（2014）深中法房终字第1864号
裁判日期: 2014-10-23
公开日期: 2014-12-26
案件名称
深圳市美丽物业管理有限公司与陈泽浩物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市美丽物业管理有限公司,陈泽浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1864号上诉人（原审原告）：深圳市美丽物业管理有限公司。法定代表人：张兵建。委托代理人：刘露，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈泽浩。上诉人深圳市美丽物业管理有限公司因与被上诉人陈泽浩物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年2月3日，陈泽浩和深圳市大贸股份有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定深圳市大贸股份有限公司将位于深圳市龙岗区坂田街道布龙路南侧的某花园（二期）第g、m、n组团m2号楼3层复式03a号房产出售给被告；卖方应当于2011年3月30日前将上述房地产交付给买方，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；卖方以协议方式聘请原告公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积5.5元交纳。2011年3月30日，陈泽浩签署一份《临时管理规约》，约定：全体业主一致同意在某花园开始入住后五年内，由建设单位大贸公司委托美丽物业公司根据物业管理服务合同对本物业进行物业管理服务；本物业管理区域物业服务费用由业主按其房地产的建筑面积交纳，物业服务费用具体标准如下：联排别墅5.5元／月.平方米收取；业主未按规定交付物业管理服务费、房屋本体维修基金、水费、电费以及其他应缴费用的，物业管理公司有权督促其限期交付，且业主须按照深圳市有关规定按日缴纳千分之三的违约金。后经竣工测绘，涉案房产实际建筑面积为219.42平方米。2011年3月24日，陈泽浩收到大贸公司的入伙通知书，该通知书要求被告于同年3月30日前往该公司办理入伙手续。2011年7月30日，陈泽浩签收了涉案房屋的钥匙，并对房屋进行了检查，认为交付的房屋符合标准，同意收楼。陈泽浩在收楼意见书中签名。深圳市美丽物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的某花园（二期）第g、m、n组团m2号楼3层复式03a号房产的物业管理费42238.35元及违约金68426.13元；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护，陈泽浩自愿签署的《临时管理规约》合法有效，陈泽浩应当按照上述协议的约定履行相应的义务。陈泽浩作为某花园（二期）第g、m、n组团m2号楼3层复式03a号房产的业主，虽于2011年7月30日签收了涉案房屋的钥匙并收楼，但其无正当理由自建设单位通知的入伙期限内拒绝办理房屋交付手续，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业管理费，即陈泽浩应自2011年4月1日起向深圳市美丽物业管理有限公司支付物业管理费。根据深圳市美丽物业管理有限公司提交的证据及原告在庭审中的陈述，原审法院依法认定陈泽浩尚欠深圳市美丽物业管理有限公司2011年4月1日至2014年2月28日期间的涉案房产的物业管理费为5.5元×（219.42平方米）×35个月=42238.35元，对该费用陈泽浩应予以支付。根据现有证据，无法证明双方就物业管理费的缴纳时间存在约定，视为履行期限约定不明确。深圳市美丽物业管理有限公司可随时要求陈泽浩履行，但需给陈泽浩一定的准备期限。深圳市美丽物业管理有限公司要求陈泽浩支付所拖欠的物业管理费的违约金的请求，不予支持。陈泽浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证及辩论的诉讼权利，应承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、陈泽浩于本判决生效之日起五日内向深圳市美丽物业管理有限公司支付拖欠的自2011年4月至2014年2月期间的物业管理费42238.35元；二、驳回深圳市美丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案案件受理费1746元及公告费650元，共计2396元（原告已预交），由深圳市美丽物业管理有限公司负担1080元，陈泽浩负担1316元（迳行支付给深圳市美丽物业管理有限公司）。上诉人深圳市美丽物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销（2013）深龙法布民初字第1910号民事判决第二项，改判由被上诉人向上诉人支付拖欠物业管理费的违约金人民币68426.13元（暂计至2014年2月28日）。2、依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定的事实错误。一审法院认为上诉人与被上诉人就物业管理费的缴纳履行期限约定不明，未给被上诉人一定的准备期限履行缴纳拖欠的物业管理费的义务，因此不予支持上诉人主张的物业管理费违约金的诉讼请求。上诉人认为一审法院认定事实错误，上诉人已多次催促被上诉人缴纳拖欠的物业管理费，2012年5月23日上诉人曾向被上诉人发过《某花园物业管理费催款通知书》，催促被上诉人于2012年6月30日前缴清欠付的物业管理费用，未果，后又于2013年4月19日委托北京市信利（深圳）律师事务所向被上诉人发过《律师函》，《律师函》中明确告知被上诉人应于2013年5月3日前缴清欠付的物业管理费用。由此可见，上诉人不仅曾多次向被上诉人催缴过欠付的物业管理费，而且每次均为被上诉人提供了充足的准备期限让其履行缴纳义务。因此，一审法院认为上诉人未要求被上诉人履行缴纳欠付费用，也未给被上诉人一定的准备期限属于认定事实错误。2、一审法院在判决中已经认定被上诉人自愿签署的《临时管理公约》合法有效，被上诉人应该按照上述协议的约定履行相应的义务，但是却未依据《临时管理公约》第二十三条的约定，支持上诉人主张被上诉人支付拖欠的物业管理费违约金诉求，这和一审法院对《临时管理公约》效力的认定前后矛盾。上诉人认为上诉人曾多次致电、致函被上诉人催缴物业管理费之事宜，但被上诉人均以各种理由推搪、不予缴纳，已构成违约。依据《临时管理公约》的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金。被上诉人没有答辩。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另，上诉人主张其于2012年5月23日上诉人向被上诉人发过《某花园物业管理费催款通知书》，催促被上诉人于2012年6月30日前缴清欠付的物业管理费用，后又于2013年4月19日委托北京市信利（深圳）律师事务所向被上诉人发过《律师函》，告知被上诉人应于2013年5月3日前缴清欠付的物业管理费用，并提交相关的邮寄资料予以证明，但相关的邮寄资料不能证明已送达上述通知书、函件。双方当事人没有对相关通知的送达予以约定。本院认为，根据现有证据，无法证明双方就物业管理费的缴纳时间存在约定，视为履行期限约定不明确。深圳市美丽物业管理有限公司可随时要求陈泽浩履行，但需给陈泽浩一定的准备期限。深圳市美丽物业管理有限公司主张其于2012年5月23日向被上诉人发过《某花园物业管理费催款通知书》，催促被上诉人于2012年6月30日前缴清欠付的物业管理费用，后又于2013年4月19日委托北京市信利（深圳）律师事务所向被上诉人发过《律师函》，告知被上诉人应于2013年5月3日前缴清欠付的物业管理费用，并提交相关的邮寄资料予以证明，但其提交的邮寄资料不能证明已送达上述通知书、函件，故深圳市美丽物业管理有限公司请求陈泽浩支付所拖欠的物业管理费的违约金，理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨潮声审 判 员 聂 效代理审判员 王丹妮二〇一四年十月二十三日书 记 员 李全慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。