（2014）武侯民初字第3725号
裁判日期: 2014-10-24
公开日期: 2015-12-30
案件名称
原告赖明与被告成都市武侯区房产管理局浆洗街房管所（以下简称浆洗街房管所）房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖明,成都市武侯区房产管理局浆洗街房管所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条
全文
四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸签发请打印份核稿：单位及拟稿人：民二庭事由：民事判决书附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2014）武侯民初字第3725号原告赖明，男，汉族，1962年6月26日出生，住成都市武侯区倒桑树街***号附*号。被告成都市武侯区房产管理局浆洗街房管所。住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街***号。法定代表人窦毅，所长。委托代理人李树俊，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。委托代理人柳文彬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。原告赖明与被告成都市武侯区房产管理局浆洗街房管所（以下简称浆洗街房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，由代理审判员王倩适用简易程序，于2014年8月27日依法公开开庭进行了审理。原告赖明、被告浆洗街房管所的委托代理人李树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖明诉称，原告系被告浆洗街房管所的公房租赁户。2011年7月21日，浆洗街房管所公告倒桑树街111-135号公房住户，因房屋存在安全隐患，决定对该处房屋立即进行排危加固和屋面翻建，要求租赁户搬出所居住的房屋，待排危施工加固后搬回原地；过渡期间被告按每月900元的标准给原告发放过渡费。原告按照公告的通知搬出了房屋，被告浆洗街房管所也按照公告的通知发放过渡费至2012年10月。2012年11月之后，被告没有对房屋进行加固维修完毕，也没有继续发放过渡费给原告。被告浆洗街房管所因为没有按照公告维修房屋，使得原告至今一直在外租房过渡，无法搬回原地居住，造成诸多生活不便。为此，原告诉至法院，请求人民法院判决被告补发2012年11月至2014年6月的过渡费，共计18000元，并由被告承担诉讼费。被告浆洗街房管所辩称，1.原、被告之间的房屋租赁关系已经终止，被告无需对原告承担发放过渡费的责任：本案中，原、被告之间签订的《公有住房租赁合同》期限为2011年11月2日至2013年11月1日，期满后双方未再续签合同。2011年，因租赁房屋存在安全隐患问题，双方始签订《倒桑树街公房排危过渡协议书》，约定原告搬离租赁房屋，由被告给付过渡费。后经鉴定房屋不能继续使用，已经拆除，致使租赁房屋灭失。公房租赁是历史上形成的政策性住房扶持措施，经过变迁与完善，已由现行住房保障模式所取代，但在法律、法规方面基本无规可循。被告认为，在双方租赁合同有效期间，应适用原《城市房屋租赁管理办法》，而整体上双方租赁关系符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告之间的合同到期后转化为不定期租赁合同，被告有权随时解除租赁关系。而事实上，租赁房屋已经灭失，被告无需再承担义务。2.原告所主张的过渡费无事实和法律依据，不应得到支持：案涉租赁房屋因安全问题不能继续使用，因此，被告出于公房政策扶持性特征考虑，自2011年7月29日至2012年10月30日先后与原告签订为期18个月的过渡协议，按每月900元的标准向原告发放过渡费。但是，原、被告之间是房屋租赁法律关系，根据公房政策和法律规定，租赁房屋出现安全问题或者灭失的，承租人可以少交或不交租金，并且有权解除租赁合同。事实上，原、被告双方租赁合同已无法履行而自然终止，法律并未规定出租人应给予承租人经济补偿。原、被告签订的《倒桑树街公房排危过渡协议书》属一般民事合同，双方对过渡期限及金额有明确规定，至期满后双方未继续签订过渡协议，且法律上被告亦无相应义务，原告要求被告继续支付过渡费的诉讼请求无事实和法律依据，被告无需承担相应责任。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原成都市武侯区倒桑树街111-135号房屋为公有住房，原产权人为成都市武侯区房管局，但房屋的日常管理、维修、过渡费的发放等职责均由被告浆洗街房管所行使。2011年11月2日，原告赖明与被告浆洗街房管所签订《公有住房租赁合同》，约定被告将倒桑树街115号房屋出租给原告赖明使用，租赁期限为2011年11月2日至2013年11月1日。合同到期后，原、被告未续签合同，但对于原告赖明继续占有、使用房屋，双方均未提出异议。2011年7月21日，被告浆洗街房管所发布《公告》如下：“倒桑树街111-131号公房由于建造年代已久，自然损害程度相当严重……虽然做了紧急处理，但已不能从根本上解决存在的安全隐患问题。鉴于该处房屋目前的安全隐患十分严重，我所本着对住户生命财产负责的态度，经研究决定对该处房屋立即进行排危加固和屋面翻建……为保证施工的顺利进行，在该处居住的二楼和平房的住户，均须采取过渡的方式，在本月30日以前腾空现住房并到浆洗街房管所办理过渡手续。过渡期为3个月，待排危施工加固后搬回原址，具体过渡租金补助另行通知。……”。2011年11月2日，原、被告签订《倒桑树街公房排危过渡协议书》，约定：1.为了彻底消除倒桑树街公房目前的安全隐患，保证住户的生命财产安全，达成协议；2.原告赖明搬离倒桑树街115号附2号房屋；3.