（2014）门民初字第2916号

裁判日期: 2014-10-23

公开日期: 2015-04-30

案件名称

ＸＸ等与王树茂等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

北京市门头沟区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ,ＸＸ,王树茂,韩福利,北京金城阜业房地产经纪有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

北京市门头沟人民法院民事判决书（2014）门民初字第2916号原告ＸＸ，男，1980年12月12日出生。原告ＸＸ，女，1983年6月11日出生。二原告委托代理人范翔，北京范翔律师事务所律师。被告王树茂，男，1934年6月16日出生。委托代理人张德山，男，1948年4月28日出生。被告韩福利，男，1965年6月24日出生。委托代理人张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河西区霁月园八号楼底商153-26。法定代表人胡彦明，董事长。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告ＸＸ、ＸＸ与被告王树茂、韩福利，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、ＸＸ的委托代理人范翔，被告王树茂的委托代理人张德山，被告韩福利及其委托代理人张蕴泉，第三人金城阜业公司的委托代理人王春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ、ＸＸ诉称：被告王树茂是我们的姥爷，我们与王树茂在北京市门头沟区xxx村76号院（以下简称76号院）共有一处房产。2009年因采空棚户区改造拆迁，我们与王树茂共同得到了八套安置楼房。2012年8月2日，王树茂私自与韩福利订立房屋买卖居间合同和补充协议，将其中位于北京市门头沟区石泉砖厂地区xxx地块x号楼x单元902号房屋（以下简称涉案房屋）卖给了韩福利。我们认为涉案房屋是我们与王树茂的共同财产，王树茂无权擅自处置，根据物权法第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，韩福利知道76号院的被拆迁人有ＸＸ、ＸＸ、王树茂、张树林等四人，四人是涉案房屋的共有权人，而且涉案房屋并没有办理房屋登记过户手续，韩福利不符合善意取得的条件；涉案房屋是由农民房屋拆迁所得的安置房屋，因此涉案房屋也应是农民房，韩福利是居民户口，无权购买涉案房屋；此外相关政策是不允许安置房上市交易的。因此我们起诉至法院，请求法院判令王树茂与韩福利于2012年8月2日订立的房屋买卖居间合同及补充协议无效。被告王树茂辩称：我同意ＸＸ、ＸＸ的诉讼请求。76号院内的房屋是我与家庭成员共同出资建设的，因该房屋拆迁所取得的八套安置房屋是我们的共同财产。涉案房屋是八套安置房屋之一，在家庭成员内部未对安置房屋进行分配的情况下，我处置了涉案房屋，我认为该行为是无效的。被告韩福利辩称：我不同意ＸＸ、ＸＸ的诉讼请求。具体答辩意见如下：1、ＸＸ、ＸＸ起诉有悖诚实信用原则。王树茂由于缺钱欲将包括涉案房屋在内的二套安置房屋出售，我出于帮忙的角度，才购买了涉案房屋，王树茂当时对此十分感激；在ＸＸ、ＸＸ起诉前，王树茂曾多次找到我要求增加房款，最初要求我增加100万元，后减少到40万元，但双方始终没有达成一致；依据王树茂家庭内部在2008年11月1日达成的家庭房产分割协议书，ＸＸ、ＸＸ已经分得了各自的房产，且依据此协议取得了拆迁利益，所以ＸＸ、ＸＸ对涉案房屋无共有权，其无权再主张。2、ＸＸ、ＸＸ不具备起诉的主体资格。签订房屋买卖居间合同及补充协议的主体是我与王树茂，根据合同相对性原则，ＸＸ、ＸＸ无权提起诉讼。3、我已经向王树茂支付了购买涉案房屋的对价，而且比双方之间的合同约定还要多，属于善意取得，我保留要求王树茂返还购房款的权利。4、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王树茂是涉案房屋的所有权人，有权处理涉案房屋。综上，ＸＸ、ＸＸ是受经济利益驱使，背信弃义，违背诚信原则，出尔反尔，于情于理都无法说得过去，请法院驳回ＸＸ、ＸＸ的诉讼请求。第三人金城阜业公司述称：我公司认为王树茂与韩福利订立的房屋买卖居间合同及补充协议是有效的，不同意ＸＸ、ＸＸ的诉讼请求。