（2014）新民一初字第277号
裁判日期: 2014-10-23
公开日期: 2015-05-15
案件名称
王岩与ＸＸ晓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市新城区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王岩,ＸＸ晓
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十一条
全文
呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民一初字第277号原告王岩，男，汉族，40岁，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人靳松，内蒙古则维律师事务所律师。被告ＸＸ晓，男，汉族，42岁，无固定职业，住呼和浩特市回民区。委托代理人高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告王岩诉被告ＸＸ晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日依法受理后，由审判员王菊蓉独任审判公开开庭进行了审理。原告王岩及其委托代理人靳松与被告ＸＸ晓的委托代理人高巍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王岩诉称，2013年4月9日原告在新城区构件街人和小区C区06号的商铺外看到张贴的转让广告，随后与被告沟通租赁转让事宜。当时被告向原告出示了伪造的与原房东斯琴签订的《房屋租赁合同》，原告信以为真就与被告签订了《转租合同》原被告约定租赁期限为三年，一年一签合同，年租金8万元，第一年原告向被告交纳8个月租金外再交纳餐厅内设施的转让费共计20万元，合同签订后，被告收取了原告20万元的转让费，并出具了收据。之后原告开始接手经营火锅店，一直到2013年10月25日，原房东找到原告告知说并不知道被告ＸＸ晓将房屋转租。当即原房东向原告出示了与被告签订真实的《房屋租赁合同》，原告此时才知道被告与原房东在合同中约定：“被告不得转租或转让”。被告租赁期也为三年，年租金为七万元，原告知道真实情况后，本想与原房东协商继续租赁，并将租赁费7万元给了原房东斯琴，但原房东斯琴不同意，要求租金上涨至15万元，原房东斯琴将原告交纳的租金退给了原告，并开始阻止原告经营，原告找到被告ＸＸ晓要求退还设备租赁费，但被告ＸＸ晓置之不理，后来就不见面了。原告为此还报了案，但未予立案，让来法院解决。由于被告伪造假的《房屋租赁合同》，导致原告与被告签订的《转租合同》无效，被告收取的原告20万元不当得利费用应该返还。因为被告隐瞒真实情况，导致原告租赁了原房东斯琴的房子，现房东要求收回房屋，导致原告交纳的设备转让费用予以损失，还有其它损失3万元。因此原告为维护合法权益现诉至法院，请求确认原被告签订的《转租合同》无效，被告向原告返还转让费（含8个月的房租）共计20万元并且要求被告向原告赔偿经济损失3万元。原告王岩向本庭出示的证据：1、《房屋租赁合同》2份，一份是真的被告与原房东签订的合同书，另一份是被告自己伪造的与原房东的租赁合同，证明被告存在欺诈行为，导致原告与被告签订的转租合同成为无效合同。2、《转租合同》及收据，证明被告以欺骗的方式从原告处骗取20万元；这20万元包括8个月的房租及餐厅设备的转让费用。3、经济损失明细表、营业执照，证明被告擅自转租房屋被原房东发现后产生纠纷，原告因此而遭受的经济损失。被告的质证意见，当时租给原告的时候就告诉他是转租的，并没有欺骗原告。确实是收了原告20万元，这当中包括房屋租金，同时也包括餐厅内被告留下的一些设备。对于原告所说的损失均不予认可。被告ＸＸ晓辩称，不同意原告所说的事实，转租是经过原房东同意的，同时被告也把转租的事实告知了原告，所以原被告所签订的转租合同是有效的合同。之所以新一年的租赁合同未能续签，是因为原告未能按时向被告支付房租，所以被告无法向原房东支付房租，导致现在的情况。原告当时支付的20万元，除了支付租金外还包括餐厅内的一些使用设施，这些原告都用上了，而且房子也用了8个月，怎么就说是无效合同，被告不同意原告的诉讼请求。被告ＸＸ晓向法庭出示的证据：1、《房屋租赁合同》，证明被告与原房东约定的租期为3年，被告将房屋转租给原告是在租赁期内。2、《转租合同》，证明原被告只约定了租赁期为8个月，含房租及其它设施转让费用共20万元，被告确以收到。4、原房东出具的证明，证明原告占有该房屋的时间及原房东同意被告将房屋转租给原告。原告的质证意见，当时被告和原告说转租是经过原房东同意的，可后来原房东找来才知道被告给原告看的是一份假合同。