（2014）闵民五（民）初字第1449号

裁判日期: 2014-10-24

公开日期: 2015-03-16

案件名称

原告（反诉被告）马志龙与被告（反诉原告）王红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马志龙,王红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1449号原告（反诉被告）马志龙。被告（反诉原告）王红。委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。原告（反诉被告）马志龙与被告（反诉原告）王红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马志龙，被告（反诉原告）王红及其委托代理人董旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马志龙诉称，2013年9月5日，其与王红签订了关于上海市闵行区×路×弄×号房屋的房屋租赁合同，租赁期限为5年，合同签订后，王红向其支付租赁保证金8，000元，其向王红交付了房屋。但王红于2014年3月12日向其发出《情况说明二》，要求中断租赁合同，并于2014年3月30日搬离了上述房屋。现认为王红在合同履行期间有欠租及违约行为，故起诉要求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2014年3月12日解除；2、判令王红支付自2013年12月5日起至2014年3月12日止，按每月4，000元计算的房屋租金13，067元；3、判令王红支付自2013年12月1日起至判决生效之日止，按月租金4，000元＊5%（即每天200元）计算的迟延付款违约金；4、判令王红支付自2013年9月5日至2014年3月12日期间按每月738元计算的物业管理费5，166.18元、水电煤气费500元；5、判令王红支付房屋恢复原状费5，000元。王红辩称，其在进行装修时，物业公司认为其将房屋用于群租，故断水断电多次干扰。2013年9月14日，双方已经协议解除了租赁合同。其使用房屋仅9天，且在合同约定的免租期内，其无需支付租金，也不应支付违约金。水电费没有实际发生。马志龙交付的是毛坯房，不存在恢复原状费。2014年3月29日，其将房屋钥匙交到居间方。因马志龙提供的房屋无法正常装修，租赁目的无法实现，导致合同解除的责任在于马志龙，现对马志龙提出反诉，要求马志龙退还租赁保证金8，000元、要求马志龙赔偿装修损失65，000元、佣金损失1，400元、监控设备损失2，100元。针对王红的反诉，马志龙辩称，其正常履行合同，向王红交付了房屋，阻止王红装修施工的是物业公司，要求其承担赔偿责任无依据。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号花园住宅系马志龙、马某所有。2013年9月5日，经上海富顺房地产经纪有限公司居间介绍，马志龙（出租方、甲方）与王红（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给王红作居住使用。双方约定租赁期限自2013年9月5日起至2018年9月4日止，月租金4，000元，5年不变动，租金每两个月支付一次，先付后用。乙方应于每期到来时的5天前向甲方支付当期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按月租金的5%另行支付违约金。在本合同签订后三日内，乙方向甲方缴纳租赁保证金8，000元。因使用该房屋发生的水电煤气等费用及物业管理费由乙方承担。租赁期内，乙方无权将房屋部分或全部转租给他人。双方在第六条中约定，甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在严重缺陷危及乙方安全的，乙方可书面通知甲方解除合同并要求对方承担违约责任。双方还约定甲方向乙方交付的为毛坯房，乙方装修房屋时不得改变房屋原结构，乙方装修施工期间免3个月租金，物业费从2013年9月至2018年9月由乙方支付。上述合同签订当日，马志龙向王红交付了毛坯房屋，王红支付了租赁保证金8，000元并开始装修。王红为其装修工人办理了该小区的出入证及门禁卡。2013年9月13日，因房屋所在小区物业公司见王红装修时对三层的房间作了三间隔断，且堆放了部分办公家具，为避免今后改变房屋用途，对该房屋断水断电。王红向物业公司承诺房屋不会用于群租，办公家具系暂时存放，9月14日马志龙到场交涉，水电恢复。后物业公司又断电。A花园管理处出具给马志龙的情况说明称“×号业主房屋出租，该租客称房屋用于个人居住，并不装修。事后该租户对房屋进行装修。物业根据物业条例、业主规约，要求租户办理有关装修手续及对三楼大间栏成三间小间用途进行说明，装修工人对物业不理不睬，故物业采取强制措施。事后与业主沟通提出以下几点：1、提供装修图纸、办理有关手续；2、合规租赁使用房屋。”9月14日晚，双方与物业公司交涉未果，物业公司仍停电，王红提出退租，遭马志龙拒绝。9月15日，施工队撤走。此时，系争房屋内隐蔽工程、吊顶、隔断已做完，现场还留有一些装修材料未搬离。期间，马志龙要求王红出具情况说明，双方共同向物业管理部门交涉。2014年2月19日，王红向马志龙发送了“情况说明”的电子邮件：“因需要租赁一场所做宠物寄养用”故经富顺公司的王小姐介绍与马志龙签订了上述租赁合同。在装修时遭到物业公司阻挠，在写下承诺书的情况下，物业仍停电。其无奈向马志龙提出中断合同。2014年2月下旬双方碰面，王红向马志龙出示了应其要求所写的“情况说明二”，并表示不同意支付租金，双方不欢而散。2014年3月9日，王红将房屋内的黄沙水泥等装修材料撤走。3月12日，双方在居间方协商欲解决纠纷，但未达成一致意见。