房按揭贷款。因双方对“贷款”的理解产生争议，余高霞未将涉案房屋土地使用权证过户至商秀仔、丁志纲名下，致二手房住房按揭贷款未能办理。2013年11月7日，商秀仔、丁志纲向原审法院提起诉讼，要求余高霞交付房屋并将土地使用权证过户至其名下。同年12月12日余高霞向原审法院提起诉讼，要求解除其与商秀仔、丁志纲签订的房地产买卖契约。原审庭审中，商秀仔、丁志纲称其已通过其他途径筹措完房价尾款。原审审理中，双方意见不一，致调解未成。以上事实，有购房协议、房地产买卖契约、房屋所有权证、中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行法律与合规部情况说明及当事人陈述等予以确认。原审法院认为，余高霞与商秀仔、丁志纲之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，余高霞与商秀仔、丁志纲在房屋所有权证过户之前，双方均较好地履行了合同。但在房屋所有权证过户之后，双方对于贷款事宜产生了分歧。关于双方签订的《房地产买卖契约》第四条中“贷款”的含义，根据二手房交易的惯例，此“贷款”应指二手房住房按揭贷款。商秀仔在房屋所有权证过户之后，及时向银行申请二手房住房按揭贷款，并获得审批。但由于余高霞拒绝将土地使用权证过户给商秀仔、丁志纲，从而导致二手房住房按揭贷款未办理成功。贷款不成功之后，商秀仔、丁志纲表示其积极通过其他途径筹集尾款。审理过程中，商秀仔、丁志纲从未表示过拒绝支付房价尾款，余高霞亦未提供证据证明商秀仔、丁志纲在合同履行过程中表示拒付房价尾款。综上，余高霞以商秀仔、丁志纲拒不履行付款义务而要求解除《购房协议》、《房地产买卖契约》，无充分的事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回余高霞的诉讼请求。案件受理费14700元，由余高霞负担。余高霞不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院通过所谓交易惯例推定诉争合同中的“贷款”为二手房按揭贷款无事实及法律依据。二手房按揭贷款只是众多贷款种类中的一种，我国并未对二手房交易的贷款方式做任何硬性规定，亦未就二手房交易的贷款方式形成国家标准或者行为惯例，且双方当事人签署的数份协议都未明确约定贷款就是指二手房抵押贷款。2、原审法院以两被上诉人并未明确表示拒付房价款为由，认定两被上诉人不存在拒不履行付款义务情形，于法于理无据。自双方签订房屋买卖合同至今已一年有余，两被上诉人至今仍未全额支付房价。虽然两被上诉人从未明确表示过拒绝支付房价尾款，但其在实际履约过程中已经以其不作为的方式做出了拒付房款表示，亦给上诉人造成了极大的经济损失。3、两被上诉人怠于履行主要付款义务，致使合同目的无法实现，上诉人有权据此要求解除双方间的房屋买卖合同。上诉人已经按照合同要求办理了房屋过户手续，已完成了主要合同义务，两被上诉人理应按照合同规定履行付款义务。两被上诉人却将办理贷款的责任强加于上诉人，以上诉人未协助其办理土地证过户手续（合同并无规定上诉人有此项义务）致使其二手房抵押贷款未能发放为由，拖延房价尾款的支付长达一年之久。两被上诉人怠于支付房价尾款的行为已严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，上诉人据此解除双方之间的房屋买卖合同，于法于理有据。综上，请求二审法院将本案发回重审或依法改判。被上诉人商秀仔、丁志纲辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、一审法院认为诉争合同中的“贷款”为二手房住房按揭贷款不仅符合二手房市场交易规则及商业习惯，也符合双方后来达成合意以房屋作为抵押向银行申请二手房住房按揭贷款的意思表示。根据被上诉人提供的录音证据，上诉人以配合被上诉人进行贷款为由要求被上诉人支付其爱人回宁签字的误工费及交通费，被上诉人向上诉人支付了4000元。另外，上诉人已向中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行申请了二手房住房按揭贷款。2、一审法院认为被上诉人不存在拒不履行付款义务符合案件客观事实，上诉人以被上诉人拒不履行付款义务要求解除合同没有事实依据。因上诉人拒绝按照双方约定及被上诉人的要求将房屋土地使用证过户，以致银行最终没有放款，被上诉人不得不通过其他方式筹备资金且已筹到了购房尾款，但上诉人拒绝明确支付时间和方式。3、被上诉人不存在任何违约行为，不存在怠于履行主要付款义务的行为，且从未向上诉人表示过拒绝支付剩余尾款，而是上诉人拒绝了被上诉人支付剩余购房尾款的要求，上诉人主张解除合同没有事实依据和法律依据。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方当事人二审中均未提交新证据。本院认为，上诉人余高霞与被上诉人商秀仔、丁志纲签订的《购房协议》及《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效。合同签订后，双方应当遵照诚实守信原则履行各自的义务。合同履行过程中，双方将房屋所有权证过户之后因贷款问题存在争议，上诉人余高霞上诉称双方并未明确约定付款方式中贷款的具体形式，故不应当认定为按揭贷款，但本院认为，虽然双方合同中对贷款方式未做出明确约定，但依据二手房买卖交易惯例应当认定为二手房住房按揭贷款，原审法院该认定并无不当。本案中，因上诉人余高霞拒绝将土地使用权证过户至被上诉人名下，以致被上诉人已经按照双方合同约定申请的银行贷款未能办理成功，且被上诉人原审中明确表示可随时支付剩余房款，上诉人余高霞要求解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费14700元，由上诉人余高霞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　逯婷婷二〇一四年十月二十四日书　记　员　　朱亚芳百度搜索“”