（2014）沈中民二终字第2506号
裁判日期: 2014-10-23
公开日期: 2014-12-23
案件名称
上诉人叶佰青因与被上诉人刘建林房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶佰青,刘建林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）沈中民二终字第2506号上诉人（原审被告）：叶佰青（曾用名叶晓威），男，1980年4月9日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市和平区。委托代理人：叶世全，男，1954年9月26日出生，汉族，系叶佰青父亲，住址：沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：刘建林，男，1961年1月6日出生，汉族，无职业，住址：长沙市雨花区。委托代理人：邱招胜，辽宁越佳律师事务所律师。上诉人叶佰青因与被上诉人刘建林房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1202号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员单立、代理审判员韩彩霞（主审）组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案，上诉人叶佰青的委托代理人叶世全、被上诉人刘建林的委托代理人邱招胜均到庭参加诉讼。原审原告刘建林诉称：2011年5月5日，经沈阳富强地产置业有限公司中介，原告承租了被告位于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-3房屋，租赁期限为18个月，即自2011年5月3日起至2012年11月2日止，租房押金为5，400元，租赁合同期满前，双方又口头达成半年房屋租赁协议，2013年3月中旬，房屋多次发生漏水殃及楼下，虽然被告承担维修义务，但给原告造成麻烦，原告于2013年4月3日正式提出退租请求，2013年4月18日，在中介公司见证之下，原告再次提出退租要要求，但被告的父亲叶世全（租房全过程均由叶世全办理）拒绝收房，理由是一、按照合同约定须赔他一个月房租5，400元，押金5，400元不退。二、房屋有磨损须原告恢复原状。现原告诉至法院请求判令解除租赁合同，被告返还租房押金5，400元；诉讼费由被告承担。原审被告叶佰青辩称：原告代表中铁五局与我签订租赁合同到期后，又继续租一年应该到今年的5月3日，在2013年5月3日之前，原告又告诉我再租一年晚几天给我钱，5月20日给未来一年的房费，我就告诉他如果你定下来租我的房子我就不在租给别人了，后期2013年4月因为被告造成跑水给楼下邻居多次漏水，我开始查找房屋的漏水点，在此房子居住的人不配合，4月18日原告找我交钥匙，然后原告找中介到房屋，看见房屋有破损，原告已搬家到同一小区的其他房子。中介称这个房子交不了，给楼下邻居造成损失没有进行赔偿，屋内地板泡水、门关不上，热水器坏了，两个浴房内的冲浪显示屏都坏了，水龙头也都坏了，地板多处损坏，沙发、冰箱也损坏，厨房的台板断裂、油烟机的烟道管断裂，进门的隔断全是油，还有其他等情况。在这段期间我要求对方继续履行合同，押金5，000元不予返还，到现在的租赁费因为钥匙到现在没有交出来还在原告处，赔偿维修费2，000元，这个2，000元为查找漏点的费用，还要求在房屋未交给我方之前的一切费用。原审法院审理查明：2011年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告将其所有的位于沈阳市沈河区奉天街369号1-21-3室房屋出租给原告，租赁用途为用于居住，约定，租赁期从2011年5月3日至2012年11月2日，租金为每月人民币5，400元。房屋到期后，原告续租，但原、被告并未另行签订房屋租赁合同。原告已交付租金至2013年5月3日，并向被告支付押金人民币5，400元，该押金收条系由被告父亲叶世全出具。后原告于2013年4月18日搬出被告所有的上述房屋。现原告要求被告返还押金起诉来原审法院。另查明，原告刘建林系中铁五局（集团）有限公司沈阳市府广场地铁配套工程土建工程项目经理部工作人员。再查明，2013年8月28日，叶佰青因本案涉诉房屋未交房期间租金，房屋家具、电器损坏的损失等问题将刘建林、中铁五局（集团）有限公司诉至原审法院。原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原、被告在约定的租赁期满后，虽原、被告未另行签订房屋租赁合同，但本案涉诉房屋由原告继续承租，且原告已支付租金至2013年5月3日。