（2014）温鹿民初字第1721号
裁判日期: 2014-10-23
公开日期: 2015-03-03
案件名称
温州市名城建设开发有限公司与吴浩商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市名城建设开发有限公司,吴浩
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）温鹿民初字第1721号原告：温州市名城建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区信河街松台大厦b幢4-6层。法定代表人：吴松泉。委托代理人：黄献国、杨康乐，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：吴浩。委托代理人：陈新敏、赵华航，浙江同济律师事务所律师。原告温州市名城建设开发有限公司为与被告吴浩商品房预售合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄献国、杨康乐，被告吴浩的委托代理人陈新敏、赵华航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市名城建设开发有限公司诉称：原告原名温州房地产联合开发有限公司，系国有独资企业。2000年10月，原告开发的坐落于温州市解放南路15号地块，商品房项目名称为温州市解放南路“联合广场”的460余套商品房开始陆续对外公开销售。2003年，该商品房项目已基本完成集中销售。之后原告撤销售楼处，将对外公开销售的剩余商品房源转为内控销售，任何欲购房的人均需通过其法定代表人吴权书同意方可取得购房资格。2004年至2007年间，原告通过内控销售方式共计销售28套商品房。期间，温州市商品房市场价格一直呈上涨趋势，但上述内控销售的商品房仍按照2000年开始对外销售时制定的价格进行销售。2005年9月23日，原告与被告吴浩签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买坐落于温州市解除南路的“联合广场”1幢29b室，建筑面积为304.22平方米（竣工建筑面积为304.22平方米），单价为7188元平方米，总价为2186733元（结算价格为2187033元）。2006年11月15日，双方办理了涉案商品房的交付和结算手续。2009年10月19日，中国共产党温州市纪律检查委员会以原告“在2004年1月至2007年7月期间以2000年10月制定的初始价格销售商品房其价格明显低于市场价给国家财产造成损失”为由，通过被告公司上级单位党委责成其追缴差额款项。2011年8月15日，温州市人民检察院向原告发出《民事督促起诉书》，督促原告采取措施追回差价款。2011年8月26日，原告向被告发出书面通知，要求被告在接到函件之日起15日内补交购房款982939元，逾期交款需按《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。但被告未予答复，亦未补缴款项。2011年11月，原告就购房款补缴纠纷向温州仲裁委员会申请仲裁。仲裁期间，仲裁庭依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，最终评估结论显示涉案商品房以2004年8月1日为估价时点的市场价值为3027902元，与原实际交易价格相差840869元。2013年12月13日，温州仲裁委员会作出（2012）温仲裁字第943号裁决书，裁定被告支付原告房款差价840869元，并要求被告承担由原告垫付的仲裁费用22950.4元、鉴定费用8000元。之后被告申请撤销仲裁裁决，温州市中级人民法院经审理认为仲裁裁决列明的申请人错误，且该错误不能补正，亦不能重新仲裁，属于仲裁的程序违反法定程序的情形，裁定撤销仲裁裁决。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》损害社会公共利益，属无效合同。鉴于案件事实，原告要求折价补偿，原告为主张权利支出的仲裁和鉴定费用应由被告承担。故要求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；被告支付原告房款价差840869元及利息（自2011年9月17日始至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；被告支付原告仲裁费用22950.4元、鉴定费用8000元；本案诉讼费由被告承担。为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证；2、原告工商登记变更信息；证据1-2共同证明原告诉讼主体资格；3、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；4、《商品房买卖合同》，证明原被告就涉案商品房达成买卖合同及其内容；5、联合大厦商品房结算单，证明涉案商品房已结算交付；6、中共温州市纪律检查委员会《关于责成市房地产联合开发有限公司追缴房款的建议》，证明温州纪委通过上级单位党委责成原告追缴购房差额款项；7、温州市人民检察院《民事督促起诉书》，证明温州市人民检察院督促原告采取措施向被告追回差价款；8、催款通知及投递单，证明原告发函要求被告补交差额购房款、逾期需按《商品房买卖合同》承担逾期付款违约责任；9、浙江经纬房地产评估有限公司评估报告书，证明经仲裁庭委托的评估单位对被告买受的涉案商品房实际市场价格进行评估及价格认定；10、温州仲裁委员会裁决书，证明温州仲裁委员会就涉案争议作出裁决，其中被告需承担由原告垫付的仲裁费用、鉴定费用；11、温州市中级人民法院民事裁定书，证明温州市中级人民法院裁定撤销仲裁；12、温州市纪委谈话笔录，证明联合广场商品房销售情况和涉案被告购房过程；13、公司基本情况，证明原告系国有独资公司。被告吴浩辩称：一、原告诉讼请求不能成立，没有事实依据。被告认为签订的合同是属于有效合同，基于合同有效属于双方真实意思表示。二、对于仲裁费和鉴定费，仲裁已经温州市中级人民法院撤销，因此，该项诉请理由不成立。三、原告系国有独资企业，但向被告销售商品房时不是国有独资企业，系有其他股东的。四、2000年10月，原告还未拿到销售许可证，拿到销售许可证是在2011年11月份。五、原告称集中销售系杜撰的词语，为转为内控销售把售楼处撤销掉，无事实依据，本案的房子系商品房，不是政府投资项目。六、原告陈述的履行过程系事实，说明原被告已经履行各自的义务。七、温州市纪委认为本案销售行为给国家造成了损失，没有任何法律依据，与其职权不符。八、2011年8月15日，温州市人民检察院发出的《民事督促起诉书》，没有相关依据和效力，且内容与出发点是相违背的，亦已超过诉讼时效，属无理要求。九、仲裁庭根据评估来评价房子的市场价值，且以此来作为房子成交价是没有任何法律价值的，温州仲裁委员会认为本案商品房交易损害社会公共利益，系对法律的曲解，不能成立，社会公共利益是指大多数人民的利益，不是指某个集团的利益。原告称被告破坏经济秩序，法律上不成立。