被告浆洗街房管所按每月900元向原告发放过渡补助费，共计三个月，自协议签订之日起至2012年1月31日止；如逾期，继续支付过渡费。此后原、被告每三个月签订一次《倒桑树街公房排危过渡协议书》，被告向原告支付过渡费至2012年10月。2011年11月，四川省建筑科学研究院作出《建设工程技术服务报告》，指出原告所承租的房屋“构成整幢危房，且该房屋修建年代久远，修复性差，可考虑拆除重建”。2012年9月30日，被告浆洗街房管所发布《倒桑树街111-135号浆洗街房管所代管产D级危房排危搬迁办法》（以下简称《搬迁办法》）及《公告》。《公告》指出原告所租房屋“鉴定为D级危房，该处房屋已无法通过维修方式排除安全隐患，必须拆除，同时按照城市规划条件不能进行原址重建……经研究，决定将采取对承租人进行异地房屋安置或‘解除房屋租赁关系’两种方式完成排危搬迁工作……”。但被告浆洗街房管所无证据证明上述搬迁办法和《公告》在作出时通知了原告。2013年12月19日，被告浆洗街房管所在成都日报上发布《公告》，载明：“倒桑树街111-135号代管产房屋经四川省建筑科学研究院鉴定为D级危房，必须拆除。我所已于2012年9月20日开始对房屋承租人进行排危搬迁工作。……请未签《排危搬迁安置补偿合同》的承租人在2013年12月25日17点前来我所办理搬迁事宜，逾期我所将对危房予以拆除和打围……”。2014年5月，浆洗街房管所对原告所租赁房屋进行了整体拆除。另查明，经询问，原告确认在起诉前已通过其他途径知晓被告于2012年9月30日作出的《搬迁办法》，但因其对该搬迁办法有异议，故未与被告签订《排危搬迁安置补偿合同》。根据被告提交的证据，倒桑树街大部分公房租赁户已经完成了搬迁安置补偿。上述事实，有房屋登记信息、《公有住房租赁合同》、《建设工程技术服务报告》、《倒桑树街公房排危过渡协议书》、《公告》、《搬迁办法》及双方当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《公有住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《公有住房租赁合同》期限届满后，原、被告双方对原告继续占有、使用租赁房屋未提出异议，原告可以继续占有、使用所租赁的房屋。因原告所租赁的房屋系公房，被告作为公房管理人，可以依据国家相关规定对公房行使管理职权，包括根据房屋状况对房屋采取排危、加固、翻新等措施，以保障住户的安全。但公房租赁系国家出于历史和现实考量，制定政策针对特定人群所提供的一种福利，该福利赋予承租人超出一般租赁承租人所享有的权利，故公房租赁关系并不随房屋灭失而终止，而是由国家提供其他选择由承租人继续享有福利。被告浆洗街房管所在排危期间向原告发放过渡费、制定《搬迁办法》及要求原告签订《排危搬迁安置补偿合同》正体现了公房租赁的特殊性。因此，对于被告浆洗街房管所关于原告所租赁房屋拆除后，原、被告之间的租赁关系已经解除或终止的辩称，本院不予采信。被告在房屋需要排危、原告须配合搬离房屋的情况下，与原告协商一致，签订《倒桑树街公房排危过渡协议书》，约定原告在搬离期间由被告发放过渡费，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，且符合公房租赁的性质，故本院对原告主张被告发放排危期间过渡费的诉讼请求予以支持。关于过渡费发放的截止时间。本院认为，依据原、被告签订的《倒桑树街公房排危过渡协议书》，被告向原告发放过渡费的本质是被告对出租房屋排危、加固和翻新，但又不能为原告提供其他可供选择的房源或给予相应一次性补偿的情况下，采取的一种补偿方式。在原房屋被鉴定为危房而被整体拆除后，该补偿方式应在被告能够提供相应补偿的情况下停止，且原、被告在《倒桑树街公房排危过渡协议书》中本身也有“如逾期，继续支付过渡费”的约定。因此，过渡费的发放应止于被告制订出《搬迁办法》、原告可以签订《排危搬迁安置补偿合同》享受补偿利益、且原告知晓上述信息之时。虽然被告未能举证证明《搬迁办法》自制定时即2012年期间便告知了原告，或者告知的准确时间，但原告在庭审时认可其早已得知《搬迁办法》以及被告要求其签订《排危搬迁安置补偿合同》一事，只是其对《搬迁办法》异议。对此，本院认为，若原告对被告作出的《搬迁办法》有异议，应当按照相应程序向有权行政机关提出异议或利用法律程序予以解决，而非消极不予选择补偿方案，而要求被告一直支付过渡费。在被告能够另行为原告提供房屋或给予原告一次性补偿的情况下，因原告消极不行使自己权利而导致自己无房可租或不能获得补偿的期间，被告不应向原告支付过渡费。对于过渡费终止时间的认定，如前文所述，虽然被告称于2012年便制定了《搬迁办法》且于当年告知原告，但其未能举证证明告知的具体时间点，但被告于2013年12月19日在成都日报上发布《公告》，要求原告签订《排危搬迁安置补偿合同》，本院对该《公告》的公示效力予以确认，并认定原告最迟于公告之日，即2013年12月19日便得知了《搬迁办法》及被告提供的补偿方案。综上，被告应向原告支付过渡费至被告公告要求原告签订《排危搬迁安置补偿合同》时止，即被告应向原告支付2012年11月至2013年12月19日的过渡费，共计12262元（900元／月×13个月零19天）；同理，本院对被告关于2012年11月之后不再支付过渡费的辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告成都市武侯区房产管理局浆洗街房管所于本判决生效之日起十日内向原告赖明支付过渡费12262元；二、驳回原告赖明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，因适用简易程序减半收取125元，由被告成都市武侯区房产管理局浆洗街房管所负担85元，由原告赖明负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王 倩二〇一四年十月二十四日书 记 员 周小燕 来自：