涉案房屋并非农民房屋，76号院内房屋原为农民房屋，在有关部门征收后，给予的安置房屋是可以买卖的；我公司已经对王树茂的相关拆迁手续进行了审查，王树茂向我公司陈述，其家庭内部已经分家，其个人分得了包括涉案房屋在内的三套安置房，如果76号院内房屋是王树茂与家人的共同财产，那么拆迁后的安置房，其家庭内部已经进行了分割，不再牵扯到共有问题；根据门头沟区拆迁的相关政策来看，并没有相关的法律法规限制棚户区改造安置房屋交易。综上，我公司请法院驳回ＸＸ、ＸＸ的诉讼请求。经审理查明：76号院是农民宅基地，使用权人为王树茂。2009年8月15日，王树茂就76号院房屋及附属物与北京市门头沟区xx镇人民政府订立《门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》，确定可得拆迁补偿款2067091元，协议确定的被拆迁人为王树茂、ＸＸ、ＸＸ、张树林；2009年8月20日，王树茂与北京市门头沟区xxx村民委员会订立《门头沟区采空棚户区xxx村安置协议》，选择购买xxx村自建楼房五套。2011年8月7日，王树茂签订《按照房屋置换方式进行调整确认单》，确定其因76号院房屋拆迁可另行购买三套安置房屋，分别为：门城地区三居室一套，永定地区二居室二套；2013年3月2日，王树茂与北京市门头沟区房屋征收事务中心（以下简称区房屋征收中心）订立《北京市门头沟区石泉砖厂选房安置协议书》（以下简称选房安置协议），最终确定购买石泉砖厂地区的三套安置房屋，分别为：xx地块x号楼x单元104号房屋，xx地块x号楼x单元1002号房屋、xx地块x号楼x单元902号房屋（即涉案房屋）；2013年7月29日，王树茂与区房屋征收中心订立《北京市门头沟区石泉砖厂选房安置补充协议书》（以下简称选房安置补充协议），该补充协议确定王树茂购买上述房屋应补交的购房款金额。2012年8月2日，王树茂与韩福利在金城阜业公司订立两份房屋买卖居间合同及补充协议，确定由王树茂将因76号院房屋拆迁所得的两套60平米安置房屋出售给韩福利，两套房屋价款均为42万元，并约定韩福利于2012年8月16日前给付王树茂28万元，交钥匙当日给付4万元，剩余2万元在产权转移当日交付。王树茂与韩福利订立房屋买卖居间合同及补充协议后，韩福利于2012年8月16日经金城阜业公司给付王树茂两套房屋购房款72万元，张树林以王树茂的名义书写收到房款36万元的房款收条两张；2013年12月4日，韩福利经金城阜业公司给付王树茂1002号及涉案房屋购房款14万元，后经双方协商，韩福利又于同日补交购房款1.5万元，张树林代写房款收条，并签署其姓名，王树茂认可已收到上述全部购房款，并称已全部用于生活消费。韩福利交纳全部购房款后，王树茂于当日将1002号及涉案房屋钥匙交付韩福利。庭审中，双方认可1002号及涉案房屋均是在韩福利选定后，由王树茂与区房屋征收中心签订选房安置协议书及补充协议。另查，76号院拆迁档案中有一份签订于2008年11月1日的家庭房产分割协议书，该协议书的家庭成员包括：户主王树茂、之女王凤金、之女婿张树林、之孙ＸＸ、之孙媳周秋丹、之孙女ＸＸ、之孙女婿王伟伟，该协议书将76号院内房屋在家庭成员之间进行了分割，协议书下方有家庭成员的签名。上述事实有范翔、张德山、韩福利、张蕴泉、王春学的陈述，76号院房屋拆迁档案，房屋买卖居间合同及补充协议，房款收条等证据在案佐证。本院认为：在76号院房屋被拆迁时，系由王树茂一人与拆迁单位签署拆迁的相关手续，并取得八套安置房屋，王树茂与其家庭成员虽已对76号院内房屋进行了分割，但并未明确各套安置房归属，因此在王树茂与其家庭成员未对安置房屋进行分割的情况下，安置房屋仍应为家庭财产分割协议中列明的家庭成员的共同财产，ＸＸ、ＸＸ与王树茂作为家庭成员均为涉案房屋的共有权人。韩福利提出，ＸＸ、ＸＸ对涉案房屋无共有权，不是房屋买卖居间合同及补充协议的主体，无权起诉要求确认合同无效的意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王树茂作为涉案房屋的共有权人之一，其与韩福利就涉案房屋签订的房屋买卖居间合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故对ＸＸ、ＸＸ提出的，王树茂无权处分涉案房屋的意见，本院不予采信。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。ＸＸ、ＸＸ提出，涉案房屋是相关法律、政策禁止上市交易的房屋，但并未就此提交证据予以证明。故对ＸＸ、ＸＸ的该项意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ、ＸＸ的诉讼请求。案件受理费三十五元，由ＸＸ、ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员　　王丽娟二〇一四年十月二十三日书　记　员　　刘昕蕊微信公众号“”