（2014）浙嘉民终字第556号

裁判日期: 2014-10-24

公开日期: 2015-12-31

案件名称

宣金林、宣勤芳与广东中奥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宣金林,宣勤芳,广东中奥物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2014）浙嘉民终字第556号上诉人（原审原告）：宣金林。上诉人（原审原告）：宣勤芳。两上诉人共同委托代理人：马洪培，浙江海赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禹区钟村镇。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托代理人：姚海平，系该公司员工。上诉人宣金林、宣勤芳为与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2013）嘉盐民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，宣勤芳和其丈夫徐仁根系海盐县武原街道南塘琴园藏琴苑4幢106室的业主，106室属于排叠别墅，受害人朱某（1946年12月13日出生）系宣勤芳的母亲，生前跟随其居住在106室。宣金林系受害人朱某的丈夫，该二人生前只生育了宣勤芳。2012年8月23日0时许，马俊、魏志猛经事先预谋，携带口罩、手套、小手电、折叠刀等作案工具，翻窗进入106室。二人先在厨房内准备好抢劫用的毛巾条及水果刀，并开始在室内搜索财物，当二人来到被害人朱某卧室时，朱某惊醒。为防止朱某呼救，二人先后用毛巾条、鼠标线、裤子捆扎朱某的手脚并用被子捂住其口鼻，致其死亡，经法医学鉴定，死者朱某系被捂口鼻致机械性窒息而死亡。后刑事案件经法院审理判决：马俊犯抢劫罪，判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。与原犯抢劫罪未执行完毕的剥夺政治权利一年十个月零五天并罚，决定执行死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。魏志猛犯抢劫罪，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。与原犯抢劫罪未执行完毕的剥夺政治权利一年四个月零五天并罚，决定执行死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。另查明，2009年8月28日，宣勤芳及徐仁根作为业主与海盐分公司签订了南塘琴园前期物业管理服务协议。2011年12月7日，南塘琴园业主委员会与海盐分公司（作为乙方）签订南塘琴园物业管理委托合同，合同第二十条第八款约定，秩序维护员：实行24小时秩序维护制度，每3小时巡查一次；固定岗设东、西大门、监控室三个点；乙方要千方百计增加监控设施，加强技防功能。秩序维护设备：秩序维护制服、对讲机，值班时明显标志，固定点不能擅自离开岗位，应随时处理好突发事件。要增加流动岗，维护小区秩序。另外，中奥公司服务的内容与标准中的协助维护公共秩序明确为：1、小区主出入口24小时站岗值勤；2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次等。合同第二十一条第一款约定管理服务费标准：排叠别墅物业为1.2元／月／平方米、多层住宅0.7元／月／平方米、高层住宅1.3元／月／平方米（1.2元／月／平方米，从二层其每层递增0.05元，具体调整方法、调时时间等统一调价时再议）。宣勤芳作为业主已交清2012年度的物业管理服务费。还查明，106室所在的区域南面与同小区另一期施工区域隔河相望，河上有一座桥连通，案发时，桥栏杆高86cm，桥北堍用木板搭建了简易围栏，木板高171cm，中间为简易木门。经106室客厅南侧阳台往西进入花园，花园南侧为铁栅栏，高94cm，铁栅栏西侧为台阶，同向南侧小花园，花园西侧为矮墙，北侧为铁栅栏结构，高94cm。同时，106室曾预安装封闭阳台和防盗窗，因中奥公司阻止而未果。马俊、魏志猛在前刑事案件中称，桥的中央虽有木板隔断，但是从木板隔断的左侧可以翻进小区，翻进去之后，左拐沿着小区路一直往前走一直走到路的尽头。进入小区的时候，发现受害人的家装修的很好，西面有窗，且没有安装防盗窗，院子的铁栏杆又很矮。在小区转了十分钟左右，然后返回到车上。