本来原告是打算是要租三年的，一年一签合同，原告为此还投入了装修，可因为被告的欺诈行为导致原房东要上涨房租，原告都白白投入了。被告所出示的最后那份证据一定是假的，原房东要是同意他转租就不会有现在的纠纷，原房东根本就不同意让被告转租。经审理查明，2011年10月21日斯琴与被告ＸＸ晓签订了一份房屋租赁合同，将位于新城区人和小区C区06号房屋出租给ＸＸ晓，双方在合同中约定，房屋租期从2011年12月20日至2014年12月20日，年租金7万元，租金交纳方式为一年一交，房租务必提前两个月交付，如不按时交纳，两月租金抵做违约金的同时原告有权终止合同。合同还约定该房屋只做餐饮，不准他用，不得转租或转让。2013年4月9日原告王岩与被告ＸＸ晓签订一份转租合同，合同约定ＸＸ晓将位于新城区人和小区C区06号房屋转租给被告王岩，租期从2013年4月9日至2013年12月20日，共计8个月，租金8万元。双方还在合同中约定，自2013年12月20日至2014年12月20日房屋租金为8万元，房租务必提前两个月交付，同日转付给实际房屋产权人，2014年12月20日前ＸＸ晓承诺此房屋延续与原产权人的租房合同，ＸＸ晓不得收回此经营用房。2013年4月10日被告ＸＸ晓给原告王岩出具一张收条，写明收到原告王岩转让费20万元。2013年10月23日原告给斯琴的丈夫斯仁汇款7万元。2014年5月4日原告斯琴与被告王岩签订一份协议书，协议约定因ＸＸ晓将房屋违约转租给被告王岩引成房屋重新装修而产生的装修费，原被告协商后达成如下协议，原告同意被告将房屋出租，但合同必须由原告签。从转让费中补偿给被告装修费及设备费，房屋年租金13万元归原告，装修补偿归被告，允许转让期限从2014年5月5日至2014年6月5日止，若此期间转让不出去，原告无条件收回房屋或双方继续协商。此前2013年12月20日至2014年5月5日房屋租金由被告负责从ＸＸ晓那里追回。本院认为，通过庭审中原被告对案件事实的陈述与答辩，从双方的举证与质证，本庭总结从以下争议焦点：第一，原被告所签订的转租合同是否有效；第二，被告是否应当返还给原告20万元的转让费用。第一，被告ＸＸ晓与原房东斯琴在签订《房屋租赁合同》时明确约定了被告在租赁期间不得转租，那么被告与原告所签订的《转租合同》应当属于效力待定的合同，庭审中被告出示一份原房东斯琴的证明，以此证明原房东同意被告的转租行为。为证实案件事实，本庭向斯琴进行了核实，斯琴明确表示从未同意被告将房屋转租，被告在法庭上所出示的证明确实是斯琴本人所出具，但该证明当中有一句“此前同意转租”并非其本人所写，明显是之后别人加上去的。那么通过与原出租人斯琴的核实，原出租人对于被告转租的行为并未进行追认。因此被告违反与原出租人的合同约定，将承租的房屋转租给原告行为就属于无权处分的行为，因此原被告所签订的《转租合同》为无效合同。第二，根据《合同法》第58条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。那么本庭以确认原被告所签订的《转租合同》无效，被告从原告处所获得的财产应当予以返还。但考虑到原告租赁该房屋后，实际占有使用直到租赁到期为止，原告的租期利益已经实现。同时被告也已向原出租人交纳了当年的租金费7万元，因此对于出租人应享受的租金利益不宜再由被告返还给原告。被告与原告签订《转租合同》时以年租金8万元的数额向原告收取，以其向原出租人交纳的租金多1万元，被告多收取的这一万元应当向原告予以返还，除租金利益外，被告还收取了原告设备转让费12万元，本庭认为，因被告违反与原房东所签《房屋租赁合同》的约定，将不得转租的房屋在租赁期内转让给原告，导致与原告的《转租合同》为无效合同，被告的行为具有严重过错。现原房东已收回房屋，原告已无法继续经营，所以被告应将收取的12万元设备转让费不予折旧全部返还给原告。另外原告诉讼请求被告赔偿损失费3万元，由于庭审中原告向本庭所出示损失明细表均为自行书写，无法证实这些损失是否实际产生，对此诉讼请求部分本庭不予支持。综上所述，依据《合同法》第五十一条、第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告王岩与被告ＸＸ晓签订的《转租合同》无效；二、被告ＸＸ晓向原告返还租金1万元及设备转让费12万元，共计13万元。三、驳回原告王岩主张赔偿损失费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2475元（原告已预交），由原告承担925元，被告1，550元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王菊蓉二〇一四年十月二十三日书记员 张 婷 来自：