因原、被告对续租事宜未采用书面形式，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁的双方当事人可随时解除合同，但提出解除合同的一方应当在合理的期限内提前告知对方。本案中，原告在交付的租金到期日前十五日告知被告要求退租，应视为原告已尽到告知义务。被告陈述因原告给其造成租金及物品损失故不能返还房屋押金的问题。因被告已就原告给其造成的损失另诉至本院，且正在审理中，故被告以此抗辩，本院不予支持。关于被告抗辩原告拖欠其水电费的问题。因被告提供的证据不足以证明其主张，故对被告的该抗辩本院不予支持。被告应当返还原告房屋押金人民币5，400元。关于原告请求解除双方租赁合同关系的问题。因原、被告双方现已终止履行合同，故原、被告双方的租赁合同关系解除。关于被告请求法院与中铁五局财会核实由谁支付房屋租金以证明合同主体的问题。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，承租人记载为：“刘建林”，故已经明确确定刘建林的合同主体地位，而非被告所称的“中铁五局”，尽管其上有中铁五局（集团）有限公司沈阳市府广场地铁配套工程土建工程项目经理部加盖的公章，但不足以证明“中铁五局”即为房屋租赁合同的主体，原告在“中铁五局”是否享有相应的房屋补贴等福利待遇，并不能排除其作为承租人应当享有的权利及应当履行的义务，被告亦不能依据房租的支付确定房屋租赁合同的主体，被告要求本院核实房租支付情况与本案无必然的因果关系，故对被告该项请求不予支持。原审判决如下：一、解除原告刘建林与被告叶佰青的房屋租赁合同关系；二、被告叶佰青于本判决生效后二十日内给付原告刘建林房屋押金人民币5，400元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告叶佰青负担。宣判后，叶佰青不服，提出上诉，1、请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉求并改判，被上诉人支付在租赁期间产生的一切费用房屋租金24个月共计129，600元。2、支付合同违约金和一个月的租金10，800元。3.支付使用期间水、电、煤气、有线电视、宽带费共计1，565元。事实与理由：原审法院判决程序违法.认定事实使用法律由错误，主体不适格，原审原告与被告未有任何关联，合同主体应是中铁五局（简称），有加盖公章，支付房屋租赁费是中铁五局现金支票，支付方式及单位有据可查，与被上诉人刘建林无关。原审法院帮助被上诉人贪污公司现金的行为是违法的。上诉人在被上诉人的公司财会也出具了收款收条，，没有收到被上诉人个人一分钱。实际租用上诉人房屋的是中铁五局（简称）韦经理。被上诉人违反了合同三番五次地通知上诉人续租。在期满后才通知上诉人不租赁房屋。使上诉人失去了租房的最好时机。同时也损害了上诉人的利益。租赁期间被上诉人多次的跑水，殃及楼下，也造成了损失。水、电、有线电视、宽带费用1，565元没有支付。被上诉人刘建林辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确。原审法院查明，被上诉人自2013年4月18日就已经搬离诉争房屋，由于原书面合同截止至1012年11月2日之后双方达成口头租赁合同。按照法律规定，口头租赁合同是不定期租赁合同，可以随时解除，但提出解除的一方应该在合理期间内提前通知对方，实际上，被上诉人在2013年4月3日，即在口头租赁期间届满一个月前已经告知对方，则双方合同已经终止，在合同已经依法正常终止的情况下，上诉人提出仍然要求被上诉人承担两年的房屋租赁合同是荒唐的。关于主体问题，原审法院查明，合同上的承租人明确写的是刘建林，无论合同首部还是尾部都是刘建林签字，同时合同履行，包括交租金、口头续约、提前通知合同终止，均是刘建林一人所为。毫无疑问，刘建林属于承租人。尽管合同上有中铁五局的项目部公章，也是在代理人位置盖的。且该公章不是正式的公章。所以，并不能因此认定中铁五局是合同主体。本院认为：原审法院认定事实不清。叶柏清与刘建林于2011年5月5日签订的合同落款乙方（承租人）代理人处签有“中铁五局公司沈阳市府广场项目部”，空白处加盖了该项目部章。原审法院未查明刘建林所承租的房屋的使用目的、支付租金主体及方式以及刘建林签订合同的行为是其个人行为，还是职务行为。原审法院应在发回重审时查明该事实，以便确认刘建林是否是本案适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1202号民事判决；二、发回沈阳市沈河区人民法院重新审理。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 韩彩霞二〇一四年十月二十三日书 记 员 郑金玲本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 来自