（2014）虹民三（民）初字第730号
裁判日期: 2014-10-24
公开日期: 2015-01-25
案件名称
上海岳峰置业开发有限公司与上海汇恩投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海岳峰置业开发有限公司,上海汇恩投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第730号原告上海岳峰置业开发有限公司。法定代表人林建瑞。委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告上海汇恩投资管理有限公司。原告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称“岳峰公司”）与被告上海汇恩投资管理有限公司（以下简称“汇恩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。被告汇恩公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告岳峰公司诉称，原、被告于2012年4月10日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告租赁“凯德龙之梦.虹口广场”办公楼XXXX层02室房屋，租赁期限自2012年6月1日至2015年5月31日止。合同签订后，原告依约履行合同约定各项义务，但被告自2012年12月起拖欠租金、物业管理费及水电费。原告先后发函要求被告履行未果。2013年12月16日，原告书面通知被告于同年12月18日解除合同，并要求被告支付拖欠的各项费用，承担违约责任。现诉讼要求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2013年12月18日解除、判令被告支付自2012年12月1日至2013年1月31日、2013年6月1日至2013年12月18日的房屋租金200，819.70元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金（暂算至2014年1月31日为76，811.27元）、判令被告支付自2013年9月1日至2013年12月18日止的物业管理费17219.32元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金（暂算至2014年1月31日为1918.02元）、判令被告支付2013年10月29日至2013年11月28日的电费370.30元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付电费的0.1%计算的逾期付款违约金、判令被告支付装修期内的租金23，403.80元、判令被告已支付的保证金84，638.40元不予返还、判令被告支付提前解除“租赁合同”违约金210，634.20元、判令被告按照每日2，782.60元支付房屋占用费，自2013年12月18日至2013年12月25日，为19，478.20元。被告汇恩限公司未作答辩。经审理查明，原、被告于2012年4月10日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租的房屋坐落于上海市虹口区西江湾路XXX号XXX栋XXX楼XXX室，用于办公。合同补充条款约定：原告应于2012年5月1日将房屋交付被告；该房屋租期为36个月，即2012年6月1日至2015年5月31日止，2012年5月1日至同月31日为装修免租期；租金每月为23，403.80元，应于每月第一日或之前付清；被告签订本合同后，应向原告支付租赁保证金84，638.40元。如被告违反本合同之规定，则原告有权以租赁保证金抵付被告应付款项；被告应于房屋交付之日向原告支付装修保证金28，212.80元，该款于房屋装修工程经原告验收合格后60日内无息返还；被告应于装修期及租赁期内每月向原告支付物业管理费4，809元；租赁期间水、电、通讯、非正常工作时间空调供应等费用由被告承担；被告应于签订本合同之日向原告支付该房屋的能源保证金1，923.60元；未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按每日［租金＋物业管理费］＊3／平方米向原告支付房屋占用期间的使用费；本合同签订后，被告擅自中途退租的，即构成严重违约，原告可书面通知被告解除合同，有权要求被告承担合同9.2款约定的违约金外，还有权没收被告保证金；房屋交付后，出现合同规定情形致使原告行使合同解除权利的，原告有权向被告索要装修期内索面取得租金；就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分原告的租金损失，剩余租赁期超过一年但不满二年的，违约金为该房屋九个月的租金；被告逾期支付本合同约定的租金或其他各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款的0.1%向原告支付违约金。合同还约定被告通知送达地址为上海市河曲路XXX号XXX室，收件人为郑先生；对于任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告按约了租赁保证金、装修保证金及能源保证金，并支付租金至2012年11月，同年12月起拖欠原告租金，期间支付了2013年2月1日至5月31日租金。被告物业管理费则支付至2013年8月31日.电费支付至2013年10月28日。原告发函催讨上述欠款未果。2013年12月16日，原告向被告合同约定的上海市河曲路XXX号XXX室送达解除租赁合同通知。原告于2013年12月25日收回系争房屋。现原告诉讼要求判如所请。审理中，原告表示被告支付的装修保证金28，212.80元及能源保证金1，923.60元在原告处，同意返还或冲抵欠款。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、催款函及凭证、解除函及凭证、电费抄表记录、函件查询单及原告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的上海市房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现被告未按合同履行支付租金义务，构成违约。原告已按照合同约定向被告送达地址送达解除通知，故该解除通知应于寄出后第三日生效。原告要求被告按合同约定支付拖欠的租金、物业费、电费及相应逾期付款违约金、合同解除后的房屋使用费、免租期内租金及物业费、提前解除合同违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁保证金84，638.40元，双方虽合同约定如被告擅自中途退租，原告可没收租赁保证金，但该租赁保证金的性质属违约金，在双方租赁合同中对于合同提前解除后的剩余部分原告的租金损失已约定由被告承担相当于九个月租金的违约金，在此基础上，原告再要求没收被告租赁保证金，明显加重了被告的违约责任，有失公平，本院不予支持。故原告应返还被告租赁保证金84，638.40元。原告同意返还装修保证金28，212.80元及能源保证金1，923.60元，与法不悖，本院予以照准。被告上海汇恩投资管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海汇恩投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年12月18日解除；二、被告上海汇恩投资管理有限公司应向原告上海岳峰置业开发有限公司支付2012年12月1日至2013年1月31日、2013年6月1日至2013年12月18日的房屋租金200，819.70元及逾期付款违约金（每逾期一日按当月应付租金的0.1%，自应付之日起次日起计算至判决生效之日止）；三、被告上海汇恩投资管理有限公司应向原告上海岳峰置业开发有限公司支付自2013年9月1日至2013年12月18日止的物业管理费17，219.32元及逾期付款违约金（每逾期一日按当月应付物业管理费的0.1%，自应付之日起次日起计算至判决生效之日止）；四、被告上海汇恩投资管理有限公司应向原告上海岳峰置业开发有限公司支付2013年10月29日至2013年11月28日的电费370.30元及逾期付款违约金（每逾期一日按当月应付电费的0.1%，自应付之日起次日起计算至判决生效之日止）；五、被告上海汇恩投资管理有限公司应向原告上海岳峰置业开发有限公司支付装修期内的租金23，403.80元；六、被告上海汇恩投资管理有限公司应向原告上海岳峰置业开发有限公司支付2013年12月19日至2013年12月25日的房屋使用费19，478.20元；七、被告上海汇恩投资管理有限公司应向原告上海岳峰置业开发有限公司支付违约金210，634.20元；八、原告上海岳峰置业开发有限公司应返还被告上海汇恩投资管理有限公司租赁保证金84，638.40元、装修保证金28，212.80元及能源保证金1，923.60元；上述第二项至第八项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11，182.49元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担1，282.04元，被告上海汇恩投资管理有限公司负担9，900.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 程美珍人民陪审员 张宝明人民陪审员 柳旭辰二〇一四年十月二十四日书 记 员 陆 兆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”