（2014）思民初字第9929号

裁判日期: 2014-10-23

公开日期: 2014-12-31

案件名称

厦门城市职业学院与许秀欣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门城市职业学院,许秀欣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

福建省厦门市思明区人民法院民事判决书（2014）思民初字第9929号原告厦门城市职业学院，住所地厦门市思明区前埔南路****号。法定代表人刘德发，院长。委托��理人吴开龙，福建旭丰律师事务所律师。委托代理人陈传和。被告许秀欣，女，1959年5月29日出生，汉族，住福建省漳浦县。原告厦门城市职业学院（以下简称城市学院）与被告许秀欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴开龙到庭参加诉讼，被告许秀欣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城市学院诉称，原告城市学院拥有址于厦门市禾祥西路92-98号一排沿街店面共15间。原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告厦门市禾祥西路92-98号之7店面（从西至东顺序排列）。2011年1月1日，原被告双方约定：合同期自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租赁费为每月2500元；被告须在原告拆迁重建需要时把房屋交还原告，合同自行终止，原告不负任何责任。合同到期后，原被告事实上继续按照合同的约定履行双方各自的权利和义务。2013年6月14日，原告以《解除合同通知函》形式书面通知被告。此后，考虑到承租人提出的销存货，寻新店，腾店搬迁等等具体困难，先后两次作出延期收回店面的决定：合同双方履行到2014年2月20日终止；原告当面送达《店面收回通知函》给被告签收；为了人性化处理终止租赁合同和随后的搬迁事宜，原告同意提供被告一个月的搬迁期限，即同年3月20日前，被告必须完成承租店面的搬迁、腾空和交还工作。期限届满后，被告却以各种理由继续强占店面，拒绝搬迁和交还店面至今。为了维护原告的合法权益原告请求判令：被告支付拖欠房屋占有使用费10000元及利息（暂计至2014年6月20日止共4个月）；2、被告立即完成将承租店面搬迁、腾空和交还原告。被��许秀欣书面答辩称，被告是禾祥西路城建中专学校临时店面的租户。今年年初从学校通知关闭店铺开始，被告就积极配合，开始停止进货，并低价甩卖商品，张贴广告关店清仓。2014年2月份之前所有房租被告已经全部交清。原告于3月份对店面全部断电，此后店面几乎处于停业状态。被告于今年5月份已经陆续全部搬完。大概六月底七月初接到法院通知领取起诉状后，便将钥匙交给原告负责管理原城建中专学校姓汤的门卫，店面未再经营。被告已患高血压多年，长期吃药，身体状况不好，没有退休金和固定工作，希望能体谅被告的难处。综上，被告已将讼争店面交付，三月份开始没有经营，现被告不同意交付租金。经审理查明，1996年10月，厦门建筑中专学校作为建设单位，在本市禾祥西路92号建设临时店面，总建筑面积400平方米，该店面项目经厦门市规划管理局审批，并取得临时建设工程规划许可证（编号为：临96016），该规划许可证载明：本证有效时至1998年8月31日止；确有特别原因需要延长的，在期满前2个月向规划部门提出申请经批准后方可适当延期；使用期限未满因城市建设开发需要的，必须无条件拆除。此后，厦门建筑中专学校更名为厦门市城市建设中等职业学校。2005年6月，厦门市城市建设中等职业学校经审批实质性划归厦门市城职业学院（即原告）管理，不再保留独立法人资格，由城市学院以非独立法人设置附属中专部进行管理。2011年1月1日，原告城市学院（以“厦门市城市建设中等职业学校”的名义）作为出租方与作为承租方的被告许秀欣签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：由被告向原告承租厦门市禾祥西路92-98号之7店面；合同期自2011年1月1日起至2011年12月31日止；租金为每月2500元；被告应按合同规定期��缴纳租金，违约的应按拖欠租金的同期银行贷款利率交付违约金，原告有权视情况收回该租赁房；如因被告拖欠房租或未及时缴交水电费等其它原因有违约行为，原告有权解除合同，收回店面。被告应在违约行为发生后二天内搬出该店面，否则店面内的财产视为被告放弃处理，原告有权处理；合同期满，被告应无条件退出该店面，原告不负任何责任。合同签订后，被告将讼争店面用于经营“衣心衣意”服装店。租赁合同期满后，原、被告未续签合同，双方仍按照原合同的约定继续履行。2013年6月14日，原告向被告发出《解除合同通知函》，被告签收后在该通知函上注明：恳请给予半年时间的缓冲期。2013年9月13日，被告签收了原告发出的要求于2013年12月15日之前完成讼争店面清退及搬迁的《店面回收通知函》。此后，被告仍按照每月2500元的租金标准交纳房屋占用费至2014年2月20日，但并未如期清退店面。2014年3月23日，被告向原告出具一份《承诺函》，载明：收到店面收回通知到如今断水断电，所有商户实感无奈，经商户讨论建议并承诺：原告再给予延长到6月30日止，并免收租金作为象征性补偿，被告承诺到期无条件搬迁。另查明，讼争店面取得的编号为临96016的临时建设工程规划许可证有效期至1998年8月31日期满后，经原告申请，厦门市规划管理局同意延长使用至2001年8月31日。此后，原告未再取得延长许可。庭审中，经本院向原告释明，租赁合同应为无效合同，并询问原告是否变更诉讼请求。原告主张，合同效力由法院依法认定，诉讼请求无须变更，即使合同认定为无效，法律后果也基本相同，即被告支付占有使用费并腾房。本案在审理过程中，经本院向原告保安汤坤辉询问，汤坤辉陈述：其系原告城市学院的保安，受原告指派在这里（原厦门市城市建设中等职业学校）负责保安工作。许秀欣经营禾祥西路92-98号之7店面。大概在7月中下旬许秀欣把店面钥匙交给本人，现在钥匙还在（当面出示），其有将上述情况及时向原告的工作人员反映。目前讼争店面已停止营业。以上事实，有《房屋租赁合同》、《建筑工程规划许可证》、《解除合同通知函签收条》、《店面收回通知函签收条》、《承诺书》、询问笔录及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。审理中，原、被告双方对讼争店面的腾房时间存在争议。原告主张，被告至今仍未腾退房屋，即使其将讼争店面钥匙交给原告的保安，原告没有委托保安，其亦无权处理讼争店面交接事宜，故不应视为交接。被告主张，其于2014年6月底7月初接到法院应诉通知后，便将钥匙交给原告负责管理原城建中专学校姓汤的门卫，至今店面未再经��。本院认为，原、被告于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但是根据审理查明的事实，讼争租赁房屋系城镇临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。……”之规定，因讼争店面的租赁期限已超过临时建筑的使用期限，故应认定该《租赁合同》为无效。又根据上述《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对原告主张的被告按合同约定的租金标准支付2014年2月20日之后的房屋占有使用费，于法有据，应予支持。根据本院对原告保安汤坤辉所作的询问笔录，应认��被告已于2014年7月中下旬将讼争店面腾退交还给原告，故原告诉求被告将承租店面腾空并交还原告，依据不足，本院不予支持。综合考虑原、被告对导致租赁合同无效存在过错的实际情况，本院酌定被告支付2014年2月20日至2014年7月中下旬的房屋占有使用费为10000元。对房屋占有使用费的利息，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许秀欣于本判决生效之日起十日内支付原告厦门城市职业学院房屋占有使用费10000元；二、驳回原告厦门城市职业学院的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告许秀欣负担25元，原告厦门城市职��学院负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　戴建平二〇一四年十月二十三日代书记员　陈伟萍附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管��门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定��期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度搜索“”