到晚上12点30分左右，二人又翻过桥前往作案地点作案。中奥公司表示刑事被告人行经路段没有监控。宣金林、宣勤芳于2013年4月11日向原审法院提起诉讼，认为中奥公司海盐分公司履行物业服务合同不当，在危险地段危险区域未尽巡查和管理责任，违反了管理人的安全保障义务，对朱某的死亡应当承担相应的赔偿责任，请求法院判令：中奥公司赔偿死亡赔偿金、丧葬费、交通费、误工费、精神抚慰金等合计296146元。中奥公司在原审中答辩称，第一，对朱某的死亡表示同情，对其家属表示慰问。第二，刑事案件跟小区物业管理没有直接的因果关系。刑事案件是罪犯经过精心策划，具有不可预见性，作为物业公司很难有效识别和防范。第三，物业公司在管理上已经尽到合同上约定的义务。施工区域和生活区域已经采取了相应的隔离措施，用木板进行隔离。第四，物业公司是以维护小区的公共秩序为职责，双方签订的物业管理合同无保护业主的个人、人身或者财产安全的约定。收取的物业费仅为200元／月，根据该收费标准不可能要求派出专职人员或者保镖来24小时跟随服务。宣金林、宣勤芳的诉请没有法律依据，请求法院驳回。原审法院经审理认为，物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或者房地产建设单位委托物业管理公司对住宅内各类房屋及相应配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。朱某生前入住该小区，业主向中奥公司交纳了物业管理费，住户与中奥公司建立了事实上的服务合同关系。合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中奥公司是一家拥有壹级物业管理资质证书的物业管理公司，根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为物业管理服务合同的附随义务，按照收费标准的不同，各个物业管理公司履行合同附随义务的方式也会有所不同，但必须是切实采取优先的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意义务，在自己能力所及范围之内最大限度地保护住户不受非法侵害。物业管理服务合同一经成立，合同的附随义务就随之产生并客观存在。双方约定的物业管理服务收费标准来看，尽管受害人居住的106室属于别墅，物业收费标准受市场调整，但出事小区既有多层，高层还有别墅，且相互之间不予隔离，故从其多层和高层的收费标准来看，其收取的属一级物业管理费用，应提供相适应的服务，应当履行作为物业管理人员应负的注意义务，包括发现、报告可疑人员、消除不合理危险。中奥公司作为壹级物业管理资质证书的物业管理公司，有能力也有条件对本小区危险区域给予充分的注意。根据物业管理委托合同第二十条第八款之约定，中奥公司要千方百计增加监控设施，加强技防功能。但中奥公司庭审中称监控的布置不是其职责范围，其无权增设监控，而根据公安机关的侦查和刑事被告人的辨认，出事地点的南面为施工区域，中间隔条河，河上有座桥连通，桥面上只有简易木板隔离，且高度不高，侧面能很容易的被翻过。另外，涉案房屋因不是在楼层较高的位置，在物业公司要求不得安装防盗窗的情况下，从某种程度上增加了中奥公司的注意义务。尽管施工区域当时暂不是中奥公司提供物业管理的区域，但此区域与其应提供物业管理的区域是相通的，中奥公司对此连通处应引起重视，通过增设监控或者将此处列为重点区域或重点部位予以重点关注。但在中奥公司明知此区域的现状以及刑事被告人途经的路段无监控的情况下，仍旧未将此区域列为重点区域或重点部位予以重点关注，也未采取措施予以弥补，中奥公司对此没有引起应有的注意、足够的重视，从而未能避免罪案的发生，存在一定的过错。宣金林、宣勤芳请求死亡赔偿金218280元和丧葬费17866元符合法律规定，予以确认。办理丧事人员的误工费应为873元，宣金林、宣勤芳请求交通费，因其未提供证据，无法支持。本案为违约之诉，宣金林、宣勤芳请求精神损害抚慰金，于法无据，不予支持。故总损失为237019元。中奥公司在安全保卫方面的义务是有限的，其违约赔偿额也应当与其应当承担的安全保卫方面的义务相适应，故其应承担的违约赔偿额依据本案的实际情况，酌定为20000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中奥公司赔偿宣金林、宣勤芳20000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回宣金林、宣勤芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5742元，由宣金林、宣勤芳共同负担5354元、中奥公司负担388元。