为证明自己的主张，被告向本院提交了如下证据：1、《中华人民共和国国有土地使用证》；2、《关于开发建设温州市区解放南路改建区15#地块商住楼项目的立项批复》（温市计基（2000）295号）；3、《关于下达温州市2001年第六批自筹基本建设投资计划的通知》（温市计基（2001）265号）；证据1-3共同证明联合广场项目系出让取得，未享有受国家优惠，项目开发资金系企业自筹，未使用财政资金，不属于政府投资项目，该项目的开发是完全市场化的。本院经审理查明：原告开发的坐落于温州市解放南路15号地块“联合广场”商品房项目共有商品房460余套。2000年10月开始原告开始陆续对外公开销售，并于2003年基本完成集中销售。之后，原告撤销售楼处，将对外公开销售的剩余商品房房源转为内控销售，且欲购该批商品房人员需通过原告法定代表人吴权书同意方可取得购房资格。2004年至2007年，温州市商品房市场价格一直呈上涨趋势。期间，原告以2000年开始对外销售时制定的价格销售上述内控销售商品房。2005年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于温州市解除南路的“联合广场”1幢29b室，建筑面积为304.22平方米（竣工建筑面积为304.22平方米），单价为7188元平方米，总价为2186733元（结算价格为2187033元）。2006年11月15日，双方办理了涉案商品房的交付和结算手续。2009年10月19日，中国共产党温州市纪律检查委员会以原告“在2004年1月至2007年7月期间，以2000年10月制定的初始价格销售了该公司开发的28套商品房，其价格明显低于当时的市场价格，给国家造成了资产损失”为由，通过被告公司上级单位党委责成原告向购房户追缴差额款项。2011年8月15日，温州市人民检察院向原告发出《民事督促起诉书》，督促原告采取措施追回差价款。2011年8月26日，原告向被告发出书面通知，要求被告在接到函件之日起15日内补交购房款982939元，若逾期交款需按《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。但被告未予答复，亦未补缴款项。2011年11月，原告就购房款补缴纠纷向温州仲裁委员会申请仲裁。2013年12月6日，温州仲裁委员会作出（2012）温仲裁字第943号裁决书，裁定被告支付原告房款差价840869元，并要求被告承担由原告垫付的仲裁费用22950.4元、鉴定费用8000元。2014年3月5日，被告向温州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。温州市中级人民法院经审理认为仲裁裁决列明的申请人错误，且该错误不能补正，亦不能重新仲裁，属于仲裁的程序违反法定程序的情形。2014年4月21日，温州市中级人民法院作出（2014）浙温民仲撤字第14号裁定书，裁定撤销仲裁裁决。原告遂向本院起诉。另查明：一、原告系国有独资企业；二、被告系原告法定代表人吴权书之子；三、2012年4月24日，温州房地产联合开发有限公司经核准变更登记为温州市名城建设开发有限公司；四、温州仲裁委员会依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，评估结论显示涉案商品房以2004年8月1日为估价时点的市场价值为3027902元，与原实际交易价格相差840869元。上述事实有原、被告提供的证据及陈述予以证实。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告主张被告与其于2005年9月23日签订的《商品房买卖合同》损害社会公共利益，属无效合同。本院认为，社会公共利益具有广泛性与群众性，关系到全体社会成员的利益。原告作为国有独资公司，应尽职尽责，对国有资产管理尽到勤勉注意义务。纵观本案，原告于2004年起将部分公开市场销售的商品房转为内控销售，房源信息未对外进行公开透明化，且原告在2004年至2007年间商品房市场价格上涨的情况下，未及时根据市场情况调整其商品房销售价格，仍于2003年之后以2000年确定的销售价格进行商品房内控销售，致使涉案商品房的销售价格明显低于同期同类商品房的市场价。本院认为，原告于2005年以2000年制定的销售价格将涉案商品房出售给被告，该行为违反了正常的市场经济交易秩序，亦对社会公德形成挑衅，损害了社会公共利益。故原告与被告于2005年9月23日签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案房产已转移登记于被告名下，且被告亦入住多年，故实际已返还不能。现原告主张要求被告补缴房款价差，本院予以支持。因温州仲裁委员会已依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，评估结论显示与原实际交易价格相差840869元，本院予以采纳。故被告应支付原告涉案商品房房款价差840869元。另因原告未对国有资产管理尽到勤勉注意义务，以明显低于市场价出售涉案商品房，显属存在过错，而非被告单方过错。故原告要求被告支付房款价差所产生的利息，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付鉴定费用。本院认为，鉴定费系原告为维护自身权益所支出的合理费用，且鉴定意见与本案事实认定具有关联性，依法应予支持。结合认定的事实，鉴定费用由被告负担80%较为合理。故原告诉请被告承担鉴定费8000元，本院予以支持。关于仲裁费用。本院认为，温州市中级人民法院已作出裁定撤销仲裁裁决，且该费用并不属必要支出，亦非诉讼费用。故对于原告要求被告承担相应仲裁费用的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四款、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告温州市名城建设开发有限公司与被告吴浩于2005年9月23日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告吴浩于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付房款价差840869元；三、被告吴浩于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付鉴定费用8000元；四、驳回原告温州市名城建设开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12518元，减半收取6259元，由原告温州市名城建设开发有限公司负担259元，被告吴浩负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员 黄光辉二〇一四年十月二十三日代书 记员 林星星附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条：有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关注公众号“”