（2014）杨民四（民）初字第2276号
裁判日期: 2014-10-23
公开日期: 2014-12-13
案件名称
上海上实物业管理有限公司与陈广颖、王蕾物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海上实物业管理有限公司,陈广颖,王蕾
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第2276号原告上海上实物业管理有限公司。法定代表人李胜来，该公司董事长。委托代理人鲍庆伟，该公司职工。被告陈广颖。被告王蕾。原告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实公司）诉被告陈广颖、王蕾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告上实公司的委托代理人鲍庆伟、被告陈广颖到庭参加诉讼。被告王蕾经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上实公司诉称，两被告系上海市杨浦区国秀路599弄8号4层403室房屋（以下简称系争房屋）登记产权人，并于2010年12月入住该房，该房屋建筑面积162.16平方米。原告是系争房屋所在小区（汉斯国际公寓-加州水郡）的前期物业管理公司，在该小区内进行物业服务工作至2013年12月9日。按照《物业管理服务合同》的约定，两被告每月应缴纳物业服务费人民币567.56元（本案所涉币种均为人民币）。两被告自2011年4月起拖欠物业服务费。现原告诉请要求：1、两被告支付系争房屋自2011年4月至2013年12月9日的物业服务费18，329.4元；2、两被告支付上述欠费的滞纳金18，300元。被告陈广颖辩称，系争房屋所在小区的销售代理均由被告陈广颖办理，前期物业服务合同的制定陈广颖亦参与。3.5元／平方米的收费中，其实包含小区会所的使用，该部分费用为1.25元／平方米，但小区会所时至今日仍未交付业主使用。虽然系争房屋的商品房预售合同明确会所未交付不影响物业服务费的支付，被告对合同的收费标准亦不持异议，但原告应当将收取的这部分物业费直接交由现在的物业公司或业委会进行管理，而不是将该费用占为己有。被告刚入住系争房屋时曾按时交纳物业费，并就上述问题向原告提出异议，原告承诺就该笔费用会向物价局进行审批，但却迟迟没有回复。原告于2013年12月9日离开系争房屋所在的小区，新的上置物业公司在物业合同中明确约定1.25元／平方米的具体用途，并将该部分钱款留存于业委会。原告收取了上述费用，却没有对1.25元／平方米的部分有明确的界定，在上述问题没有明确界定前，被告不同意支付相应费用，亦不同意所谓的滞纳金。此外，原告服务期间小区管理混乱，频频发生失窃事件，停车亦多有矛盾。综上，不同意原告的诉请。被告王蕾未到庭应诉，亦未发表答辩意见。经审理查明，上海市杨浦区国秀路599弄8号403室房屋即本案系争房屋登记权利人为两被告，该房屋建筑面积为162.16平方米。2009年8月3日，甲方（案外人上海城投悦城置业有限公司）（以下简称城投公司）、乙方（原告）签订《前期物业服务合同》，主要内容：甲乙双方就汉斯国际公寓（加州水郡）的前期物业管理服务事宜签订本合同，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，并根据高层住宅3.5元／月／平方米的标准收取费用；业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期之日起按日收取应缴物业服务费金额的千分之三作为滞纳金……。2009年8月21日，城投公司与两被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两被告向原告购买系争房屋，该合同附件第八项第4条约定，由于本项目的物业管理费（3.5元／平方米／月）是包含基本会所服务的，因此会所的实际交付时间不应影响先期收房业主对物业管理费的足额交纳，会所中所提供的某些服务可能会额外收费，其收费标准由物业管理公司决定。2010年12月23日，两被告登记为系争房屋产权人。2012年7月31日，甲方（城投公司）、乙方（原告）签订《前期物业服务合同》补充协议，主要内容：甲乙双方于2009年8月3日就上海新江湾城C5-4和C5-2地块的物业服务签订了《前期物业服务合同》（以下简称“原合同”）。现甲乙双方经友好协商，就原合同期满后的续期问题签订本补充协议：一、根据原合同之相关约定，原合同将于2012年8月2日期满终止。由于汉斯国际公寓、嘉誉湾业主大会尚未成立，经业委会筹备小组表决，甲乙双方均同意将原合同的有效期延续至业主大会成立并由业主委员会与其选定的物业管理企业签订相关的物业服务合同生效之日；二、因原合同及本补充协议发生纠纷的，双方应友好协商解决；协商不成的，提交合同履行地人民法院诉讼解决；三、本补充协议与原合同相冲突的，以本补充协议为准；四、除本补充协议约定的内容外，甲乙双方的其他权利义务仍按原合同的约定执行。目前，系争房屋所在小区的物业服务企业为上海上置物业集团有限公司。以上事实，由系争房屋产权登记信息、《前期物业服务合同》及补充协议、《上海市商品房预售合同》等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，业主大会、业主委员会成立之前，小区的物业服务单位由建设方决定，建设方选聘物业企业，二者签订的前期物业合同主体适格，意思表示真实，故合法有效，且效力及于全体业主。系争补充协议明确前期物业合同延续至业委会选定新物业时止，该约定不违法律，应予遵守。原告依约为小区提供物业服务，被告对原告实际于2013年12月9日撤离小区不持异议，故原告诉请主张的费用单价、期限符合合同约定，按时缴费是业主应尽义务。被告称物业服务费单价3.5元／平方米／月的收费标准中包含1.25元／平方米／月的会所服务，但会所至今未交付业主使用，原告对此亦不持异议，但根据《前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》的约定，会所的实际交付时间不影响业主对物业费的足额缴纳，故被告要求原告将收取的上述1.25元／平方米／月的部分留存于业委会或者小区新的物业服务企业后方同意支付物业费的抗辩理由，缺乏法律依据，本院难以支持。鉴于系争房屋所在小区已经成立业主委员会并聘任新的物业公司，如业主、业委会与原告就上述1.25元／平方米／月费用的收取、原告与新物业公司之间的交接、费用结算问题存在争议，可以另行主张权利。对于逾期付款滞纳金，考虑到原告在物业服务期间仍有尚待改进之处，故对其主张的逾期付款滞纳金不予支持。被告王蕾经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由其本人承担对其不利的法律后果。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈广颖、王蕾应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上实物业管理有限公司上海市杨浦区国秀路599弄8号403室房屋2011年4月1日至2013年12月9日的物业服务费共计人民币18，329.4元；二、原告上海上实物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币258元，减半收取人民币129元，由被告陈广颖、王蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 吴 预二〇一四年十月二十三日书 记 员 钟显庭附：相关法律条文一、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”