判决宣告后，宣金林、宣勤芳不服，向本院提起上诉称，一，中奥公司海盐分公司没有物业管理资质和合法从业人员，系非法从事物业管理，原审判决对此重大过错没有依法作出认定。分公司不具有独立的法人资格，根据《物业管理条例》第32条规定，不得从事物业管理活动。一级物业资质需具备五项条件，尤其是专业人员方面的要求，而本案中奥公司海盐分公司均不具备，这样如同“草台班子”进行的物业管理，是对广大业主人身和财产的不负责任。事实也证明了犯罪分子二次进入小区没有被察觉，以致发生命案。二，原审判决在认定被上诉人违约过失责任与判决结果之间缺乏有效链接，酌定的违约赔偿额太低。原审判决认定被上诉人存在多项违约过失，但最后酌定的赔偿额过低，与过失不匹配，失去了司法的规制和警示效应。综上，请求二审撤销原判，改判中奥公司在损失额30%至50%间赔偿。中奥公司在二审中答辩称，一，中奥公司已按合同约定履行了相关合同义务，不存在违约情况，被害人在家中被犯罪分子杀害，与中奥公司没有必然因果关系。中奥公司已经把施工区和生活区进行了有效隔离；而小区摄像头分布并非物业公司决定，如需增设监控网点也需申请使用维修基金；中奥公司提交了相应的巡逻签到表证明其尽心尽力履行了巡逻义务；围栏高度及阳台系开发商设计和建造，物业合同中也约定业主不得擅自改变房屋外貌等。二，物业公司以维护小区公共秩序为职责，判断物业公司是否失职以服务合同为准，本案在物业合同中并未约定业主人身、财产的安全保障义务由物业公司负责，故中奥公司不应承担赔偿责任。本案系因犯罪行为导致，应由犯罪分子承担刑事和民事责任，中奥公司已认真履行了合同约定义务，不应承担赔偿责任。综上，请求二审改判中奥公司不承担赔偿责任。上诉人与被上诉人在二审中均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。故本案的争议焦点为中奥公司履行物业服务合同是否得当，如存在瑕疵是否与被害人朱某的死亡存在因果关系，应否承担赔偿责任及具体的赔偿数额。根据南塘琴园业主委员会与中奥公司海盐分公司签订的《物业管理委托合同》，中奥公司系按一级标准收取物业管理费，合同中约定的维护公共秩序职责包括安全监控、保安巡查及门岗值勤，具体包括：实行24小时秩序维护，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次等。但是，根据《海盐县物业服务收费管理实施办法（试行）》规定，一级物业服务标准为对重点区域、重点部位每1小时至少巡逻1次；而中奥公司提供的巡逻签到表中载明的巡查时间均在晚上10点至早上7点期间，其也未提供事发时被害人所在4幢的相关巡逻签到表。同时，与施工区连接的桥处虽有简易隔断，但中奥公司并未举证证明已将此列为重点巡逻或监控区域。根据刑事案件侦查材料，两犯罪人系在下午踩点，午夜作案，两次均是从隔断处翻进小区，而上诉人所在4幢距离该桥较近，其一楼家中也按物业公司要求没有安装防盗窗，故增加了风险。综上，中奥公司按一级标准收费，但在维护秩序和安全防护方面提供的服务存在瑕疵，且该瑕疵削弱了其应有的管理注意和安全防范作用，增加了物业使用人朱某的遇害风险，与本案损害结果的发生存在一定的因果关系，应当承担相应的赔偿责任。关于中奥公司应承担的赔偿数额，造成本案损害结果发生的直接和最主要原因是犯罪行为，物业服务合同中并未约定中奥公司负有保障业主人身、财产安全的义务，同时，物业服务企业在安全保卫方面的义务更多的是注意、防范和协助义务，中奥公司的履行瑕疵仅是增加了风险发生的可能性和比率，故应承担与其过错相应的赔偿责任。原审法院根据中奥公司的过错程度、收费标准等情况，酌定中奥公司赔偿20000元并无明显不当。上诉人认为原审酌定赔偿数额过低，应予调整，并无依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。宣金林、宣勤芳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5742元，由宣金林、宣勤芳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　褚　翔代理审判员　　王世好代理审判员　　徐东文二〇一四年十月二十四日书　记　员　　林雪琴关注公众号“”