王红交给马志龙《情况说明二》，内容为：“我在2013年9月5日，与房东马志龙先生签订了关于×路×弄×号房屋的租赁合同。在装修期间，由于该小区物业公司无理取闹，三番两次地断电，致使无法施工，并协商无果。鉴于此，我在9月14日晚上已口头向房东马先生提出中断租赁合同。现书面告知。”马志龙于当日在该说明上书写“今收到王红提出解除A花园×号租赁合同的书面通知。”2014年3月29日，王红将房屋钥匙交到居间方，但对水电煤气费用未作交接。4月10日，马志龙取回了钥匙。另查明，2013年9月7日，王红与案外人王某某签订装修合同，约定系争房屋的装修工程造价为103，300元。至撤场时，王红已经陆续支付给王某某5万元，其中包含已购但尚未使用的建材。王红还支付了监控设备款2，100元、佣金1，400元。还查明，系争房屋每月缴纳物业管理费738元。马志龙称系争房屋内部现仍维持王红归还房屋时的状态。以上事实，由马志龙提供的产权证、房屋租赁合同、A花园管理处出具的情况说明、中介公司见证、情况说明二、情况说明三、钥匙收条、现场照片，王红提供的门禁卡收据、出入证收据、三份情况说明、装修合同、预算表、付款凭证、监控安防工程合同、预付款凭证、居间费收据、证人王某某的证言等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，王红进行装修，将三楼房间隔成三小间，物业公司基于合理怀疑采取断水断电措施，马志龙帮助沟通协调，尽到了出租人的义务。物业部门在王红承诺不群租、不开公司后，且在无证据证明王红有群租和开公司的情况下，经沟通协调仍断水断电，可见马志龙出租的房屋无法正常使用，致使王红承租房屋的目的难以实现。2014年3月12日王红书面通知要求解除合同，该通知于当日到达马志龙，故本院确认双方签订的租赁合同于该日解除。马志龙作为合同的一方当事人，对合同的解除负有责任。马志龙如认为案外人应承担相关的责任，可另行主张。租赁合同解除后，双方当事人均遭受了经济损失，马志龙应对王红的损失进行赔偿。但因王红于2013年9月14日口头提出解除合同遭马志龙拒绝后，未及时按照租赁合同约定书面通知马志龙解除合同并归还承租房屋，直至2014年3月12日才发出书面通知，故王红对期间扩大的损失亦应承担相应责任。因物业部门断水断电，免租期后王红已不能正常使用租赁房屋，但其没有向马志龙归还房屋，故仍应支付2013年12月5日至2014年3月12日期间的租金。唯租金标准本院酌减至每月2，000元。马志龙还要求王红承担2013年12月1日起至判决生效之日止，按每天200元（月租金4，000元的5%）计算的逾期付款违约金，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，王红承租房屋后即应按月支付物业管理费，故王红应支付自2013年9月5日起至2014年3月12日期间按照每月738元计算的物业管理费。马志龙主张水电费500元，但没有提供证据，本院难以支持。租赁合同解除后，马志龙应向王红退还租赁保证金8，000元。关于王红要求马志龙赔偿装修损失65，000元，本院认为王红已经支付的50，000元装修费中包含已购但尚未使用的建材，根据施工进度，酌情确定由马志龙赔偿王红15，000元。王红搬离系争房屋时应拆除装修附着物包括监控设备等，将房屋恢复至毛坯原状。现王红返还的房屋没有恢复原状，将装修等附着物弃置在内，而马志龙不同意利用该装修，故王红主张监控设备损失2，100元，缺乏依据，本院不予支持。马志龙要求王红支付恢复原状费5，000元，尚属合理，本院予以支持。王红要求赔偿佣金损失1，400元，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）马志龙与被告（反诉原告）王红签订的关于上海市闵行区×路×弄×号房屋的房屋租赁合同于2014年3月12日解除；二、被告（反诉原告）王红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马志龙自2013年12月5日起至2014年3月12日止，按照每月2，000元计算的租金；三、被告（反诉原告）王红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马志龙自2013年9月5日起至2014年3月12日止，按照每月738元计算的物业管理费；四、被告（反诉原告）王红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马志龙恢复原状费5，000元；五、原告（反诉被告）马志龙于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王红租赁保证金8，000元；六、原告（反诉被告）马志龙于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王红装修损失15，000元、佣金损失1，400元；七、驳回原告（反诉被告）马志龙其余诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）王红其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费993.33元，减半收取计496.66元，由原告（反诉被告）马志龙负担163.66元，被告（反诉原告）王红负担333元。反诉案件受理费减半收取计856.25元，由原告（反诉被告）马志龙负担200元，被告（反诉原告）王红负担656.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　沈　群二〇一四年十月二十四日书记员　谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”